VvE-beheerder aansprakelijk voor schade van de VvE

De rechtbank Rotterdam heeft in oktober 2023 geoordeeld dat een VvE-beheerder aansprakelijk is voor de schade die is veroorzaakt door zijn handelen. De beheerder van de VvE is aansprakelijk in verband met wanprestatie. In dit geval ging het om de verplichting van de beheerder om voor de VvE een nieuwe leveringsovereenkomst voor energie af te sluiten tegen bepaalde tarieven. Dat deed hij niet. In plaats daarvan stapelde hij fout op fout. De VvE was daar op een gegeven moment klaar mee, stapte naar de rechter en vorderde daar betaling van bijna € 150.000,- aan schadevergoeding. Advocaat VvE-recht Robert van Ewijk bespreekt in dit artikel hoe de rechter daarmee om ging.

Aanbod VvE-beheerder collectieve inkoop energie

De beheerder was al sinds 2015 de beheerder van de VvE. In 2020 deed de beheerder aan de betreffende VvE een aanbod om in te stappen in zijn collectief voor de inkoop van energie. Meerdere VvE’s deden daaraan mee, en de betreffende VvE kon daarvan mee profiteren. Er werden lage tarieven voor de inkoop van gas geboden. De VvE heeft vervolgens opdracht gegeven om een contract af te sluiten, maar dat heeft de beheerder niet gedaan. De leverancier (Eneco) gaf namelijk aan dat de betreffende tarieven voor deze VvE niet beschikbaar waren, omdat die een afwijkende gasaansluiting heeft. Het gevolg was dat de VvE een duurdere leveringsovereenkomst voor gas heeft moeten afsluiten. De schade die daarvan het gevolg is, vordert zij van de beheerder.

Rechtbank: VvE-beheerder aansprakelijk want moest dit weten

De rechtbank oordeelde dat de beheerder had moeten weten dat de VvE niet in aanmerking kwam voor de door hem aangeboden tarieven. Daarnaast had de VvE-beheerder volgens de rechter een onvoorwaardelijk aanbod gedaan. Hij had de VvE vervolgens bovendien in de veronderstelling gelaten dat de kostenbesparing ook daadwerkelijk was gerealiseerd. Dat bleek echter niet het geval te zijn.

VvE-beheerder moet zorg van goed opdrachtnemer in acht nemen

De rechter oordeelde daarom dat de VvE-beheerder aansprakelijk was. Van een beheerder mag namelijk worden verwacht dat die bij de uitvoering van zijn taken de zorg van een goed opdrachtnemer in acht neemt. Dat had hij dus niet gedaan, aldus de rechtbank Rotterdam. Daarom vond de rechter de beheerder aansprakelijk voor de schade van de VvE.

Begroting schade door handelen VvE-beheerder

Bij het begroten van de schade wordt een vergelijking gemaakt tussen de situatie zoals die nu is, en de hypothetische situatie met de fout van de VvE-beheerder weggedacht. Hoewel de beheerder door de rechtbank aansprakelijk werd gehouden, hoefde die maar een fors kleiner bedrag aan de VvE te vergoeden. De VvE vorderde namelijk ruim anderhalve ton aan schadevergoeding. Dat was gebaseerd op het verschil tussen de door de beheerder aangeboden gaskosten en de gaskosten die de VvE verwachtte over de komende jaren te moeten betalen. Omdat de rechtbank ervan uitging dat de VvE in 2021 linksom of rechtsom alsnog had moeten onderhandelen over nieuwe energietarieven, is alleen de schade over het jaar 2020 toegewezen. De beheerder moest daarom inclusief de proceskosten, incassokosten en wettelijke rente, ongeveer € 20.000.- aan de VvE betalen. Nog steeds een fors bedrag, maar wel flink minder dan de VvE vorderde.

Advocaat aansprakelijkheidsrecht vastgoed & VvE

Deze zaak is een goed voorbeeld van aansprakelijkheid van een dienstverlener in de vastgoedbranche. De advocaten van Lexys Advocaten hebben ruime ervaring bij het optreden in geschillen tussen opdrachtgevers en opdrachtnemers in de vastgoedbranche. Bijvoorbeeld over aansprakelijkheid van makelaars, aansprakelijkheid van de notaris of van VvE-beheerders. De advocaten van Lexys treden daarbij zowel voor de professional (makelaar, notaris, of VvE-beheerder) op, of voor de partij die schade heeft geleden. Wil je meer weten? Neem dan contact met ze op.