VvE moet verplicht verweer voeren in procedure
Als een lid een procedure start tegen de Vereniging van Eigenaren (VvE), bijvoorbeeld om een besluit vernietigd te krijgen, dan zal de VvE daartegen verweer voeren. Vaak vinden eigenaren dat niet eerlijk, omdat het tot kosten leidt waar ook de verzoeker aan meebetaalt, en bovendien omdat leden ook individueel verweer mogen voeren. Daarom hebben wij VvE advocaat Robert van Ewijk (Lexys Advocaten) gevraagd om uit te leggen hoe het zit.
VvE verplicht om verweer te voeren
Het bestuur is het orgaan dat de VvE vertegenwoordigt. Als een eigenaar een verzoek doet tot vernietiging van een besluit van de vergadering (of een ander orgaan), dan richt dat verzoek zich tegen de VvE, en zal het bestuur moeten handelen. In alle modelreglementen staat namelijk dat het bestuur de volmacht van de vergadering nodig heeft om te “berusten in rechtsvorderingen”. Als er dus bij de rechtbank een verzoek tegen de VvE wordt gedaan of een vordering wordt ingesteld, dan is het bestuur in beginsel verplicht om verweer te voeren. Om het erbij te laten zitten (berusten) is immers volmacht van de vergadering vereist.
Kosten rechtsbijstand door VvE gedragen
De VvE behartigt – als zij in de procedure verweer voert – de belangen van de eigenaren als zodanig. Als er een besluit is genomen, dan staat vast dat een meerderheid binnen de VvE achter dat besluit staat. De VvE is dan gehouden dat te verdedigen. De VvE draagt vervolgens ook de kosten van de door het bestuur ingeroepen rechtsbijstand. De consequentie is dat als een lid tegen de VvE procedeert, dat die niet alleen zijn eigen kosten draagt. Via de VvE-kas draagt hij namelijk ook bij in zijn aandeel van de kosten van rechtsbijstand van de VvE.
Bestuur staat niet achter verdediging, wat nu?
Vaak wordt het VvE-bestuur gevormd door leden van de VvE. Die bestuurders hebben niet alleen stemrecht in de vergadering, maar ook een mening over de voorliggende besluiten. Als zij het niet eens zijn met een genomen besluit waarvan vernietiging wordt verzocht, dan zijn ze in beginsel alsnog gehouden om verweer te voeren.
Hoger beroep: wel volmacht nodig
Als de VvE zelf optreedt als eiser of verzoeker, dan heeft zij vooraf een volmacht van de vergadering nodig. Ook als de VvE in hoger beroep gaat nadat zij eerst verplicht was verweer te voeren, is een volmacht van de vergadering nodig. Oplettendheid is daarbij geboden, want als het mandaat van de vergadering ontbreekt, dan kan de VvE niet-ontvankelijk worden verklaard.
Het zijn de leden en niet het bestuur die uiteindelijk verantwoordelijk zijn. De leden kunnen het bestuur een halt toeroepen. De VvE de Middelburcht is al jaren verwikkeld in gerechtelijke procedures. Een einde lijkt nog lang niet in zicht. Op moment dat de leden besluiten om de VvE geheel volgens de Nederlandse wet te laten functioneren, dan zullen de rechtszaken ook vanzelf stoppen. Eerst natuurlijk het bestuur weg sturen want deze zijn totaal vastgelopen in hun eigen gelijk. Zelfreinigend vermogen ontbreekt echter.
In onze akte is opgenomen ( Zowel in de akte van Hoofdsplitsing als die van de diverse onder splitsingen ) dat het bestuur altijd toestemming van de vergadering nodig heeft bij het voeren van rechtshandelingen, mist het om een kort geding gaat.
Wij hebben een keer een rechtszaak tegen de Hoofdvereniging gehad van een van de onder verenigingen. Bij de verdediging was het Bestuur van de Hoofdvereniging vergeten om het verweer te laten mandateren door de vergadering.
In 2005 hebben wij onze splitsingsreglement gerealiseerd onder behoud van de hoofdvereniging dus hoofdvereniging verdeeld in 2 subverenigingen met daarbij een overeenkomt hoe te handelen met de gemeenschappelijke gedeelte tussen sub A en sub B. En dan komt een externe bestuurder in 2012 met een vervalsste notulen uit 2003 en claimt onze hoofdvereniging. Deze bedrieger heeft verder geen enkele documenten waaruit het blijkt dat die onze bestuurder kan zijn. Wij hebben met zn zessen de splitsingsreglement door de notaris laten opmaken en opgenomen bij de Cadaster. En U de vraag met welke documenten kan zó iemand incasso laten uitvoeren. Mag één lid die ook eigenaar is van de vve in zijn eentje procederen tegen zo,n onrechtmatige bestuurder.