Lekkage door gebrekkig onderhoud: wie is aansprakelijk voor de schade?

Recentelijk oordeelde de rechtbank ’s-Gravenhage over de aansprakelijkheid van een appartementseigenaar in verband met het ontstaan van een lekkage. Komen de kosten van onderhoud voor rekening van de appartementseigenaar of voor de Vereniging van Eigenaren (VvE)? Advocaat Thomas van Vugt vat het vonnis samen.

Door: Thomas van Vugt | AMS Advocaten
Redactie: Nederlandvve.nl

Aansprakelijkheid voor lekkage

De eiser in deze zaak is appartementseigenaar A. Op enig moment ontstaat er lekkage vanuit het appartement dat boven zijn appartement is gelegen. Dit appartement, het appartement van B, staat al geruime tijd leeg. A schakelt een loodgieter in die vanuit zijn appartement (door een opening in het plafond) een reparatie heeft uitgevoerd om een einde te maken aan de lekkage. De loodgieter constateert dat de lekkage afkomstig is van een lekkende loden afvoer in het appartement van B. Bovendien blijkt er sprake te zijn van nog een andere lekkage in het appartement van B. Die lekkage veroorzaakt door een verrotte loden aansluiting van een wastafel.

Achterstallig onderhoud: gebrek

De rechtbank stelt voorop dat, nu de lekkage is veroorzaakt door de (verrotte aansluitingen op een) loden leiding, sprake is van een gebrek in de zin van artikel 6:174 BW, althans dat sprake is van een onrechtmatig gebrek in het onderhoud van deze leiding. Dit wetsartikel vestigt een risico-aansprakelijkheid voor de bezitter van een opstal.

Aansprakelijk voor fout aannemer

Vervolgens komt de vraag aan de orde in hoeverre appartementseigenaar B uit hoofde van onrechtmatige daad aansprakelijk kan zijn voor een fout van zijn aannemer. De rechtbank overweegt dat de aannemer die destijds werkzaamheden aan de leidingen heeft verricht, niet onzorgvuldig heeft gehandeld. Maar, zo staat in het vonnis, zelfs als de aannemer wel onzorgvuldig zou hebben gehandeld, is B daarvoor niet aansprakelijk. Met andere woorden, als een aannemer een fout heeft gemaakt, is de ene appartementseigenaar dus niet aansprakelijk voor de daardoor veroorzaakte schade bij een andere appartementseigenaar. Wel is het in dat geval zo dat appartementseigenaar A de aannemer van B aan kan spreken op vergoeding van de schade.

VvE-LoodgieterAansprakelijk voor gebrek in onderhoud

Tussen partijen bestaat voorts discussie over de vraag of appartementseigenaar B aansprakelijk is voor gebrekkig onderhoud aan de loden leiding die de lekkage heeft veroorzaakt. A stelt zich op het standpunt dat B onderhoudsplichtig is voor de leidingen die zich in zijn appartement bevinden. In het reglement van splitsing (ook wel splitsingsreglement genoemd) van het appartementencomplex staat dat eigenaren en gebruikers verplicht zijn hun appartementen behoorlijk te onderhouden en te zorgen dat alle zich hierin bevindende zaken en installaties zich in goede staat bevinden. Op grond van artikel 4 van het splitsingsreglement is een eigenaar onderhoudsplichtig ten aanzien van leidingen die zich in zijn appartement bevinden. Op grond van artikel 9 van het reglement is de eigenaar verantwoordelijk voor risico’s ter zake van de zich in zijn appartement bevindende leidingen.

Onderhoudsplicht Vereniging van Eigenaren

De vraag die dan ook beantwoord dient te worden is of de lekkende afvoerleiding zich in het appartement van B bevindt. Daarover bestaat namelijk discussie tussen partijen. De rechtbank oordeelt daarom dat er een onafhankelijke deskundige moet worden benoemd. De rechtbank merkt echter wel alvast op dat als de bewuste loden leiding zich niet in het appartement van A of B bevindt, op de VvE een onderhoudsplicht rust ten aanzien van deze leiding. De VvE is in dat geval aansprakelijk voor de als gevolg van de lekkage ontstane schade. De beide appartementseigenaren zijn dan verplicht bij te dragen in de schade, en wel voor het deel waarvoor zij gerechtigd zijn in de gemeenschap van de VVE.

Conclusies van Nederlandvve.nl (redactie)

Indien er sprake is van een gebrek aan een zaak (bijvoorbeeld een leiding), is de eigenaar van de zaak aansprakelijk voor de schade die hieruit voortvloeit. Voordat deze aansprakelijkheid vastgesteld kan worden, moet beoordeeld worden of de zaak waarover het gaat tot een van de appartemenstrechten behoort of een gemeenschappelijke zaak is. Het antwoord hierop kan gevonden worden in de Splitsingsakte. Indien de schade veroorzaakt wordt door broddelwerk van een aannemer, dan dient de eigenaar die de schade ondervind (A) direct de aannemer aan te spreken en niet de eigenaar die de aannemer heeft ingeschakeld (B). Dit laat overigens aansprakelijkheid van de eigenaar (B) voor de schade die is ontstaan voordat de aannemer aan de slag ging onverlet.

Over de auteur

De VvE-advocaten van AMS Advocaten in Amsterdam hebben veel ervaring in het adviseren en procederen over geschillen binnen de VvE’s. Daarnaast schrijven zij regelmatig interessante artikelen voor Nederlandvve.nl. De vastgoedrecht advocaten van AMS zijn sterk betrokken bij de zaken van hun cliënten, werken met korte lijnen en bieden scherpe tarieven. Klik hier om meer te lezen over de juridische aspecten van VvE’s op de website van AMS Advocaten.

Gerelateerd

Aansprakelijkheid voor schade aan gemeenschappelijke delen VvE

Dit bericht is geplaatst op  vrijdag 3 augustus 2012.

Reacties


Discussiëren over dit onderwerp? Ga naar het VvE-Forum op VvE-Forum.nl

14 reacties over “Lekkage door gebrekkig onderhoud: wie is aansprakelijk voor de schade?

  1. J. Lemmens schreef:

    Ik verhuur een woning die valt onder een VVE. Daar is op verzoek van de huurder een over de grond lopende zichtbare aparte afvoer voor de wasmaschine gemaakt die is gaan lekken. Wie is er veranrwoordelijk voor de schade. De verhuurder of huurder.

  2. Geachte heer Lemmens,
    Herstel van zelf aangelegde leidingen komen voor rekening van de huurder. Het hangt er dus van af of de huurder de leiding zelf heeft aangelegd met uw toestemming, of dat u de leiding heeft aangelegd (na een daartoe strekkend verzoek). In dat laatste geval is ook nog de oorzaak en plek van de lekkage van belang. Voor meer informatie kunt u het beste een e-mail sturen naar info@nederlandvve.nl of de VvE Vraagbaak (rechtsboven) gebruiken.
    Hartelijke groeten,
    Robert van Ewijk
    Nederlandvve.nl

  3. Voor de goede orde wil ik nog aan mijn antwoord toevoegen dat de leiding in ieder geval niet onder verantwoordelijkheid van de VvE valt. Schade aan de gezamenlijke opstal wel, echter staat dat los van de vraag of de opstalverzekering die schade dekt.
    Hartelijke groeten,
    Robert van Ewijk
    Nederlandvve.nl

  4. Nick Verhoef schreef:

    Hallo,

    Wij wonen in een appartement en hebben nu lekkage in de badkamer. Na een belletje van onze onder buurvrouw bleek dat ze al 4 jaar kampt met lekkage in haar plafond. Na diverse onderzoeken bleek het dat de afvoerleiding die is ingestord in de vloer is gaan lekken.
    De leiding zit in de bestaande dekvloer waar wij netjes over getegeld hebben en niks beschadigd hebben. Alles onder de tegels is dus nog standaard en ongewijzigd. Zelf merken wij er niks van en komt dit aan als een schok. Als wij dit hadden geweten hadden wij dit probleem gelijk willen verhelpen! Wat wij te horen hebben gekregen van de loodgieters die het onderzoek uitvoerden, is dat er 15 jaar geleden een renovatie in het gehele complex is uitgevoerd aan de afvoerleidingen in de badkamer en onzorgvuldig is gewerkt en de leidingen niet correct zijn verlijmd. Onze flat is aangesloten bij een VVE.

    Wat kan ik verwachten qua verzekeringswerk?

    Alvast bedankt!

  5. ik schreef:

    we zitten met lekkage van de bovenbuur zijn balkon al onze muren hebben schimmel en betonrot de vve wil hier niets in oplossen omdat zij een in conflict liggen met onze eigenaar onze verzekering dekt dit niet vooral bij regen en nu de winter voor de deur staat houden we ons hart vast wie is er nu verantwoordelijk en wie draait op voor deze schade eigenaar betaald weg zijn opstal netjes elke maand ook al zou hij vrijgesteld zijn voor vve betalingen omdat het om een kantoor/ woonruimte gaat en dat anders is met vve dan met een gewoon app. wij zitten wel in de sorres de lekkage is al van jaren ook was het huis achterons rot van lekkage van dezelfde bovenbuurman de voorzitster van deze vve heeft eerst haar huis laten repareren anders kon zij haar huis niet verkopen dus pot is leeg opgegaan aan haar herstellingswerken en deels aan balkon bovenbuur zonder dat onze eigenaar ooit in stelling is gebracht wat zijn onze rechten als huurders en de rechten van onze eigenaar?

  6. J.M.M. Verdijk schreef:

    Ik heb een appartement gekocht. Nu zijn er herhaaldelijk afvoer verstoppings problemen. De installateur zegt dat de afvoer met een verkeerde bocht (soort van zak) in de beton ligt. Constructiefout. Daarom zal het probleem van verstopping zich naar alle waarschijnlijkheid blijven herhalen. Wie is aansprakelijk? De VvE factureert mij als eigenaar.

    1. Nederlandvve.nl schreef:

      Geachte heer, mevrouw,

      Dank voor uw vraag. De redactie van Nederlandvve.nl neemt echter geen vragen in behandeling op deze website. Als u abonnee bent van Nederlandvve.nl, kunt u uw vraag via de VvE vraagbaak stellen. Om een abonnement af te sluiten, klikt u hier. U kunt uw vraag ook stellen op het forum van VvE-Forum.nl, waar u snel een inhoudelijk antwoord krijgt op uw vraag en/of over uw vraagstuk kunt discussiëren. Klik hier om naar het VvE forum te gaan.

      Met vriendelijke groet,

      Webredactie Nederlandvve.nl

  7. Marc van der Veen schreef:

    Goedenavond, ik hoop dat dit nog beantwoord wordt. De reactie zijn al wat ouder merk ik. In mijn appartement is achter de muur lekkage ontstaan door een scheur in de loden leiding. De scheur zat in de keuken net onder de aansluiting op de geiser. De opstal gaat dit zeer weerschijnlijk niet dekken. Kan ik de vve hiervoor aansprakelijk stellen? Ik heb de leiding inmiddels laten vervangen (1500) en ik moet nog een tegelzetter regelen voor het herstel. De leiding liep van watermeter naar geiser vanaf badkamer tot en met keuken. Alstublieft kunt u mijn vraag beantwoorden? Ik zit in zak en as.

    1. Nederlandvve.nl schreef:

      Geachte heer, mevrouw,

      Dank voor uw vraag. De redactie van Nederlandvve.nl neemt echter geen vragen in behandeling op deze website. Als u abonnee bent van Nederlandvve.nl, kunt u uw vraag via de VvE vraagbaak stellen. Om een abonnement af te sluiten, klikt u hier. U kunt uw vraag ook stellen op het forum van VvE-Forum.nl, waar u snel een inhoudelijk antwoord krijgt op uw vraag en/of over uw vraagstuk kunt discussiëren. Klik hier om naar het VvE forum te gaan.

      Met vriendelijke groet,

      Webredactie Nederlandvve.nl

  8. R.Sliauteriene schreef:

    Goedendag. We hebben een probleem met het plafond. Plafond is gescheiden van de wand ervan stromende beton, buren duidelijk horen de taal, betekent dit dat ze ook de vloer is gescheiden van de wand. Wie moeten behere, vve of wij moeten beheren.Want we betalen vve.

    1. Nederlandvve.nl schreef:

      Geachte heer, mevrouw,

      Dank voor uw vraag. De redactie van Nederlandvve.nl neemt echter geen vragen in behandeling op deze website. Als u abonnee bent van Nederlandvve.nl, kunt u uw vraag via de VvE vraagbaak stellen. Om een abonnement af te sluiten, klikt u hier. U kunt uw vraag ook stellen op het forum van VvE-Forum.nl, waar u snel een inhoudelijk antwoord krijgt op uw vraag en/of over uw vraagstuk kunt discussiëren. Klik hier om naar het VvE forum te gaan.

      Met vriendelijke groet,

      Webredactie Nederlandvve.nl

  9. Mariska Koele schreef:

    Ik bezit een appartement dat ik de komende periode ga verkopen. In april 2016 heb ik lekkage gemeld. De voegen tussen het beton van de balkons lekken. Het lekt ook binnen waardoor schade is ontstaan aan hout en schilderwerk. De vve heeft het maanden laten liggen. De voegen kunnen alleen worden gedicht bij mooi weer. Men is nu voornemens om wel de lekkage op de balkons te doen maar mijn schade en lekkage binnen tgv dezelfde oorzaak wordt genegeerd. Wat kan ik het beste doen?

    1. Nederlandvve.nl schreef:

      Geachte heer, mevrouw,

      Dank voor uw vraag. De redactie van Nederlandvve.nl neemt echter geen vragen in behandeling op deze website. Als u abonnee bent van Nederlandvve.nl, kunt u uw vraag via de VvE vraagbaak stellen. Om een abonnement af te sluiten, klikt u hier. U kunt uw vraag ook stellen op het forum van VvE-Forum.nl, waar u snel een inhoudelijk antwoord krijgt op uw vraag en/of over uw vraagstuk kunt discussiëren. Klik hier om naar het VvE forum te gaan.

      Met vriendelijke groet,

      Webredactie Nederlandvve.nl

  10. Mike schreef:

    Hallo ik heb een lekkage gehad van me afvoer waar me wasmachine op aangesloten zit , maar nu spoot het water er meerdere malen uit en is me hele vloer bol gaan staan in me keuken , en me vloer loopt door tot me woonkamer, achteraf bleek dat het helemaal verstopt zat in de hoofdleiding wat 14 onder de grond zit is het de schuld van de Vve aan gebrekkig onderhoud en zouden hun het dan moeten vergoeden de schade aan me vloer??
    Groet mike

Reageren op dit artikel kan hieronder.
Wilt u discussiëren of heeft u een vraag? Surf dan naar VvE-Forum.nl

Uw e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Alle velden gemarkeerd met * moeten worden ingevuld.