[PMSchC]

Goedemorgen,

Al enige tijd ben ik bezig met de manier waarop de dotatie ten behoeve van toekomstig groot onderhoud kan worden berekend.

Uitgangspunten hierbij zijn:
1. aanvangssaldo (van de rekening waarop het geld ten behoeve van toekomstig groot onderhoud wordt weggezet)
2. een lijst met toekomstige uitgaven voor groot onderhoud (voor een periode van minimaal 10 jaar)

Dus: hoe bereken je de dotatie met een druk op de knop uitgaande van de aangegeven uitgangspunten?

Op het internet kan ik het antwoord op mijn vraag niet vinden, vandaar mijn aanmelding bij Nederlandvve en mijn eerste post op dit forum. Ik ben benieuwd of minstens één van jullie het antwoord op mijn vraag kan geven.

Groet,
PM.

[Rob]

Ik denk dat er altijd meerdere factoren meespelen die van belang kunnen zijn voor het antwoord op die vraag.

Een simpele berekening is het totaalbedrag aan uitgaven in die 10 jaar delen door 10, dan weet je wat de gemiddelde dotatie per jaar over die periode zou moeten zijn.
Zijn de uitgaven in bijvoorbeeld de eerste 4 jaar echter veel groter dan in de jaren daarna, dan zal je waarschijnlijk in de negatieve cijfers gaan komen, wat echter ook weer geheel afhankelijk is van het aanvangssaldo.

Die methode houdt echter weer geen rekening met grote uitgaven in de eerste jaren net na die periode van 10 jaar.
Persoonlijk zou ik de donatie liever baseren op een langere periode.
Een kapitalisatieberekening over een lange periode geeft vaak een redelijk goed beeld naar mijn idee.
In zo’n berekening zie je snel wat de reservering over bijvoorbeeld een periode van 30 jaar zou zijn en de invloed daarvan op het saldo.

Het is belangrijk om te beseffen dat formules altijd benaderingen zijn en gebaseerd zijn op aannames.
Het blijft altijd noodzakelijk de resultaten regelmatig te evalueren en indien nodig aan te passen op basis van de werkelijke financiële situatie- en behoeften en prioriteiten.

[Rene]

En om ‘t nog complexer te maken, moet je in je prognose ook rekening houden met inflatie.
Los van andere factoren zal een vervanging van €10.000 in 2024 zal met 2% inflatie elk jaar in 2034 € 12.190 voor nodig zijn. Anders gezegd is 10.000 euro over tien jaar gelijk in waarde als € 8.203,-

Maar als er ergens in die periode een jaar niet 2% maar 4% inflatie is, dan zal je dat 239 euro extra gaan kosten.
Daar staat tegenover dat je wellicht het gespaarde ook echt op een spaarrekening met rente zet. Dat dempt de gevolgen van de inflatie.

[PMSchC]

Rob, Rene, dank voor jullie reacties.

Zoals ik in mijn openingspost aangaf, vraag ik mij af hoe de dotatie berekend kan worden.

In Nederland bestaan er momenteel ongeveer 135.000 VvE’s. Een flink deel van die VvE’s zal regelmatig, wat mij betreft bij voorkeur jaarlijks, de dotatie vaststellen. Het lijkt mij logisch dat een standaardmodel wordt gebruikt waarbij de uitkomst van de berekening, zeg maar de formule, uitgaande van een aantal uitgangspunten vaststaat.

De uitgangspunten zijn:
1. aanvangssaldo (van de rekening waarop het geld ten behoeve van toekomstig groot onderhoud wordt weggezet)
2. een lijst met toekomstige uitgaven voor groot onderhoud (voor een periode van minimaal 10 jaar)

Ik voeg daar aan toe:
3. jaarlijkse indexatie van de dotatie (bijvoorbeeld 2,5%: dotatie eerste jaar € 10.000, dotatie 2e jaar € 10.250 etc)

en, op basis van de reactie van Rob:
4. de periode (het aantal jaren) waarop de onder 2) bedoelde lijst betrekking heeft

en, op basis van de reactie van René:
5. rendement opgebouwd kapitaal

Opmerking bij punt 1):
Bij de VvE waarvan ik lid ben, wordt jaarlijks tijdens de algemene ledenvergadering de lijst met toekomstige uitgaven voor groot onderhoud opnieuw vastgesteld. Hierdoor kunnen zaken zoals bijvoorbeeld gestegen kosten door inflatie en verschuivingen van onderhoud in de tijd meegenomen worden bij de (ook weer jaarlijkse) vaststelling van de dotatie.

De bovenstaande 5 punten kún je als aannames omschrijven maar aangezien er niet méér gegevens beschikbaar zijn, zul je het als VvE bij de vaststelling van de dotatie hiermee moeten doen .

Maar goed, een standaardmodel voor de berekening van de dotatie én de daarbij behorende standaardberekening (formule) is op het internet niet terug te vinden. En dát verbaast me, want dat betekent dat iedere VvE zijn eigen methode kan/moet hanteren om de dotatie vast te stellen. Dat hoéft geen punt te zijn maar zou het niet vreselijk handig zijn als er een standaard voor de berekening zou bestaan?

Een standaardberekening (standaardformule) zou mogelijk tienduizenden VvE’s en zelfs ook VvE-beheerders(!) tijd kunnen besparen omdat bij gebruik van zo’n standaardberekening de dotatie een direct resultaat van de 5 hierboven beschreven punten zal zijn. De leden van een VvE hoeven vervolgens niet te vrezen dat de dotatie te hoog of te laag is vastgesteld.

Zien jullie iets in een standaardberekening op basis van de 5 hierboven aangegeven uitgangspunten?

[PMSchC]

Aan het aantal reacties te zien, is niemand geïnteresseerd in dit onderwerp en dat is prima natuurlijk.

Gelukkig kan ik de VvE waarvan ik lid ben, voorzien van een schema op basis waarvan de aanvangsdotatie met zo’n 20% kan worden verlaagd ten opzichte van het schema wat door onze VvE-beheerder is/wordt aangedragen. Scheelt toch weer zo’n 8% op onze servicekosten …

[monaster]

In mijn optiek is de MJOP-periode een telkens voortschrijdende periode van 25(?) jaar. Zo zie je de ontwikkeling van de kosten en heb je die periode om eventuele grote uitgaven in de servicekosten mee te nemen.

[PMSchC]

Ik heb een video op YouTube geplaatst waarin ik een model in Excel toelicht om de dotatie te kunnen bepalen: https://youtu.be/mkWT_19GZyw

Het in de video getoonde Excelbestand (xlsx-formaat) is daar te downloaden (link in de beschrijving). Je kunt de volgende gegevens zelf in het downloadbare bestand invoeren:
– lijst met onderhoudsuitgaven
– percentage indexering dotatie
– percentage rendement liquiditeit
– percentage rendement liquiditeit op onderhoudsuitgaven
– percentage staartkosten

De berekening van de dotatie houd ik voor mezelf, je zult dus zelf (dat gaat het beste m.b.v. binair benaderen) de aanvangsdotatie moeten bepalen.

Enige kennis van Excel is (uiteraard) een pré.

[hans]

Wat mij betreft een terechte vraag van PMSchC.

De wet geeft aan dat de dotatie uit het MJOP moet komen OF via de ruwe benaderingsmethode van 0,5% van de herbouwwaarde. Om een zeer snelle en simpele check te doen kan je gewoon de benaderinsgmethode toepassen. De uitkomst hiervan zou, bij benadering dus, overeen moeten komen met de MJOP aanpak. Bij de meeste VvE’s is de dotatie (veel) te laag. De benaderinsgmethode aanpak is een goed startpunt voor deze discussie. In ons geval groeien wij stapsgewijs naar het 0,5% niveau.

[DikOz]

Eén formule om de jaarlijkse toevoeging aan het reservefonds te berekenen hebben wij niet, wel hebben we een spreadsheet met veel formules. Die formule is wel voor elk jaar hetzelfde.
Uitgangspunten zijn bij ons:

– de voorziene (MJOP) jaarlijkse uitgaven over de komende 10 jaar;

– de voorziene jaarlijkse toevoegingen aan het reservefonds over 10 jaar;

– Samen met de beginstand van het boekjaar moet dat elk jaar weer een positieve stand van het reservefonds opleveren. En wel zodanig positief dat er voldoende is om €40.000 voor onvoorziene grote uitgaven (en de uitgaven t/m het betreffende jaar) te kunnen opvangen.

– De uitgaven worden bepaald door bekende kostprijzen elk jaar te corrigeren voor inflatie, ook in het verleden als we bijvoorbeeld een kostprijs van 4 jaar geleden hebben.
– Voor de inflatie uit het verleden gebruiken we de cijfers van de bouwsector die de opstalverzekeraar ook gebruikt. Voor de toekomstige inflatie hebben we geen bron, wel een duim.

De gevraagde berekening door PMSchC is dan bij ons: de voorziene toevoeging wordt elk jaar zodanig ‘berekend’ dat over die 10 jaar er voldoende reserve is voor onvoorzien (€40K)
Eigenaars kunnen in een grafiek per jaar de beginstand, inkomsten, uitgaven en de stand van het fonds aflezen. En wat de tendens van de verhoging (meestal geen verlaging) van de toevoeging is.

De afgelopen 3 jaar is de voorspelde verhoging van de toevoeging redelijk uitgekomen. Maar …………..

…………..Over 2023 is 12,5% voor de inflatie genomen en daar kan denk ik geen enkele berekening van voorspellende toekomstige toevoegingen tegen. Wat wij wel hebben gekregen is dat we kunnen zien dat over 3 – 5 jaar het fonds onvoldoende gevuld is.
Overigens is de berekening (de spreadsheet) voor 15 jaar zodat het bestuur tijdig maatregelen kan nemen. Maar wij publiceren 10 jaar voor de leden.

Hoe verwerken jullie die zeer hoge inflatie?

[Harry Tresoor]

Beste PMSchC, ik lees best veel adviezen en hier komt er nog een. Wij begonnen 3 jaar geleden bij het wettelijk minimum van 0,5% van de herbouwwaarde plus een professioneel MJOP á €1.250,=. Dat hebben we kritisch bekeken en veel posten geschrapt. Het is onzin om de riolering te vervangen die al 90 jaar prima voldoet. Voor het oplossen van verstoppingen houden we een marge voor onvoorzien.

Elke 10 jaar een schilderbeurt is wel nodig. Met een offerte uit 2021 van €10.000,= komen we (met elk jaar 3% inflatie) uit op €20.000,= in 2031. Dus moet je gemiddeld €1.500,= per jaar reserveren voor de schilderbeurt. En dit soort sommetjes doen we voor elke grote klus in de toekomst.

We zijn met 3 eigenaren en hebben onze eigen appartementen de afgelopen 3 jaar grondig gerenoveerd. We hebben kennis en ervaring met aannemers en offertes. We hebben geen beheerder en houden alles in eigen hand. Het wordt wel lastig als je daar geen ervaring mee hebt.

Elk jaar gaat de herbouwwaarde omhoog in de opstalverzekering en we zitten inmiddels op 0,8%. Elk jaar begroten we opnieuw a.d.h.v. de herbouwwaarde en de inflatie en stellen dan de dotatie bij. Een spreadsheets is wel nodig, maar dat is ook maar schijn houvast. Er is geen standaard formule voor het berekenen van de dotatie (VVE-bijdrage). Laat je niks wijs maken. Gebruik vooral je eigen gezond verstand.

Succes, Harry

[Auteur]

Berichten