Wie wordt eigenaar van uitbouw in privé tuin bij VvE?

Een appartementseigenaar kan met toestemming van de Vereniging van Eigenaars (VvE) een uitbouw of aanbouw in zijn tuin plaatsen. Meestal wordt een uitbouw  geplaatst binnen de omgrenzingen van een privé-gedeelte, zoals de tuin van een appartement. In dat geval krijgt de betreffende eigenaar automatisch het exclusief gebruiksrecht van de uitbouw. Met de eigendom van de van de uitbouw zelf zit het echter anders. Advocaat VvE en vastgoedrecht Robert van Ewijk (Yur Advocaten) legt uit hoe het zit.

De bouwdelen van de aanbouw worden gemeenschappelijk

In de modelreglementen staat beschreven welke bouwdelen gemeenschappelijk eigendom zijn en welke niet. Daaronder vallen in ieder geval de gevels, funderingen, de daken en meestal ook de kozijnen. Daarom worden de bouwdelen van een uitbouw of aanbouw ook gemeenschappelijk. Een uitbouw bestaat namelijk ook uit fundering, gevels, kozijnen en een dak. Tot dit oordeel kwam ook het Gerechtshof Amsterdam in november 2007 en het Gerechtshof Den Haag in april 2004.

Dat slechts één eigenaar het gebruik van de uitbouw heeft en daarvoor ook heeft betaald, verandert dit niet.

VvE draagt onderhoudskosten van de uitbouw

Het gevolg daarvan is dat de VvE ook de kosten van onderhoud en herstel van de uitbouw dient te dragen. Dit terwijl de breukdelen – en dus de servicekosten – van de eigenaar die de aanbouw heeft gerealiseerd in beginsel gelijk blijven. Een oplossing daarvoor is om de akte van splitsing te wijzigen. Dan kunnen bijvoorbeeld de breukdelen aangepast worden zodat de eigenaar met de uitbouw voortaan meer gaat betalen. Een andere oplossing is om te bepalen dat de bouwdelen van de uitbouw privé-eigendom zijn. Dat hoeft de VvE dus niet aan het onderhoud mee te betalen. Het wijzigen van de akte van splitsing is echter niet verplicht als er een aanbouw wordt gerealiseerd. Maar als er niets wordt gedaan, blijft de bijdrageplicht dus gelijk en betaalt de VvE het onderhoud.

Andere voorbeelden van op-, aan- of onderbouw

Andere voorbeelden zijn dakterrassen op gemeenschappelijke zaken, een bouwwerk (een schuurtje bijvoorbeeld) op een stuk gemeenschappelijke grond, een nieuw souterrain of zelfs een etage op het pand. Als de uitbouw wordt geplaatst buiten de omgrenzingen van de privé gedeelten, dan krijgt de eigenaar niet het exclusief gebruiksrecht daarvan. Dat is bijvoorbeeld het geval bij een dakterras op een gemeenschappelijk dak. De eigenaar die deze plaatst krijgt daarvan geen exclusief gebruiksrecht. In de praktijk maakt dat vaak niet zoveel uit, omdat bij veel gebouwen alleen de eigenaar van het hoogst gelegen appartement toegang heeft. Dus praktisch gezien zal die de enige zijn die van het terras gebruik kan maken.

Advocaat VvE bij advies over uitbouw of aanbouw

In een VvE is het eigendom wat anders dan het gebruiksrecht. Dat een eigenaar het exclusief gebruik heeft van een bepaald gedeelte van het gebouw, wil niet zeggen dat hij daar dus ook eigneaar van is. Het is daarom belangrijk om je goed te laten adviseren. Niet alleen als VvE voordat toestemming wordt gegeven voor een uitbouw of aanbouw. Maar ook als eigenaar, voordat je toestemming gaat vragen. In beide gevallen moet je goed beslagen ten ijs komen. Raadpleeg daarvoor een jurist of advocaat gespecialiseerd in VvE recht.

Dit bericht is geplaatst op  dinsdag 15 april 2014.

Reacties


Discussiëren over dit onderwerp? Ga naar het VvE-Forum op VvE-Forum.nl

3 reacties over “Wie wordt eigenaar van uitbouw in privé tuin bij VvE?

  1. Berend schreef:

    Bedenk ook dat de servicekosten voor de VvE toe kunnen nemen door een dergeljke aanbouw. Een praktijkgeval is een huisartsenpraktijk die, met toestemming, voor 60K uitgebreid wordt in de tuin en dus ook een hogere grondslag oplevert voor opstal-, aansprakelijkheid- en rechtsbijstandverzekering. Dat tenminste als men deze wijziging doorgegeven heeft aan die partijen. Overigens is dat wel noodzakelijk, omdat er een risico van onderverzekering dreigt waar de gehele VvE de dupe van zal zijn.

  2. Mohamed Ghazi schreef:

    Let wel dat dit alleen geld voor splitsingen waar het modelreglement van toepassing is. Tegenwoordig besluiten veel project ontwikkelaars om te splitsen zonder modelreglement. Denk aan met name complexen met zowel eengezinswoningen, appartementen en overige diensten. Veelal is toestemming van de VVE volgens de akte geen vereiste en volgt een aan of opbouw automatisch het burgerlijk recht (5:119 BW)

  3. J Wachtmeester schreef:

    Mij aanbouw staat al 20 jaar de onderhoud kosten zijn altijd door de V.v.E betaald u moet ik het zelf betalen kan dat wel

Reageren op dit artikel kan hieronder.
Wilt u discussiëren of heeft u een vraag? Surf dan naar VvE-Forum.nl

Uw e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Alle velden gemarkeerd met * moeten worden ingevuld.