Hoi Kelly,
Het zijn in ieder geval geen schulden. Hou er rekening mee dat het slechts een planning betreft. Het feit dat de MJOP laat zien dat het reservefonds in de min gaat, betekent dat er werkzaamheden op de planning staan waarvoor niet genoeg voor gespaard is/wordt door de eigenaars.
Gelukkig mag een VvE geen werkzaamheden laten uitvoeren waarvoor op dat moment geen geld op de spaarrekening staat. Een gezonde situatie is het echter niet.
Als je het appartement koopt, moet je dus rekening houden met of; een stijgende VvE-bijdrage omdat de geplande werkzaamheden gefinancierd moeten worden,
of; dat de geplande werkzaamheden niet worden uitgevoerd of uitgesteld omdat de eigenaars niet meer willen bijdragen om de geplande werkzaamheden te financieren.

Hi Kelly,
Met de reactie van William, en de aanvulling van Rob, heb je het volledige plaatje.
Vriendelijke groet, Bob

Hoi Kelly,
Ik heb de MJOP even vluchtig bekeken, en zoals ik het bekijk valt de ‘ongezonde’ situatie hard mee hoor. € 30.000 in de min (gepland) klinkt natuurlijk veel, en dat is het ook. Echter:

• De grootste post tot dan toe is het overlagen van de dakbedekking in 2021. Van alle te plannen onderhoudswerkzaamheden, is het vervangen/overlagen van dakbedekking degene die in mijn ervaring het meest verschoven wordt. Bijvoorbeeld; In 2020 is voorafgaand aan het jaar van overlagen, een dakinspectie. Hieruit kan prima blijken dat het overlagen 5 jaar kan worden uitgesteld. Onderhoud zoals (buiten)schilderwerk hangt veel meer vast aan een cyclus, gemiddeld eens per 6 jaar.
• Als ik het goed lees, bestaat de Vve uit 98 appartementen, die € 100 per jaar bijdragen aan het reservefonds. Stel dat er in 2021 een extra eenmalige bijdrage nodig is van de eigenaren, die is dan ‘slechts’ iets meer dan € 300 per appartement. Ik vind dat niet bizar hoog, heb ze veel hoger gezien. Uiteraard is de hoogte van bedragen relatief, afhankelijk per persoon.
• Daarom vraag ik mij af waarom dit niet tot en met 2021 wordt uitgesmeerd over de begroting. € 300 per eigenaar, is tot 2021 € 75 per jaar per eigenaar (2017 t/m 2020). Per jaar € 75 per eigenaar/appartement extra storten in het reservefonds is al een stuk beter.

Ik zou me in deze situatie niet al te veel zorgen maken. Let op, dit is slechts mijn mening en geen onomkeerbare waarheid.
Tot slot, het opvallende vind ik wel het vooruitzicht om in de min te gaan. Wie plant er nou dat men over een aantal jaar behoorlijk in de min gaat? Naar mijn mening moet de opsteller van de MJOP hier rekening mee houden, en een hogere dotatie plannen.

Hi Kelly,
Zelf vind ik het wat weinig informatie om je een goed advies te kunnen geven.
Het is zeker niet zo dat de/het MJOB/MJOP alles vertelt over de financiële toestand van een VvE. Ik kan maar 7 onderdelen zien. Het is niet zeker dat alle mogelijke posten zijn opgenomen in dit plan. Volgens nasporingen op internet hebben jullie ook (deels) houten kozijnen en deuren. Schilderwerk zie ik wel opgebracht in het plan, maar niets over bijvoorbeeld herstel houtrot en of vervanging van kozijnen. Zonder het complex te kennen kan niemand bepalen of dit plan goed is (papier is geduldig).
Om de feitelijke toestand van de VvE te kennen is meer nodig. Kijk in de balans en de winst- en verliesrekening. Wat is bijvoorbeeld het eigen vermogen van de VvE, en hoeveel staat er naast de reserve op de rekening courant van de VvE (is er een algemene reserve, en is er een goede en sluitende begroting voor dit jaar?).
Kijk ook eens goed naar de akte van splitsing. 16 Stemmen, en 16 appartementen is heel iets anders dan 98 appartementen/eigenaars. Merkwaardig.
Ik durf met deze informatie geen advies te geven.
Vriendelijke groet, Bob

Hoi allen,
Dan zit ik kennelijk goed mis. Ik baseerde mijn berekening op het feit dat er gesproken wordt over een dotatie van € 100 per appartement, en er wordt per jaar € 9.800 gedoteerd. Als het er ‘maar’ 16 zijn, ligt de situatie iets anders inderdaad.
Bob, vermoedelijk zit houtrot en eventuele vervanging opgenomen in die ene post onder ‘schilderwerk’. Meestal worden er geen complete MJOP’s met toelichting aan de vergadering voorgelegd, maar een beknopt overzicht zoals Kelly laat zien. Doorgaans wordt er volgens mij uitgegaan van een vervangings-/houtrotpercentage van 10% van de kozijnen, en wordt dat bovenop de geplande kosten voor alleen schilderen gegooid. Dan kom je tot een totaalpost ‘schilderwerk’.
Ik ken de betreffende galerijflat, en ken de door de overheid verplichte onderzoeken en heb er mee te maken (gehad). Ik kan je vertellen dat het allemaal zwaaaaaar overtrokken is. Uiteraard is het instorten van galerijen zoals in 2011 de meest extreme situatie, maar alle onderzoeken die ik tot nu toe terug heb zien komen bij dergelijke galerijflats, komen zonder advies voor herstel terug. Misschien kunnen we hier een ander topic over starten? Ik heb er redelijk veel ervaring mee 🙂 .
 

Het kan trouwens zo zijn dat de kozijnen en deuren van de appartementen uitgesloten zijn van de gemeenschappelijke gedeelten, en dat er alleen een kleurvoorschrift is opgenomen in de akte. Dit is op zich geen vreemde uitzondering op de modelreglementen. Het lijkt er in ieder geval wel op met deze MJOP.