Leeftijdsgrens in huishoudelijk reglement nietig

De kantonrechter in Tilburg maakte onlangs korte metten met een Vereniging van Eigenaars (VvE) die besloten had dat alleen ouderen zonder kinderen in het complex mochten wonen. In het huishoudelijk reglement had de VvE namelijk bepaald dat er een minimumleeftijd geldt van 50 jaar en dat er geen sprake mocht zijn van inwonende kinderen. Volgens de rechter is die bepaling in strijd met de splitsingsakte en dus nietig.

Uitgangspunt: recht op onbeperkt gebruik van appartement

De hoofdregel is dat iedere eigenaar het recht heeft om zijn appartement zelf te gebruiken of aan derden in gebruik te geven. Daarop zijn weliswaar beperkingen mogelijk, maar de wijze waarop het gebruik kan worden beperkt moet zijn vastgelegd in de splitsingsakte. Bijvoorbeeld: gebruik van een appartement uitsluitend als woning of een bepaling in de splitsingsakte dat kamerverhuur niet is toegestaan. Ook kan de splitsingsakte – bijvoorbeeld bij een seniorenflat – bepalen dat er een minimumleeftijd geldt of kan worden vastgelegd in het huishoudelijk reglement.

Seniorenflat met leeftijdsgrens in huishoudelijk reglement

Bij de VvE in de onderhavige casus was sprake van een seniorenflat waarbij alle bewoners ouder zijn dan 50 jaar en geen inwonende kinderen hebben. In het huishoudelijk reglement, maar niet in de splitsingsakte, is daarom onder andere een leeftijdsgrens vastgelegd. Artikel 1 van dat reglement bepaalt namelijk:

“Het appartementengebouw dient ter huisvesting van echtparen of daarmee gelijk te stellen samenwoningvormen zonder inwonende kinderen, alsmede alleenstaanden. De minimumleeftijd bedraagt 50 jaar.”

De grooteigenaar, een woningcorporatie, wil de appartementen in verband met leegstand toch gaan verhuren aan jongere huurders, al dan niet met kinderen. Zij drukt met haar meerderheidsstem het besluit door op de vergadering (ALV) om de bepaling in het huishoudelijk reglement te schrappen. Zij slaagt daarin, waarna enkele eigenaren dat besluit ter vernietiging aan de rechter voorleggen.

Rechter: leeftijdsgrens ongeldig

De rechter gaat echter niet tot vernietiging van het besluit over en bepaalt dat de in het huishoudelijk reglement gestelde leeftijdsgrens ongeldig is. Een dergelijke bepaling heeft volgens de rechter namelijk zeer verstrekkende gevolgen voor de eigenaren (en gebruikers), is een ernstige beperking van het gebruiksrecht en een vergaande inbreuk op het eigendomsrecht. Daarom kan zo’n bepaling alleen maar in de splitsingsakte opgenomen worden, anders is hij ongeldig.

Wijzigen splitsingsakte noodzakelijk

Interessant aan de uitspraak is echter dat de rechter het besluit tot schrapping van de bepaling in het huishoudelijk reglement niet vernietigt, omdat hij tot de conclusie komt dat die bepaling nietig (ongeldig) is. Een niet bestaande (nietige) bepaling kan niet vernietigd worden, maar dat hoeft ook niet: de bepaling wordt geacht niet te bestaan. Conclusie is in elk geval dat deze VvE haar splitsingsakte moet wijzigen om de leeftijdsgrens alsnog rechtsgeldig vast te kunnen leggen.