[Anoniem]

Beste Forum leden,

Graag wil ik in dit Forum de volgende cases voor advies voorleggen.

Wat vooraf ging.
Onze VVE bestaat uit 10 appartementen, ieder van verschillende grootte. Op basis van de m2 ,het breukdeel, wordt de VVE bijdrage bepaald.
Begin dit jaar is binnen onze VVE gebleken dat gedurende 11 jaar bij alle eigenaren een verkeerde VVE-bijdrage is ingehouden. Oorzaak is dat een artikel in de splitsingsakte, waarin bepaald is dat 6 appartementen op verdieping de kosten voor lift en trap betalen en de 4 op de begane grond niet, niet is opgevolgd.
Met ingang van 1 januari jongstleden is dit gecorrigeerd, zodat nu wel juiste bedragen worden ingehouden.
Verder is afgesproken, mede op basis van juridisch advies, dat de laatste 5 jaar verrekend gaat worden. Eén appartement heeft het bedrag terug geclaimd en drie appartementen niet.
Er is vastgelegd in de notulen dat 3 appartementen op de begane grond afzien van restitutie.

Probleem
De appartementen op verdieping menen dat zij, omdat er drie appartementen afzien van restitutie, dit geld als een schenking kunnen zien aan de verdieping, zodat zij niet of minder behoeven te betalen, als verschuldigde betaling aan de VVE.

Twee appartementhouders op de begane grond gaan hier inmiddels in mee en spreken over een schenking aan de bewoners op verdieping.

Advies gevraagd
Enkele leden binnen de VVE, waarschijnlijk een meerderheid, willen dat een regeling, met inbegrip van de schenking, wordt vastgelegd in een officieel stuk van de VVE.
Hier ben ik op tegen, omdat het volgens mij zo is dat:

• Dat bewoners op verdieping hoe dan ook hun verschuldigde betaling dienen te voldoen.
• Afzien van restitutie door de 3 appartementen op de begane grond betekent dat het geld in de VVE kas blijft;
• Als van het vastgelegde besluit om af te zien van restitutie afgeweken wordt,  er een besluit van de algemene ledenvergadering wordt genegeerd;
• Als er voorgesteld wordt  alsnog een andere verrekening toe te passen, dat mogelijk een eerder besluit kan ‘overrulen’, mits dit besluit unaniem genomen wordt;
• Dat een schenking van enkele bewoners aan enkele andere bewoners een privé zaak is, hetgeen niet binnen de VVE vastgelegd behoort te worden.

Advies zoals gezegd is zeer welkom
G.J.H. Konings

• Dit onderwerp is gewijzigd 2 maanden, 3 weken geleden door .

[Carla]

@ G.J.H. Konings, ik ben het eens met je redenering. Feit is dat er fouten zijn gemaakt en dat die zijn rechtgezet. Feit is dat gedupeerden, door de fout, restitutie wordt verleend. Feit is dat één van de vier gedupeerden die restitutie ook opeist. Drie dus niet. Dat geld blijft vervolgens in kas. In de hele gang van zaken is nergens sprake van een schenking. Leg wel goed vast dat er door drie eigenaars wordt afgezien van restitutie.
Willen de eigenaars van de verdieping gebruik maken van het niet gerestitueerde bedrag, dan is dat iets tussen ‘de drie’ en hen zelf. Niet vanwege enig besluit door de VvE. ( m.i. )

[Bob]

Anoniem wrote:

Verder is afgesproken, mede op basis van juridisch advies, dat de laatste 5 jaar verrekend gaat worden.

Uit de geposte informatie maak ik op dat er een “afspraak” is gemaakt, maar dat de wijze van invulling van die afspraak door (groepjes) leden zeer verschillend wordt gezien. Zijn er wel zoveel “feiten”?
Is er überhaupt een formeel en volgens de regelen der kunst genomen vergaderbesluit? Of alleen maar een (boterzachte) afspraak/wens?
Zo ja, hoe luidt het besluit?
Blijft, indien genomen, het besluit (juridisch gezien) ook overeind?
Hier een linkje naar een vonnis voor wat achtergrondinformatie.
https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBMID:2011:BQ9586

[Anoniem]

Bob,
Er is inderdaad een genomen vergaderbesluit dat het appartement wat een claim heeft ingediend, over de laatste 5 jaar  terugbetaling krijgt van de te veel betaalde VVE-bijdrage (de onverschuldigde betaling). Dit is vastgelegd in de notulen en inmiddels uitgevioerd en verrekend met de 6 bewoners op de verdieping.
Dat  drie appartementen hebben afgezien van restitutie, is ook vastgelegd in de notulen.
De zes appartementen op verdieping denken de rest van hun verschuldigde betaling echter niet te hoeven voldoen, omdat er drie appartementen afgezien hebben van restitutie. Zij zien dit als schenking aan de bewoners op verdieping. Deze vorm van verrekenen is echter niet vastgelegd in de notulen.
Nu willen de bewoners die afgezien hebben van restitutie daarom alsnog het bedrag claimen. Twee van hen willen dit geld te kunnen schenken aan de bewoners op verdieping. Dat zou kunnen als alle appartementen hier mee instemmen is de redenering.
Vervolgens zou in een VVE-besluit ook deze schenking door alle appartementhouders akkoord bevonden moeten worden.
Dat nu vind ik niet akkoord: het kan mijns inziens nooit zo zijn dat een gehele VVE bekrachtigd dat twee appartementhouders ‘moeten’ schenken aan de 6 bewoners op verdieping.
Vandaar mijn samenvatting:

• Dat bewoners op verdieping hoe dan ook hun verschuldigde betaling dienen te voldoen.
• Afzien van restitutie door de 3 appartementen op de begane grond betekent dat het geld in de VVE kas blijft;
• Als van het vastgelegde besluit om af te zien van restitutie afgeweken wordt,  er een besluit van de algemene ledenvergadering wordt genegeerd;
• Als er voorgesteld wordt  alsnog een andere verrekening toe te passen, dat mogelijk een eerder besluit kan ‘overrulen’, mits dit besluit unaniem genomen wordt;
• Dat een schenking van enkele bewoners aan enkele andere bewoners een privé zaak is, hetgeen niet binnen de VVE vastgelegd behoort te worden.

• Deze reactie is gewijzigd 2 maanden, 3 weken geleden door .

[Bob]

Anoniem wrote:

Er is inderdaad een genomen vergaderbesluit dat het appartement wat een claim heeft ingediend, over de laatste 5 jaar  terugbetaling krijgt van de te veel betaalde VVE-bijdrage (de onverschuldigde betaling).

Hi G.,
Uit geciteerde hierboven maak ik op dat het balletje is gaan rollen door een claim op grond van onverschuldigde betaling. Dat verklaart ook de keuze voor 5 jaar (relatieve verjaring).
Hierover merk ik op dat er, uitgaand van een verder goed gerunde VvE, geen sprake is van onverschuldigde betaling. Daarmee mist de rechtsgrond voor de claim/vordering
Voorts zie ik dat er door de vergadering slechts deelbesluiten zijn genomen, zonder een duidelijk beeld van hoe de verrekening er uit zou moeten zien, als er al tot verrekening zou zijn besloten. Nu loopt de discussie achteraf. De vergadering/VvE heeft hiermee zelf een probleem gemaakt dat er eerder niet was.
Correcte verrekening zou plaats moeten vinden door herberekening en een daarover genomen besluit over de hoogte van de nog en terug te storten bedragen.
Met vriendelijke groet, Bob

[Anoniem]

Bob,
De tweede zin van je laatste bijdrage begrijp ik niet.
Er is gedurende 11 jaar een verkeerde VVE-bijdrage berekend door het niet correct toepassen van het splitsingsreglement. Hierdoor hebben 6 appartementen te weinig betaald en 4 appartementen te veel. Dat wordt door niemand bestreden.
Wat ook niet bestreden wordt en is dat er over 5 jaar wordt verrekend: op basis van juridisch advies door het Bestuur benoemd als, zij die te veel betaald hebben hebben een onverschuldigde betaling verricht (het deel wat te veel betaald is) en zij die te weinig betaald hebben zijn een betaling verschuldigd (dat deel wat te weinig betaald is).
Dat wordt ook niet bestreden.
Daar zit het probleem dus niet.
Drie van de appartementhouders die te veel betaald hebben, zien af van restitutie en 1 appartement heeft aangegeven het te veel betaalde terug te willen. Dat is ook inmiddels geregeld.
Het probleem zit hem hierin dat de 6 appartementhouders die te weinig betaald hebben, wel willen betalen voor diegene die terugbetaling wenste, maar niet de rest van de verschuldigde verplichting willen voldoen. Zij zien het afzien van restitutie door drie appartementhouders als schenking aan de bewoners op verdieping, terwijl het een schenking is aan de VVE-reserve.
Nu willen deze 6 appartementhouders het afzien van restitutie van de 3 bewoners formeel omzetten in een schenking door dit te formaliseren met een besluit van de VVE en daar zet ik grote vraagtekens bij, omdat ik vind dat een schenking tussen enkele leden van de VVE aan enkele andere leden van de VVE een privé aangelegenheid is van betrokkenen en nooit een besluit kan zijn van de VVE. Daar gaat mijn vraag over.

[Bob]

Hi G.,
Naar ik aanneem bedoel je de 3e en 4e volzin?

Bob wrote:

Hierover merk ik op dat er, uitgaand van een verder goed gerunde VvE, geen sprake is van onverschuldigde betaling. Daarmee mist de rechtsgrond voor de claim/vordering

Kort gezegd zet ik grote vraagtekens bij het juridische advies dat de VvE kennelijk kreeg.
Ben dezerzijds heel benieuwd hoe dat advies luidde, en door wie dat advies gegeven werd.
Er is met de feiten die je aanhaalt (jouw uitleg) helemaal géén sprake van onverschuldigde betaling! Dit ondanks het feit dat binnen de VvE geen enkele strijd bestaat over het feit dat het fout is gegaan.

Anoniem wrote:

Daar zit het probleem dus niet.

Daar zit het probleem wel. Zonder dat sprake is van onverschuldigde betaling is de VvE maar wat aan het “verrekenen” gegaan. Dat is niet handig.
De “zes van boven” hebben er begrijpelijk weinig zin in om meer te betalen dan strikt noodzakelijk. Wanneer ze volharden en weigeren te betalen heb je grote kans dat het niet zal gaan lukken om de juiste bedragen alsnog te innen. Zie ook de aangedragen jurisprudentie.
Met vriendelijke groet, Bob

[Anoniem]

I rest my case

[Carla]

@gjhkonings, zo zie je maar weer eens waar je in kan belanden wanneer een bestuur van mening is het zelf wel even anders te regelen. Lastig hoor. Het gaat hier echt wel om pittige bedragen.
Zoals eerder gemeld kan ik je redenering helemaal volgen. Dacht je het inmiddels, zelfs met juridische steun, in alle redelijkheid te hebben opgelost, dient zich weer het volgende probleem aan.
Mijn vraag zou nog zijn….heb je de aangedragen, juridisch onderbouwde oplossing, zoals je die hier naar voren brengt en blijkbaar door de vergadering is geaccordeerd, zwart op wit?
Zo ja, dan is de eerste fase van het probleem m.i. inderdaad afgerond.
Zo nee, dan wordt het wel wat lastiger om de hele kwestie tot een juridisch kloppend geheel af te ronden. Misschien maar even terug naar de adviserende jurist.
Nogmaals, je redenering volg ik maar of het juridisch juist is, kan ik niet beoordelen. Wens je succes.

[Bob]

Anoniem wrote:

I rest my case

Voor de volledigheid nog het volgende.
Waar je eerder stelde dat alles al besloten was, en het slechts zou gaan om de wijze van uitvoeren, liet de door jou verstrekte informatie zien dat er duidelijk meningsverschil is over de vraag HOE te verrekenen.
Vandaar mijn inbreng/reacties.
Het “mooie” is dat een VvE/Vergadering feitelijk alles kan besluiten wat maar te verzinnen is, het kan bij wijze van spreken niet gek genoeg.
Alle besluiten (vernietigbare, nietige en ook gewoon idiote besluiten) kunnen ook daadwerkelijk worden uitgevoerd (heeft echter wel consequenties, maar uitvoeren is nog steeds mogelijk). Zolang iedereen meewerkt is er (schijnbaar) geen enkel probleem. Het gaat pas fout als mensen/leden gaan weigeren om aan uitvoering mee te werken/gevolg te geven.
Dat was de boodschap die ik probeerde over te brengen, niets anders.
Als de “zes van boven” gewoon (zouden) betalen is/lijkt er niets aan de hand.
Maar als maar één van de zes gaat voor de “volle weigering” heb je/heeft de VvE toch echt een probleem, en zal blijken dat het zeker niet makkelijk zal zijn alsnog te innen, en veel waarschijnlijker zal het onmogelijk blijken.
Ik hoop voor je dat alle zes uiteindelijk doen wat jij wilt, en wat jij denkt dat de vergadering heeft besloten. Ik zal voor je duimen. 😉
Vriendelijke groet, Bob.

[Auteur]

Berichten