Huurdersparticipatie in de VvE is geen goed idee

Verschillende woningcorporaties startten onlangs met initiatieven waarbij huurders invloed krijgen in besluitvorming van de Vereniging van Eigenaars (VvE). De corporaties, waaronder WonenCentraal doen dit door aan de huurders volmachten te geven, waardoor zij aanwezig kunnen zijn op de VvE vergadering en daar ook kunnen stemmen. Nederlandvve.nl is van mening dat dit geen goede ontwikkeling is en geeft aan dat er alternatieven beschikbaar zijn om de doelen, die de corporaties voor ogen hebben, te bereiken. 

Achtergrond

Met de initiatieven wordt geëxperimenteerd in zogenaamde gemengde complexen: een gedeelte van de appartementen zijn eigendom van particulieren en het resterende deel is eigendom van de woningcorporatie. Vaak heeft deze corporatie nog een groot aantal appartementen in bezit, soms zelfs een meerderheid. Deze gezamenlijke eigenaren zijn georganiseerd in een Vereniging van Eigenaars (VvE) en beslissen samen over het onderhoud van het pand, beheren de financiën en kiezen het bestuur van de VvE. De initiatieven hebben tot doel om de huurders meer zeggenschap te geven over zaken die hen direct aangaan; een goede zaak, vindt ook Nederlandvve.nl, echter is het verstrekken van volmachten niet de enige en zeker niet de beste oplossing.

Mogelijke problemen

Besluiten in de vergadering worden in de regel genomen met meerderheid van stemmen. Om tot een besluit te komen wegen de eigenaren verschillende belangen tegen elkaar af: hoe noodzakelijk is het onderhoud, hoeveel geld zit er momenteel in kas, hoeveel zit er in kas als het onderhoud een jaar wordt uitgesteld, levert uitstel geen technische problemen op, enzovoorts. In vergaderingen wordt dan de beste balans gezocht tussen goed onderhoud en het financiële belang van de individuele eigenaren.

Huurders hebben, net als alle bewoners, belang bij goed onderhoud, echter ontbreekt het bij een huurder aan financieel belang. Van een huurder wordt immers geen extra bijdrage verwacht als de reserves onvoldoende zijn en het onderhoud direct uitgevoerd wordt. In dit voorbeeld kan het verlenen van volmachten aan huurders de belangen van de eigenaren ondergraven, als de stem van de huurder de doorslag geeft om het onderhoud direct, en niet over een (paar) jaar uit te voeren.

Een ander voorbeeld: een trappenhuis is oud en versleten. Geen enkel onderhoud uitvoeren zal niet tot grote problemen leiden, echter zijn alle bewoners (zowel huurders als eigenaren) van mening dat het de schoonheid van het pand ten goede zal komen als de trappenhuizen worden aangepakt. Dan is echter de vraag: wat, hoe en wanneer. Wordt er alleen een nieuw tapijt geplaatst op de trap of worden ook de wanden en plafonds opnieuw gestuukt en geschilderd? En wordt e.e.a. dit jaar uitgevoerd of wordt het project over meerdere jaren verspreid?

Primair zal elke bewoner er meestal de voorkeur aan geven om zo spoedig mogelijk het gehele trappenhuis aan te pakken, vooral als het hen niets kost. De eigenaren, die via het reservefonds of wellicht zelfs door bij te storten zullen betalen voor het onderhoud, komen wellicht tot een andere conclusie: mogelijk hoeft het trappenhuis niet integraal aangepakt te worden en wellicht komt het de reserves van de VvE meer ten goede als het onderhoud wordt uitgesmeerd over een langere periode.

Beperkte volmacht

Enkele corporaties proberen de hiervoor geschetste problemen te voorkomen door aan huurders slechts een beperkte volmacht te geven: ze stemmen dan bijvoorbeeld alleen mee over de kleur van het schilderwerk of over het aantal keer dat de schoonmaker langskomt om de algemene ruimtes te poetsen. Waar het andere zaken betreft, zal de corporatie zelf stemmen. Deze manier van volmacht verlenen zal weliswaar de eerder genoemde problemen voorkomen, echter brengt voor de voorzitter van de vergadering een enorme administratieve rompslomp en veel papierwerk met zich mee en daarnaast zal hij telkens moeten vaststellen wie voor het volgende besluit stemrecht mag uitoefenen. Hetgeen het vergaderproces onnodig en sterk kan vertragen.

Dit kan volgens Nederlandvve.nl stukken eenvoudiger: de corporatie kan haar huurders vooraf informeren over de zaken die op de agenda voor de VvE vergadering staan en inventariseren wat de wensen zijn van de huurders met betrekking tot deze agendapunten. Vervolgens kan de corporatie ter vergadering stemmen conform de wens van een meerderheid van de huurders. Dit scheelt administreren en controleren van volmachtformulieren en daarnaast wordt discussie en verwarring tijdens de vergadering voorkomen. Ander bijkomend voordeel is dat de corporatie zijn (financiële) eigenaarsbelang hoogstwaarschijnlijk mee zal laten wegen in zijn besluitvorming. Daarnaast zijn wij van mening dat het inherent is aan de functie van verhuurder om te inventariseren wat de wensen zijn van de huurders; het is een onterechte verschuiving van verantwoordelijkheden als de werkzaamheden die hiermee gepaard gaan ten laste van de VvE komen.

Mag het eigenlijk wel?

Via de vraagbaak zijn enkele vragen binnengekomen van VvE leden met de vraag of het verlenen van volmachten wel mag. Vooropgesteld moet worden dat elke eigenaar (dus ook de corporatie) bevoegd is voor de VvE vergadering volmacht te geven aan een derde om aanwezig te zijn, te spreken en stemrecht uit te oefenen. De betreffende eigenaar mag zelf bepalen wie dit is. Met andere woorden: de corporatie mag inderdaad volmacht geven aan een huurder.

Of het stemrecht ‘deelbaar’ is en dus aan verschillende huurders volmacht gegeven kan worden, is echter de vraag.  Met andere woorden, mag één eigenaar verschillende personen machtigen of mag hij slechts één persoon machtigen? En is dit nogsteeds zo als deze ene eigenaar meerdere appartementen (en dus meerdere stemrechten) bezit? Modelregelement 1992 formuleert in artikel 36:

Ieder der eigenaars is bevoegd, hetzij in persoon, hetzij bij een schriftelijke gevolmachtigde al dan niet lid van de vereniging, de vergadering bij te wonen, daarin het woord te voeren en het stemrecht uit te oefenen, wat dit laatste betreft met inachtneming van het bepaalde in artikel 34 derde lid en artikel 35 eerste lid.

In de overige modelreglementen is het vergelijkbaar geformuleerd. Of hieruit geconcludeerd kan worden dat elke eigenaar slechts aan één persoon machtiging mag verlenen, ongeacht het aantal appartementen dat deze bezit, is voorwerp voor discussie. Letterlijk hebben de artikelen het over ‘een’ schriftelijk gevolmachtigde en niet over ‘een of meerdere gevolmachtigden’. Wij zijn van mening dat de corporaties dus niet verschillende personen mogen machtigen. Het is dan overigens ook mogelijk dat de corporatie voor een bepaald besluit, zowel voor, tegen als blanco stemt, wat natuurlijk erg vreemd is.

In de modelreglementen is overigens ook een regeling opgenomen over wie mag stemmen als meerdere personen eigenaar zijn van één appartementsrecht. In dat geval mag namelijk slechts één van deze eigenaren stemrecht uitoefenen. Doel van deze bepaling is om de vergadering ordelijk te houden en duidelijk te hebben wie stemrecht mag uitoefenen. Uit deze bepaling blijkt dat het machtigen van meerdere personen in strijd is met de geest van het modelreglement. Met andere woorden; dit ondersteund onze mening dat er inderdaad slechts één persoon als gevolmachtigde van de corporatie mag optreden.

Conclusie

Het idee van de corporaties om huurders meer invloed en zeggenschap te geven over hun leefomgeving is zeer toe te juichen. Echter is een VvE een zaak van eigenaren en hebben huurders niet dezelfde belangen als deze eigenaren. Het is derhalve mogelijk dat aan de typische eigenaarsbelangen (dit zullen vooral financiële belangen zijn) geen recht wordt gedaan als huurders als gevolmachtigde optreden van een (groot) eigenaar en als hun stem de doorslag kan geven bij bepaalde besluiten. De VvE vergadering is bedoeld voor de eigenaren om samen te bepalen wat er met hun eigendom gaat gebeuren. Dat een van de eigenaren rekening wil houden met de wensen van zijn huurders is prima, echter is het niet terecht om de hiermee gepaard gaande lasten te verschuiven naar het collectief van eigenaren.

Ook beperkte volmachten zijn niet de oplossing: het zorgt voor een te ingewikkelde wijze van besluitvorming en administratieve rompslomp. Daarnaast zijn er verschillende alternatieven voorhanden om de huurders invloed te geven. Bijvoorbeeld door overleg met de corporatie voorafgaand aan de vergadering. Bijkomend voordeel is dat in dat geval de kans vele malen groter is dat het eigenaarsbelang wel meegenomen wordt in de besluitvorming.

Tot slot zijn wij van mening dat de huidige modelreglementen niet de ruimte geven om meerdere personen als gevolmachtigde van één eigenaar te laten optreden. Zelfs niet als deze eigenaar meerdere appartementen en dus meerdere stemrechten bezit. Wij realiseren ons dat dit standpunt onderwerp voor discussie is. Wij zijn dan ook benieuwd naar de standpunten en argumenten van anderen hierover.

Gerelateerd

Huurders krijgen stemrecht in de VvE (artikel / nieuws)
Stemverhoudingen in de VvE (over de wijze van stemmen tijdens de vergadering)
Verhuurpagina Nederlandvve.nl (alles over de VvE en verhuur)

Dit bericht is geplaatst op  dinsdag 11 september 2012.

Reacties


Discussiëren over dit onderwerp? Ga naar het VvE-Forum op VvE-Forum.nl

2 reacties over “Huurdersparticipatie in de VvE is geen goed idee

  1. Mark Bal schreef:

    Het is goed dat deze discussie ook vanuit de vve-beheerders gevoerd gaat worden. Gemengde complexen nemen toe in aantal door de toenemende verkopen door onder andere corporaties. Huurders en eigenaren wonen naast elkaar en zijn allen bewoners die prettig willen wonen. Vandaar ook de logische wens om deze bewoners gezamenlijk zeggenschap te geven binnen de vve. Met een beperkte volmacht kan die stem prima aan een huurder gegeven worden. Voor ieder appartementsrecht kan de huurder door de eigenaar (beperkt) gemachtijgd worden. De eigenaar is hierin de bepaler. De vraag wie de stukken naar de huurder stuurt en hoe de stukken worden vertaald naar huurders, dat is een vraag die de vve beheerder in overleg met de groot eigenaar (corporatie) overeen zal moeten komen. Daar is de dienstverlening en vergoeding op aan te passen. En het argument dat het tijdens een vergadering lastiger is, dat snijdt geen hout. Een woongebouw met enkel individuele eigenaren kent dezelfde situatie.

    In het bovenstaande betoog wordt helaas voorbij gegaan aan het feit dat het huurrecht en appartementsrecht en de overlegwet apart van elkaar tot stand zijn gekomen. Met een beperkt stemrecht aan huurders binnnen een vve te brengen, is het prima mogelijk de wetten te verenigen, zonder dat er apart overleg georganiseerd moet worden met huurders en eigenaren. Dat is namenlijk niet efficient. En daarbij kan een corporatie niet de mening van de meerderheid van de huurders inbrengen bij een vve vergadering. Ik kan daar als huurder bezwaar tegen maken. Zeker wanneer een voorstel is dat er in plaats van 2 keer 4 keer schoongemaakt moet worden, maar dat de vergadering uiteindelijk tot 3 keer besluit. Met de huurder persoonlijk hierover het stemrecht te geven wordt dit mogelijke knelpunt verholpen. De corporatie moet bij het weggeven van een stem zelf zich dan uiteraard wel onthouden van stem.

    Kortom, het standpunt van nederlandvve is erg kort door de bocht en niet correct. Het is vooral beredeneerd vanuit de eigenaar. Het biedt juist kansen in de dienstverlening van menig vve beheerder wanneer zij zich ook verdiepen in het huurrecht en met een beperkt stemrecht juist ook de huurders meer binnen de vve te betrekken. Woonplezier maak je als bewoners gezamenlijk!

  2. Beste Mark,

    Het zou inderdaad goed zijn als de discussie ook onder VvE beheerders gevoerd zou worden; tot nu toe horen wij vooral de corporaties en eigenaren / VvE-leden over dit onderwerp. Reden ook waarom wij op de LinkedIn groep VvE Professionals een discussie zijn gestart.

    Wat de meest efficiente wijze van huurdersparticipatie in de VvE is, is een mening. Onze praktijkervaring leert echter dat indien volmachten gegeven worden aan vele individuen en wanneer daardoor steeds opnieuw gekeken moet worden wie (A) welke stem heeft uitgebracht (B) voor welk voorstel (C) en of deze persoon wel bevoegd is daartoe (D), dit efficiëntie alles behalve ten goede komt.

    Inderdaad gaat het betoog eraan voorbij dat huurrecht en appartementsrecht apart van elkaar tot stand zijn gekomen; dit is namelijk niet het onderwerp van het artikel. Wij erkennen overigens wel dat beide rechtsgebieden elkaar kunnen ‘steken’. Dit is met name het geval wanneer een VvE een huishoudelijk reglement vaststelt: deze heeft immers ook gevolgen voor de huurders. Wij erkennen dit probleem en adviseren verhuurders daarom ook om, voordat de vergadering plaats vindt, overleg te hebben met de huurders over de inhoud van het reglement. De mogelijkheid dat een vergadering eens in de zoveel jaar een Huishoudelijk Reglement vaststelt of wijzigt is echter nog geen reden om niet-eigenaren stemrecht te geven als ware zij eigenaar.
    Volledigheidshalve moeten wij wel opmerken dat we van mening zijn dat de wijze van vaststelling van dit soort reglementen anders georganiseerd moet worden in de toekomst. Dit zou geregeld kunnen worden in een nieuw modelreglement.

    Tot slot het volgende: een VvE heeft niet tot doel om ‘woonplezier’ te verhogen. Het is geen ‘gezelligheidsvereniging’. Het doel van een VvE is om overleg tussen de eigenaren te organiseren waarin gezamenlijk beslissingen worden genomen over (met name) het onderhoud aan het pand. Een huurder is geen eigenaar en heeft hier dus geen stem in. Nogmaals: wij zijn er absoluut voorstander van dat gebruikers (deze term wordt in de VvE reglementen gebruikt voor huurders / bewoners) een stem krijgen over onderwerpen die hen direct aangaan. Echter is het verlenen van machtigingen voor de vergadering niet de juiste oplossing.

    Met vriendelijke groeten,

    Nederlandvve.nl

Reageren op dit artikel kan hieronder.
Wilt u discussiëren of heeft u een vraag? Surf dan naar VvE-Forum.nl

Uw e-mailadres wordt niet gepubliceerd.