Appartement verhuren, mag dat wel?

Het blijft voor Verenigingen van Eigenaars (VvE‘s) een hot-issue: hoe gaan we om met verhurende appartementseigenaren? Is voor verhuur altijd toestemming van de VvE vereist of geldt dat alleen voor short stay (AirBnB)? En kan kamerverhuur worden verboden? En als B&B verhuur niet mag, waarom mocht verhuur als bordeel dan wel van de rechter? Advocaat VvE- en vastgoedrecht Robert van Ewijk (Lexys Advocaten)  heeft voor ons uiteengezet wat wel en niet mag, waarom en wanneer.

Uitgangspunt: verhuur is toegestaan

Het uitgangspunt is dat verhuur van een appartement is toegestaan. Dat is wettelijk zo bepaald. Die bevoegdheid van een appartementseigenaar om zijn appartement te verhuren wordt echter begrenst door de akte van splitsing. Daarin is namelijk bepaald wat de bestemming is van de appartementen. In gebruik geven (verhuur) van een appartement aan een derde mag, mits de wijze van gebruik overeenstemt met de aan het appartement gegeven bestemming. Ook onderhuur mag gewoon, mits de verhurende eigenaar daarvoor toestemming heeft gegeven.

B&B is geen woning

Het gerechtshof Amsterdam bepaalde in 2013 dat de eigenaar die een appartement verhuurde als Bed & Breakfast, zijn appartement bedrijfsmatig exploiteerde. De wijze van gebruik – namelijk als een toeristische accommodatie – stemde niet overeen met de bestemming ‘woning’ die in de akte van splitsing aan het appartement was gegeven. De verhuur werd dus in strijd geacht met de bestemming en verboden.

Incidentele verhuur wel toegestaan

Een jaar eerder stond hetzelfde gerechtshof short stay verhuur echter toe omdat de eigenaar het appartement ook zelf als woning gebruikte (pied-à-terre) en de short stay verhuur niet dusdanige vormen aannam dat van bedrijfsmatige exploitatie moest worden gesproken. De mate waarin een appartement wordt verhuurd als B&B is dus van belang: het gaat erom hoe het appartement hoofdzakelijk wordt gebruikt. Het gerechtshof voegde daaraan toe bij die vraag niet van belang is wat het gemeentelijk beleid is ten aanzien van short stay.

Hoe zit het met kamerverhuur?

Een appartement waarin kamers worden verhuurd aan studenten, wordt door die studenten als ‘woning’ gebruikt. Die wijze van verhuur is dus in beginsel ook toegestaan (voor appartementen met een woonbestemming). Dat is anders als in de akte van splitsing kamerverhuur expliciet is verboden of als kamerverhuur op een andere manier in strijd is met de bestemming. Zo oordeelde het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in 2014 dat kamerverhuur verboden was in een VvE waarin de appartementen als bestemming hadden: “woning voor de tot gebruik gerechtigden met hun gezin of bij hen inwonenden”. In dezelfde lijn oordeelde het Gerechtshof Den Haag op 19 januari 2016. Kortom: meestal is kamerverhuur toegestaan als het appartement een woonbestemming heeft, maar niet als de splitsingsakte anders bepaalt.

Andere vormen van verhuur

Het voorgaande is ook van toepassing op andere vormen van verhuur. Zo mag een appartement met als bestemming ‘kantoor’ niet als restaurant worden gebruikt en dus ook niet als restaurant worden verhuurd. Dat de eigenaar of huurder van de gemeente een vergunning heeft voor een restaurant maakt dat niet anders: de wijze van gebruik is op grond van de akte van splitsing verboden.

Uitzondering 1, toestemming VvE

Er zijn wel uitzonderingen op de regel. Zo kennen veel aktes van splitsing de bepaling dat de vergadering (ALV) toestemming mag geven voor een gebruik dat afwijkt van de bestemming. Als een eigenaar zijn woonappartement dus commercieel wil verhuren, dan kan hij daarvoor toestemming vragen aan de VvE.

Uitzondering 2, gebruik appartement als bordeel: verjaring

Een andere uitzondering is verjaring. Als een eigenaar (of gebruiker) een appartement al jarenlang op een bepaalde manier laat gebruiken zonder dat de VvE daarover klaagt, dan kan door verjaring de situatie ontstaan dat de VvE daar niet meer tegen op kan treden. Zo moest de rechtbank Rotterdam in 2013 over de kwestie oordelen waarbij een appartement met de bestemming “cafébedrijf met magazijn” al jarenlang werd gebruikt als bordeel. De rechter kwam tot de – niet verassende – conclusie dat die wijze van gebruik toch echt wel afweek van de bestemming. Toch stond de rechter het gebruik van het appartement als bordeel toe. Er was namelijk sprake van verjaring: de VvE wist er al meer dan 20 jaar van, maar deed al die tijd niets.