VvE mag gemeenschappelijke delen niet verhuren

Via de VvE-Vraagbaak kregen we een casus voorgelegd over een VvE-beheerder die de leden van een Vereniging van Eigenaars (VvE) had geadviseerd gemeenschappelijke gedeelten te verhuren. Volgens de beheerder zou artikel 5:128 BW de mogelijkheid tot verhuur geven. Deze beheerder zit er echter naast: artikel 5:128 BW heeft een andere strekking en verhuur van een gemeenschappelijk gedeelte is – uitzonderingen daargelaten – niet mogelijk.

Aanvullende regels omtrent gebruik gemeenschappelijke gedeelten

In artikel 5:128 is bepaald dat de vergadering van eigenaars (ALV) regels mag stellen over het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten voor zover het reglement daarover nog geen bepalingen bevat. Hierbij kan gedacht worden aan regels over het plaatsen van spullen in de gemeenschappelijke hal. Als het reglement wel bepalingen bevat over het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten, mag de vergadering alleen nog aanvullende regels stellen. Daarbij geldt bovendien dat als er regels gemaakt worden die in strijd zijn met de wet of het reglement, deze regels nietig zijn.

Iedere eigenaar heeft recht op gebruik van gemeenschappelijke gedeelten

In nagenoeg alle VvE-reglementen staat dat iedere eigenaar recht heeft op het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten. Als een gemeenschappelijk gedeelte aan een derde of een andere eigenaar in verhuur wordt gegeven, impliceert dit in de meeste gevallen dat de huurder ook het exclusief gebruiksrecht daarvan verkrijgt. Het gevolg is dat de andere eigenaren geen gebruik meer kunnen maken van het gemeenschappelijk gedeelte. Daardoor is het besluit tot verhuur in strijd is met de reglementen van de VvE. Ook kan het problematisch zijn om – indien er een gemeenschappelijk parkeerterrein is – één van de parkeerplaatsen toe te wijzen aan een appartementseigenaar of gebruiker met een elektrische auto en daar een laadpaal te plaatsen.

Kortom: een besluit tot verhuur is, als de huurder het exclusief gebruiksrecht op het gemeenschappelijk gedeelte krijgt, in strijd met de reglementen en dus nietig.

Uitzonderingen; exclusief gebruiksrecht soms mogelijk

Op de hiervoor geschetste hoofdregel zijn een aantal uitzonderingen. De eerste is als de akte van splitsing aan de VvE de mogelijkheid geeft om een exclusief gebruiksrecht op een gemeenschappelijke ruimte te verlenen. Dit komt vaak voor bij dakterrassen: in de akte staat dan dat het dak gemeenschappelijk is, maar dat de eigenaar / gebruiker van de bovenste etage het exclusief gebruiksrecht heeft op het eventueel aanwezig terras. De tweede uitzondering is om de mogelijkheid te creëren door het wijzigen van de splitsingsakte. Dit is echter een kostbare en ingewikkelde aangelegenheid. Een derde uitzondering is het geval waarin het gebruik van het gemeenschappelijke gedeelte tijdelijk is, bijvoorbeeld voor het plaatsen van een container voor bouwafval, steiger of verhuiswagen.

Aansprakelijkheid beheerder

Tot slot moet opgemerkt worden dat de kans aanwezig is dat de hierboven bedoelde VvE-beheerder aansprakelijk is voor de schade die de VvE lijdt als gevolg van het nemen van het nietige besluit. De professioneel beheerder zou bekend moeten zijn met de onmogelijkheid van het nemen van dergelijke besluiten en hij heeft als taak het adviseren van de VvE. Doet hij dit niet goed of zelfs fout, dan vloeit daar mogelijk aansprakelijkheid uit voort.

Juridische achtergronden

Voor meer juridische diepgang en verdere achtergronden met betrekking tot dit onderwerp kunnen wij de bijdrage van J.B.C. Tummers en R.F.H. Mertens in Nederlands Tijdschrift voor Burgerlijk Recht (NTBR 2012/11), getiteld “Ingebruikgeving van gemeenschappelijke gedeelten in een appartementensplitsing”, zeer aanbevelen.

Gerelateerd

Nietigheid en vernietigbaarheid van besluiten (VvE-informatie)

Verhuur en de Vereniging van Eigenaars (VvE-informatie)

TIP: Stappenplan laadpunt bij VvE voor elektrische auto (VvE-informatie)

Dit bericht is geplaatst op  maandag 2 december 2013.

Reacties


Discussiëren over dit onderwerp? Ga naar het VvE-Forum op VvE-Forum.nl

20 reacties over “VvE mag gemeenschappelijke delen niet verhuren

  1. Ben Bink schreef:

    Bij onze VVE speelt dit, vanwege een vrijstaande containergarage, welke een onderdeel van de AvS vormt. Het Bestuur wil dit voor een niet markt-conforme verhuurprijs aan een van onze leden verhuren, echter er zijn tegenstanders, die graag willen dat dit voor algemene bestemming blijft.
    Fietsen,scootmobiels, etc.
    Uw bovenstaande uitleg is perfect.
    Bedankt.

  2. Gert de Jong schreef:

    Kunt u ook aangeven hoe we dan in de praktijk moeten omgaan met een gemeenschappelijke ruimte die in gebruik is gegeven aan het schoonmaakbedrijf om daar zijn spullen in op te slaan. Het schoonmaakbedrijf sluit deze ruimte af en heeft deze ruimte dus exclusief in gebruik.

  3. Geachte heer De Jong,
    Even een voorvraag: staat deze ruimte apart beschreven in de akte van splitsing?
    Met vriendelijke groet,
    Redactie Nederlandvve.nl

  4. Gert de Jong schreef:

    Nee, de ruimte is niet dik omlijnd, of te wel gemeenschappelijk, net als een trappenhuis, bergingsgang enz.

  5. Gert de Jong schreef:

    Nu we toch bezig zijn. Ook is er nog een gemeenschappelijke (open) ruimte, waarin scootmobielplaatsen worden verhuurd. De scootmobiel staat op een op de grond afgebakende plaats. Het bijbehorende stopcontact is dmv een sleutel afgesloten. In feite geef je dan toch ook het exclusieve gebruiksrecht aan de scootmobiel eigenaar.

  6. Geachte heer De Jong,
    Met de vraag over de schoonmaakruimte werd bedoeld wat daarover in de akte geschreven staat en niet zozeer hoe de ruimte op de splitsingstekening is ingetekend. Mogelijk staat er in de akte dat het gebruik ervan inderdaad exclusief toekomt aan het schoonmaakbedrijf c.q. dat de bestemming ‘opslag t.b.v. schoonmaak’ of iets dergelijks is.
    Zo niet, dan mag de wijze van gebruik strikt genomen niet. Ik vraag me echter af of het in dit geval redelijk is om tegen dit gebruik op te treden.
    Wat betreft de scootmobielen geldt hetzelfde. Allereerst is de vraag wat er in de akte staat over deze wijze van gebruik van de hal. Vervolgens kan vastgesteld worden of deze wijze van gebruik al dan niet is toegestaan. Tenslotte zal gekeken moeten worden of optreden redelijk is.
    Met hartelijke groeten,
    Robert van Ewijk

  7. Ben Bink schreef:

    Ons Bestuur trekt nu met de uitleg van BW 5:art. 128 de volgende conclusie:
    Dus: Als het reglement niet anders bepaald, wat in ons geval aan de orde is, kan de vergadering er toe besluiten om de ruimte een bijzondere te geven. Hetgeen betekent dat tot verhuur van een gemeenschappelijke ruimte besloten kan worden.
    En volgens hen staat er voorgeschreven, dat alle leden op persoonlijke titel schriftelijk moeten aangeven of zij vóór of tegen verhuur zijn.
    Zijn deze conclusies juist. Het betreft hier een los van het hoofdgebouw vrijstaande container(garage)ruimte, geschakeld aan privé garages. De vermelding van de containerruimte staat in de AvS op blz 1 met de volgende tekst: appartementencomplex,etc.etc. en waartoe voorts behoort een afzonderlijke gemeenschappelijke containerruimte met ondergrond.
    De containerruimte heeft geen functie meer vanwege ondergrondse vuilstort.
    Er zij bewoners, die deze ruimte als fietsen-/scootmobielstalling willen gebruiken.
    Graag Uw oordeel in deze.
    groet,
    Ben Bink

  8. Geachte heer Bink,
    Het reglement bepaalt waarschijnlijk dat de ruimte ‘gemeenschappelijk’ is. Verhuur impliceert het vergeven van een exclusief gebruiksrecht. Dat is in strijd met de akte en dus is het niet mogelijk.
    Met hartelijke groeten,
    Redactie Nederlandvve.nl

  9. Peter van Bergen schreef:

    Bij ons heeft een bewoner achter onze flat een container illegaal geplaatst.
    Eerst zegt de VVE hij moet weg dan zeggen ze er moet gestemd worden.
    Nu zijn er 3 mensen voor dat hij blijft staan, 2 tegen en 2 onthoudingen. Ik denk dat al is er maar 1 bewoner tegen dat de container weg moet.
    In de toekomst gaat iedereen er een container neer zetten.
    Weet iemand of dit mag?
    Groeten Peter

  10. Ado Offermans schreef:

    Is het plaatsen van zonnepanelen op het gemeenschappelijke dak van de VVE tbv individuele eigenaren wel toegestaan of is een daartoe genomen besluit door de VVE nietig?

  11. Geachte heer Offermans,
    Daarover bestaat discussie in de (juridische) literatuur en jurisprudentie, maar het beeld dat (in de jurisprudentie) naar voren komt is dat deze toestemming door de VvE mogelijk is. Dat komt omdat de eigenaren niet het gebruik van het dak conform de bestemming ‘dak’ verliezen.
    In nauwe samenwerking met Nederlandvve.nl is op dit moment een masterstudent (rechten) op de Universiteit van Amsterdam bezig met een scriptie over dit onderwerp. Wij hopen onze websitebezoekers, waaronder u, binnen enkele maanden te kunnen informeren over de bevindingen. Onze opvatting die in dit antwoord op uw vraag naar voren komt, kan naar aanleiding daarvan wijzigen.
    Zekerheidshalve is een wijziging van de akte dus mogelijk aanbevelenswaardig.
    Met hartelijke groeten,
    Redactie Nederlandvve.nl

    1. Peter Keller schreef:

      In nauwe samenwerking met Nederlandvve.nl is op dit moment (feb 2014)een masterstudent (rechten) op de Universiteit van Amsterdam bezig met een scriptie over het onderwerp zonnepanelen op gemeenschappelijk dak. Wij hopen onze websitebezoekers, binnen enkele maanden te kunnen informeren over de bevindingen.

      Geachte redactie,
      is deze scriptie inmiddels afgerond? Bij onze VVE is deze discussie momenteel actueel.

  12. Ben Bink schreef:

    Vervolg exclusieve verhuur containerruimte met aanduiding gemeenschappelijk in de AvS: Bestuur claimt nu: Nieuwe regeling per 1 mei 2008 en verwijzen naar VVE-Belang en Rijssenbeek Advocaten: De wijziging van bestemming kan ook geschieden door Het Bestuur van de VVE ter uitvoering van een met een gekwlificeerde meerderheid van 4/5 genomen vergaderbesluit. Dit is in feite 80% van het totaal in de AvS genoemde aantal stemmen. Van belang is wel, dat tijdens de betreffende vergadering exact wordt genotuleerd, wie wel en wie niet voor het besluit tot wijziging heeft gestem, zodat daarover in het vervolgtraject geen onduidelijkheid bestaan.
    Vervolgens: Niet vergeten mag worden dat het vergaderbesluit op vordering van éé’n of meerdere appartementsgerechtigden door de rechter kan worden vernietigd. De rechter zal dit verzoek afwijzen, wanneer de eiser geen schade lijdt.
    Ofschoon ten aanzien van deze regelgeving nog geen rechtspraak voorhanden is, ziet het er naar uit, dat hier het begrip “redelijkheid en billijkheid”van doorslaggevende betekenis kan zijn.

    De vragen: trekt het bestuur geen verkeerde conclusies? Verwarren zij niet het wijzigen van Algemene Ruimte bestemmingen, hetwelk volgens art. 44 van modelreglement 1992, is toegestaan? Volgens Uw definitie is het exclusieve gebruiksrecht door verhuur toch in strijd met de akte? Is er verwijzing naar jurisprudentie in deze?
    Bedankt voor Uw aandacht,
    mvg
    Ben Bink

  13. Geachte heer Bink,
    Die meerderheid ziet op het wijzigen van de akte, niet op het geven van toestemming voor verhuur / exclusief gebruik. Indien de akte niet wordt gewijzigd, blijft het exclusieve gebruik in strijd met de akte.
    Met hartelijke groeten,
    Redactie Nederlandvve.nl

  14. Ben Bink schreef:

    Nog even een toevoeging aan mijn vorige posting:
    Wat als de overgrote meerderheid instemt met de verhuur( nietig besluit) moet je dan naar de rechter en welke kans maak je dan als het maar om ca.3 tegenstemmers gaat?
    Dank voor Uw hulp.
    mvg
    Ben Bink

  15. Geachte heer Bink,
    De kans die u maakt hangt af van alle omstandigheden van het geval. Neemt u bij voorkeur even via de VvE Vraagbaak persoonlijk contact op: http://www.nederlandvve.nl/vve-vraagbaak .
    Met hartelijke groeten,
    Redactie Nederlandvve.nl

  16. R. Klaasse schreef:

    Geachte redactie Nederland VVE,
    En hoe zit het met het plaatsen van een antenne op een dak? Ons dak is op 70meter hoogte en in de ALV is toestemming gegeven voor het plaatsen van een telecom antenne. Nu zijn er mensen binnen de VVE die tegen dit plan zijn en aangeven dat bestuur niet juist handelt. Aangezien de hoogte van meer dan 70meter en mensen daar niet zomaar bij kunnen, valt dit dan nog onder de noemer algemene ruimte of een technische ruimte aangezien onze liftmotoren daar geplaatst zijn?

  17. Johan Zwaan schreef:

    Geachte redactie,
    Zonder mijn toestemming is de kabel van de oplaadpaal op 27 januari 2015 (die volgens mijn onderbuurman ook al niet netjes geregeld is) zomaar in mijn schuur aangelegd. A: de schuur is toch privé-eigendom? Dan kan ik toch eisen dat die weggehaald wordt? Binnen welke termijn moet dat? En mag ik hem zomaar doorknippen?

  18. Ramos schreef:

    De uitvoerder van de VVE heeft zonder expliciete aanschrijving mijn rijwielen inclusief originele velgen welke op mijn Prive aangekochte parkeerplaats verwijderd en vernietigd onder het mom van algemene schoonmaak. Mag dit zomaar?

    1. Nederlandvve.nl schreef:

      Geachte heer, mevrouw,

      Dank voor uw vraag. De redactie van Nederlandvve.nl neemt echter geen vragen in behandeling op deze website. Als u abonnee bent van Nederlandvve.nl, kunt u uw vraag via de VvE vraagbaak stellen. Om een abonnement af te sluiten, klikt u hier. U kunt uw vraag ook stellen op het forum van VvE-Forum.nl, waar u snel een inhoudelijk antwoord krijgt op uw vraag en/of over uw vraagstuk kunt discussiëren. Klik hier om naar het VvE forum te gaan.

      Met vriendelijke groet,

      Webredactie Nederlandvve.nl

Reageren op dit artikel kan hieronder.
Wilt u discussiëren of heeft u een vraag? Surf dan naar VvE-Forum.nl

Uw e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Alle velden gemarkeerd met * moeten worden ingevuld.