Vervuilde grond in de VvE: wie betaalt de sanering?

Stel, je koopt een appartement met een tuin en vervolgens blijkt de grond ernstig vervuild. Zo ernstig, dat die moet worden gesaneerd. Wie betaalt dan de kosten van de sanering, jij zelf of de Vereniging van Eigenaren (VvE). Nederlandvve.nl legt uit hoe het zit. 

Bij een VvE zit het net even anders

Als iemand een appartementsrecht koopt, dan koopt die een aandeel in de grond en in het gebouw, en het gebruiksrecht van het privé gedeelte. Als er een tuin bij dat privé gedeelte behoort, dan heeft die appartementseigenaar daarvan dus het gebruiksrecht. Dat is echter wat anders dan het eigendom van de grond. Sterker nog, als die eigenaar een uitbouw plaatst op die grond, dan houdt hij het exclusief gebruiksrecht van de binnenruimte van die uitbouw (want die valt binnen de omgrenzingen van het privé gedeelte), maar de eigendom van de bouwdelen van de uitbouw komt bij de gemeenschap te liggen. Dat betekent dus ook dat de kosten van onderhoud en herstel van de grond, en overigens alle andere met dat eigendom samenhangende kosten, ook gemeenschappelijk zijn.

Video: wie betaalt de saneringskosten?

Wat zeggen de VvE modelreglementen over vervuilde grond?

Om uit te leggen waarom de VvE de saneringkosten van de vervuilde grond moet betalen, nemen we Modelreglement 1992 als uitgangspunt. Dat reglement komt het vaakste voor, maar de andere modelreglementen hebben vergelijkbare bepalingen. In artikel 9 staat dat het gebouw en de ondergrond gemeenschappelijk zijn. In artikel 3 staat dat de kosten van onderhoud van gemeenschappelijke zaken voor de VvE zijn. En in artikel 2 staat dat alle eigenaren verplicht zijn daarin bij te dragen. Weliswaar staat in artikel 9 dat de tuinafscheidingen privé zijn. En in artikel 22 staat dat de betreffende eigenaar zelf moet zorgen voor inrichting van zijn tuin, maar dat laat onverlet dat de grond dus een gemeenschappelijke zaak is. En laat je niet verwarren door de definitie van ‘gemeenschappelijk gedeelte’ in artikel 1 van het modelreglement. Daarin staat wel dat de grond tot de privé gedeelten kan behoren, maar dat maakt het nog niet een privé zaak, waarvan één eigenaar het eigendom heeft. Wat behoort tot privé gedeelten (dus de vraag of iemand het exclusief gebruik heeft) en of iets een gemeenschappelijke zaak is (dus of iets gemeenschappelijk eigendom is of niet) is wat anders. In het appartementsrecht moet namelijk een scherp onderscheid gemaakt worden tussen gebruik en eigendom.

De conclusie is dus dat de VvE moet opdraaien voor de saneringskosten. Als koper kun je nog proberen om jouw aandeel daarin te verhalen op de verkoper. Er zou namelijk sprake kunnen zijn van een verborgen gebrek.

Wil je geen enkele video van Nederlandvve.nl missen? Klik dan hier om je gratis te abonneren.