VvE-conflicten: groeiend probleem zonder makkelijke oplossingen

Deze zomer waren Vereniging van Eigenaren (VvE’s) volop in het nieuws, vooral vanwege de vele conflicten en spanningen die binnen VvE’s naar boven kwamen. Niet heel positief dus.

Verschillende kranten berichtten hierover, elk met hun eigen invalshoek. Zo beschrijft Het Parool een situatie bij een VvE in Amsterdam waar bewoners geconfronteerd worden met hoge kosten voor het vervangen van een lekkend dak, wat leidt tot frustratie en ruzies binnen de VvE. De NOS heeft het over escalaties van burenruzies binnen VvE’s over relatief kleine conflicten. Waarbij zelfs gescholden wordt en bedreigingen geuit worden. Trouw heeft het over de spanning die bij VvE’s ontstaat door de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor verduurzaming en onderhoud, waarbij zelfs kleine ergernissen kunnen escaleren tot grote juridische conflicten.

Steeds meer VvE-conflicten

De problemen binnen VvE’s lijken de afgelopen jaren te zijn toegenomen, mede door de complexiteit van de vraagstukken die spelen. In Amsterdam bijvoorbeeld, waar ongeveer 56 procent van de woningen bij een VvE hoort, kampen naar schatting tienduizend VvE’s met interne conflicten. Deze geschillen ontstaan vaak door een gebrek aan kennis over hoe een VvE functioneert. Veel huiseigenaren weten bijvoorbeeld niet dat ze bij de aankoop van een appartement een appartementsrecht kopen en niet een volledig zelfstandig huis. Dit betekent dat ze gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van gemeenschappelijke delen van het pand en dat beslissingen over bijvoorbeeld verduurzaming niet individueel genomen kunnen worden.

Dit gebrek aan kennis leidt vaak tot frustraties. Zoals in een van de artikelen in Het Parool beschreven, voelen veel eigenaren zich overvallen als ze ineens geconfronteerd worden met hoge kosten. Een voorbeeld is een VvE in Slotermeer waar bewoners geconfronteerd werden met een kostenpost van 8.000 euro per persoon voor de vervanging van een lekkend dak, terwijl sommigen dachten dat deze reparatie pas jaren later zou plaatsvinden.

Daarnaast ontstaan er ook conflicten over kleinere zaken, zoals het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes. Zo vermeldt Trouw een voorbeeld waarin ruzie ontstond over het gebruik van een lift voor het vervoeren van fietsen. In het NOS-artikel wordt een ander voorbeeld gegeven waarbij bewoners over kleine ergernissen, zoals een nieuwe kleur voor een voordeur, zo in conflict raken dat ze elkaar juridisch proberen aan te pakken.

Impact VvE-conflicten op woongenot

Deze conflicten hebben niet alleen een financiële impact, maar verpesten ook het woongenot en de gemeenschapsbanden binnen een VvE. Mensen die jarenlang buren zijn, komen door deze geschillen tegenover elkaar te staan en vermijden elkaar in het dagelijks leven. Zoals de Vereniging Eigen Huis (VEH) opmerkt, kunnen conflicten jarenlang voortduren en is de kans klein dat de verhoudingen ooit nog worden hersteld als het conflict eenmaal naar de rechter is gegaan. Een voorbeeld hiervan is de beruchte ruzie in een Rotterdamse woontoren, waar conflicten over stadsverwarming zo hoog opliepen dat bewoners elkaars fietsbanden lek staken en hondenpoep in elkaars brievenbussen stopten.

In deze context is het zorgwekkend dat juridische conflicten binnen VvE’s in Nederland vaker voorkomen dan elders in Europa. In 2023 werden er volgens Het Parool zelfs 125 rechtszaken gevoerd, vooral over onderhoudskosten en overlast. Dit geeft aan dat VvE’s een bron van stress en conflicten kunnen zijn, vooral wanneer er grote beslissingen moeten worden genomen over verduurzaming of ander groot onderhoud.

Oplossingen VvE-conflicten: bemiddeling en wijkrechters?

Verschillende organisaties, waaronder VvE Belang, pleiten voor meer laagdrempelige oplossingen om escalatie van conflicten te voorkomen. Een van de oplossingen die wordt genoemd, is de introductie van wijkrechters. Dit is een snel en lokaal bemiddelingsplatform waarbij een rechter ter plekke uitspraak kan doen over conflicten, zodat buren niet jarenlang in onzekerheid blijven en juridische procedures kunnen vermijden.

Een pilot van dit concept loopt momenteel in Noord-Holland, onder de naam voorRecht, en wordt gezien als een veelbelovende manier om conflicten snel op te lossen. Marcel Wiegman van Het Parool meldt echter dat de pilot nog te kleinschalig is om op grote schaal effectief te zijn, zeker in een stad als Amsterdam waar tienduizenden VvE’s actief zijn.

Een ander belangrijk initiatief is het beter informeren van huiseigenaren over hun rechten en plichten binnen een VvE. Veel van de huidige conflicten ontstaan door misverstanden en een gebrek aan kennis. Daarom zijn platformen zoals Nederlandvve.nl waar VvE’s informatie kunnen inwinnen over hun verantwoordelijkheden en de juridische stappen die ze kunnen nemen zo belangrijk. Zo hoeven VvE’s en VvE-leden niet direct naar een VvE-mediator of VvE-advocaat te stappen.

Tips voor het voorkomen van VvE-conflicten

Om VvE-conflicten en ruzies te voorkomen hebben wij de volgende tips voor VvE’s verzameld. Onderaan het artikel zijn nog wat aanvullende tips te vinden als verdere uitwerking van deze tips:

1. Informatievoorziening en betrokkenheid verhogen: Veel conflicten ontstaan doordat eigenaren zich niet bewust zijn van hun verantwoordelijkheden binnen een VvE. Het is belangrijk dat nieuwe eigenaren bij de aankoop van hun woning goed worden geïnformeerd over wat het betekent om lid te zijn van een VvE. Dit kan via informatiebijeenkomsten of online platforms zoals Nederlandvve.nl.
2. Goede communicatie en helderheid: Conflicten escaleren vaak doordat bewoners zich overvallen voelen door beslissingen of kostenposten. Regelmatige en heldere communicatie vanuit het bestuur is nodig om vertrouwen te behouden en misverstanden te voorkomen. Betrek bewoners tijdig bij belangrijke beslissingen en zorg dat de agenda’s van vergaderingen op tijd worden verstuurd.
3. Gebruik maken van bemiddeling: Voordat een conflict naar de rechter wordt gebracht, is het vaak effectiever om eerst een VvE-mediator in te schakelen. Dit voorkomt dat een conflict onnodig escaleert en biedt een mogelijkheid beide partijen weer open met elkaar te laten praten om te komen tot een oplossing.
4. Professioneel VvE-beheer: Een goed functionerend VvE-bestuur met professioneel beheer kan veel conflicten voorkomen. Door een onafhankelijke partij in te schakelen die de belangen van alle eigenaren behartigt, kan er vaak beter worden geanticipeerd op potentiële problemen en kunnen besluiten objectiever worden genomen.

VvE-conflicten in de toekomst?

De toename van conflicten binnen VvE’s is voor Nederlandvve.nl een signaal dat er meer aandacht nodig is voor de deze verenigingen. Hoewel wijkrechters en bemiddeling waardevolle oplossingen kunnen zijn, is het vooral belangrijk dat eigenaren zich beter bewust worden van hun verantwoordelijkheden en dat er een goede sfeer, heldere communicatie en een goede samenwerking is binnen VvE’s. Hierbij helpt het om de informatievoorziening voor en door VvE’s te verbeteren. Alleen dan kan er vertrouwen tussen bewoners zijn en escalatie van conflicten binnen VvE’s worden voorkomen.

Aanvullende tips voor VvE’s bij VvE-conflicten

Nog enkele aanvullende tips als uitwerking van de tips die wij hierboven al genoemd hebben. Hierbij geven wij enkele concrete invullingen van de punten. Heeft u zelf nog tips? Laat het ons weten in de reacties:

1. Proactieve probleemoplossing: Veel conflicten kunnen worden voorkomen door vroegtijdig potentiële problemen te signaleren en hierover met bewoners te overleggen. Het bestuur kan bijvoorbeeld regelmatig bewoners vragen naar hun zorgen of feedback, zodat kleine irritaties niet uitgroeien tot grote conflicten.
2. Duidelijke en toegankelijke notulen: Zorg ervoor dat notulen van VvE-vergaderingen duidelijk en snel beschikbaar zijn voor alle bewoners. Dit voorkomt dat bewoners zich buitengesloten voelen van het besluitvormingsproces of dat ze onaangenaam verrast worden door genomen beslissingen. Maak notulen beknopt en to-the-point, zodat iedereen makkelijk kan volgen wat er is besproken.
3. Trainingen en workshops voor bestuurders en bewoners: Het aanbieden van cursussen of trainingen over hoe een VvE werkt, hoe beslissingen worden genomen, en hoe conflicten op een constructieve manier opgelost kunnen worden, kan bijdragen aan het verminderen van spanningen. Kennis over hoe een VvE bestuurlijk en juridisch functioneert, kan misverstanden en frustraties bij bewoners verminderen.
4. Gebruik van een VvE-reglement: Het strikt naleven van een goed opgesteld huishoudelijk reglement kan helpen om conflicten te voorkomen. Dit document legt de regels vast voor het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes en het gedrag binnen de VvE. Duidelijke en eerlijke regels zorgen voor minder interpretatieruimte en verminderen de kans op meningsverschillen.
5. Regelmatige informele bijeenkomsten: Naast formele VvE-vergaderingen kunnen informele bijeenkomsten, zoals een jaarlijkse borrel of barbecue, helpen om de onderlinge relaties te versterken. Wanneer bewoners elkaar buiten de vergaderingen leren kennen, is de kans kleiner dat kleine irritaties escaleren naar conflicten.
6. Heldere begrotingen en transparantie over financiën: Veel conflicten ontstaan door onduidelijkheid over financiële kwesties. Een goed inzicht in de financiële situatie van de VvE en de toekomstige kosten kan helpen om verrassingen, zoals onverwachte bijdragen, te voorkomen. Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) helpt bijvoorbeeld om toekomstige onderhoudskosten inzichtelijk te maken en tijdig op kosten voorbereid te zijn.
7. Vermijd last-minute beslissingen: Belangrijke besluiten, vooral financiële, moeten ruim van tevoren worden gecommuniceerd, zodat bewoners de tijd hebben om zich voor te bereiden en te reageren. Last-minute beslissingen leiden vaak tot weerstand, vooral als de gevolgen groot zijn. Het uitschrijven van consultatierondes of het aanbieden van voorafgaande informatiesessies kan helpen om bewoners meer betrokken te laten voelen.
8. Laat bewoners meedenken over verduurzaming: Omdat verduurzamingsprojecten vaak een bron van conflict zijn (vanwege de kosten of de impact op het pand), kan het helpen om bewoners vroegtijdig bij dit proces te betrekken. Zorg ervoor dat de voordelen, zoals lagere energiekosten of waardevermeerdering van de woning, duidelijk worden uitgelegd, en bied ruimte voor input en ideeën van alle betrokkenen.
9. Stimuleer actieve deelname aan VvE-vergaderingen: Bewoners die niet naar vergaderingen komen of niet actief deelnemen, hebben vaak het gevoel dat beslissingen over hun hoofd worden genomen. Door bewoners te motiveren om aanwezig te zijn, bijvoorbeeld door het vergemakkelijken van online deelname of door het opzetten van laagdrempelige informele bijeenkomsten, kunnen misverstanden en escalaties worden voorkomen.