[verbaasd]

Hallo iedereen,

Ten eerste complimenten voor de site. Ik lees hier veel intressante zaken. Helaas heb ik nu zelf wel een aanvullende vraag.

Een beetje achtergrond: Eigenaar met 50% van stemrecht heeft zonder overleg een slot van de deur van de gezamelijke toegang van de appartementen laten vervangen. Vervolgens dient hij de rekening in bij de VvE. Beide andere eigenaars van de VvE geven aan dat ze niet akkoord zijn met de rekening. De werkzaamheden waren niet overlegd, en het slot dat op de deur zat was nog geen twee jaar oud en voldeed nog goed.

De eigenaar die het slot heeft laten vervangen besluit vervolgens om de rekening in te houden op zijn maandbijdrage. Beide andere eigenaren maken hier bezwaar tegen en plannen een vergadering in.

Bij het ontvangen van de uitnodiging geeft de eigenaar met 50% stemrecht aan dat hij de komende maanden in het buitenland zit en dat hij formaal bezwaar heeft tegen een vergadering in zijn afwezigheid en dat daarmee de besluiten niet legitiem zijn.

In ons modelregelement (1973) zie ik staan dat beslissingen gemaakt met minder dan 50% niet mogelijk zijn, maar met precies 50% zijn beslissingen volgens mij dus wel mogelijk.

Wel zijn voor bepaalde beslissingen een hoger quorum noodzakelijk en daar gaat mijn vraag ook over, welke van de volgende beslissingen kunnen besloten worden door de twee leden die samen 50% van het stemrecht hebben:

– Voorstel van andere eigenaar om de kosten van het vervangen van het slot door de VvE te laten vervangen.

– Machtiging bestuur voor uitvoeren incassomaatregelen

– Decharge bestuur

– Inplannen komend onderhoud

Als ik het goed begrijp kan er voor de zaken die niet in één keer beslist kunnen worden een tweede vergadering ingeplanned worden waarbin als de derde eigenaar weer niet komt opdagen er alsnog een besluit kan worden genomen, of zie ik dit verkeerd?

Alvast bedankt voor jullie reactie!

 

 

 

[Bob]

Hi Verbaasd,
Jouw verhaal gelezen hebbend begin ik met een vraag.
Hebben jullie een bestuur, of alleen maar 3 leden die samen 4 stemmen in enige vergadering zouden kunnen uitbrengen?
Vriendelijke groet,
Bob

[verbaasd]

Hoi Bob,
Bedoel je een extern bestuur? Anders snap ik je vraag niet helemaal.  In de praktijk komt het erop neer dat ik de algemene taken doe die nodig zijn om de  vve draaiende te houden (uitnodigingen vergadering versturen, financien regelen en communiceren). In de opstartvergadering van de VvE ben ik ook tot voorzitter benoemd, daarmee ging ik er ook vanuit dat ik daarmee het bestuur ben.

[Bob]

Hi Verbaasd,
Neen, ik bedoel geen extern bestuurder.
Volgens het MR 1973 berust het bestuur van jouw VvE bij de administrateur. Die is mogelijk benoemd in de akte van splitsing. Dat zou je even moeten nazoeken.
Het benoemen van een voorzitter is iets anders dan het benoemen van een bestuur.
Daarom twijfel ik of je bestuurder bent, ondanks het feit dat de andere 2 leden het mogelijk denken.
Het bestuur heeft taken en verantwoordelijkheden, alsook het recht om zaken aan te pakken. Maar wanneer je geen bestuur bent heb je die bevoegdheid niet (je bent dan immers “slechts” lid).
Vandaar mijn vraag, ik probeer uit te vinden wie jouw VvE bestuurt.
Vriendelijke groet,
Bob.

[verbaasd]

In de splitsingsakte staat (alleen) aangegeven dat de voorzitter in de eerste vergadering wordt benoemd. Voor de rest staat er niks in over het benoemen van de administrateur
 
edit: in het uitreksel kvk sta ik ook als bestuurder vermeld.

[Bob]

Hi Verbaasd,
Wat ik je zou adviseren is om (nu het nog om een slot en dus naar mijn idee zeer geringe kosten gaat) de zaak gedrieën uit te praten en om zo voor de toekomst dit soort gebeurtenissen te voorkomen. Zeker binnen een zo kleine VvE zou ik proberen om de sfeer goed te houden. Dat in het algemeen.
In een VvE bestaan de voorzitter en het bestuur naast elkaar. Uit jouw verhaal begrijp ik echter dat je door de vergadering bent gekozen/benoemd tot voorzitter, maar formeel gesproken niet tot administrateur/bestuurder. Dat je wel als bestuurder staat ingeschreven bij de KvK verandert daar mijns inziens niets aan. Verder denken de leden kennelijk dat jij het bestuur bent. Komt op mij allemaal een beetje glibberig over (juridisch gezien dan), temeer daar het 50%-lid door zijn actie kennelijk (met opzet?) jou als bestuur niet aanspreekt op het doen van het reguliere onderhoud, maar op eigen doft een slot vervangt.
Dat geeft te denken.
Verder zit ik met nog meer vragen die van invloed (kunnen) zijn. Is er bijvoorbeeld een bedrag vastgesteld waarmee het bestuur onderhoud kan plegen? Wordt er jaarlijks een begroting vastgesteld en staat daar een post onvoorzien op. Met de nu bekende gegevens kan ik je geen zekerheden bieden.
Wel is het zo dat het eigenmachtig optreden van de 50%-eigenaar zeker niet kan, en voor mij is duidelijk dat hij zeker geen voorschotbijdragen kan/mag inhouden.
Voorts kunnen jullie in een vergadering met 50% van de stemmen aanwezig over reguliere zaken besluiten waar geen versterkte meerderheid vereist is. Voor een hoger quorum (2/3 van alle stemmen) hebben jullie altijd de 50%-eigenaar nodig.
Wat met een gewone meerderheid kan worden besloten, en waarvoor een versterkte meerderheid nodig is vind je in het vigerende MR.
Maar nogmaals en ten overvloede, probeer het eerst in een goed gesprek onderling en zonder een gang naar rechter en/of deurwaarder op te lossen.
Vriendelijke groet,
Bob.

[Peter]

Beste Verbaasd,
Zoals ik uw verhaal lees bent u wel degelijk het bestuur. De titel Voorzitter wordt binnen een vereniging als titel voor een functionaris van een bestuur gezien. Zeker gezien u alle functies van het bestuur ook uitvoert en u ook als functionaris staat ingeschreven bij de KvK.
De algemene ledenvergadering is het enige orgaan binnen een VvE die beslissingen mag nemen. Dus had de eigenaar het slot nooit mogen vervangen. Deze rekening mag u als bestuur ook niet betalen gezien er geen besluit over genomen is door de ALV. U bent als bestuur verplicht te handelen in het belang van de VvE.
Als de twee eigenaren een vergadering aanvragen bent u verplicht deze te houden. De termijn hiervoor staat in het reglement/akte. Of de eiegenaren hierbij zijn is aan hen. Als er niet genoeg stemmen aanwezig zijn kunt u een tweede vergadering inplannen. Volg het reglement hierin op en dan doet u uw werk als bestuur. Laat u vooral niet intimideren door een eigenaar die toevallig 50% van de stemmen heeft.
Mijn ervaring met dit soort situaties is dat je dit hoe kein dan ook hard aan moet pakken. Geef een duidelijk signaal af dat dit niet geaccepteerd word. Schrik de andere eigenaren ook niet af om bezwaar te maken en laat ze desnoods naar de rechter stappen. Het gaat erom dat de VvE duidelijk en helder in elkaar zit en niet of je goed met elkaar overweg kan. Je bent immers geen bestuur van een “vind me alsjeblieft aardig clubje”.
Zorg er verder voor dat je notulen goed in elkaar zitten. En dat het kasboek/ de balansen van de rekeningen goed op orde zijn, als er iemand zijn servicekosten niet betaald zit dit er duidelijk bij.
Voer je taak als bestuur goed uit.
Groetjes Peter.

[Peter]

De stemverhoudingen zijn:
Absolute meerderheid. 50% + 1 van de aanwezige stemmen. (besluiten die niet onder alle het onderstaande vallen)
Gekwalificeerde meerderheid. 3/4de van 2/3de van het totale aantal stemmen. (Waarvoor dit geld staat in het modelreglement hoofdstuk statuten).
Unaniem 100%. (Dit geld voor besluiten die niet op de agenda van de ALV staan)
 

[Bob]

Hi Verbaasd,
Gegeven de reactie(s) van Peter wijs ik, ter ondersteuning van mijn verhaal en twijfels, op de volgende artikelen in het MR1973. De zaken liggen (veel) genuanceerder, en de akte van splitsing kan ook nog afwijkingen en aanvullingen geven op het MR. Zekerheden heb ik daarmee nog niet.
Wijs op artikel 32 leden 5 en 6, artikel 37 leden 2 en 6, en op artikel 40 leden 1 en 5. Zie verder mijn eerdere post.
Vriendelijke groet, Bob

[verbaasd]

Bob en Peter, beide bedankt voor de reacties, jullie moeite wordt gewaardeerd.
Bob: Als ik je goed begrijp dan ben je bang dat doordat de administrateur niet expliciet benoemd is geen bestuur is. Hiermee zou dus ook niemand de taken van het bestuur kunnen uitvoeren. Ik zal eens kijken of mijn rechtsbijstand me kan helpen bij dit vraagstuk.
Wat betreft jouw opmerking om een goede verstandhouding onderhouden. Dat is ook mijn eerste keuze, alleen hebben we toen het slot twee jaar geleden werd vervangen de 50%-eigenaar al aangesproken op het feit dat hij “te voortvarend ” aan het werk was gegaan. Zijn reactie was toen dat hij het met ons eens was, maar dat er toen spoed bij was omdat één van zijn huurders het pand niet inkon.
Nu is de rekening 4x zo hoog en was de reden die hij opgeeft, namelijk dat het opgedragen werd door de gemeente, niet spoedeisend (en wordt tevens tegengesproken door de gemeente).

[Bob]

Hi Verbaasd,
Correct. Wanneer het tot een gang naar de rechter zou komen wordt het naar mijn overtuiging belangrijk om zeker te stellen dat er een rechtsgeldig benoemd administrateur (bestuur) bestaat, en daarenboven dat jij die administrateur ook echt/zelf bent. Een benoeming van een voorzitter van de vergadering, alsook die van een administrateur, blijkt uit of de akte van splitsing (1e benoeming), of uit een (later genomen) vergaderbesluit. Wanneer jij al sinds jaar en dag de bestuurstaken feitelijk uitvoert, en dat met stilzwijgend goedvinden van de andere 2 leden, maakt op zichzelf niet dat je juridisch gezien bestuur bent, al kan de rechter daar positiever over denken/oordelen. Mijn opmerkingen komen voort uit voorzichtigheid, het kan juridisch gezien immers zo zijn dat jullie VvE helemaal geen bestuur heeft/blijkt te hebben. Zodra dat zo zou zijn kan ook niemand rechtsgeldig (maar wel feitelijk) de bestuurstaken uitvoeren. Mogelijk dat jouw rechtsbijstandverzekering je meer zekerheid kan bieden op dit punt.
Als ik je goed beluister en interpreteer dan lijkt het er op dat huurders (te) regelmatig sleutels kwijtraken en dat de VvE daar vervolgens voor opdraait. Nogmaals, eigenmachtig optreden door de 50%-eigenaar kan en mag domweg niet. En als er al twijfel is of jij echt de benoemde administrateur bent, de 50%-eiegenaar is met veel grotere zekerheid geen bestuurder (en zelfstandig en zonder opdracht van de VvE onnodig sloten vervangen en kosten maken kan dan al helemaal niet).
Ik heb overigens nog nooit van een Gemeente gehoord die zich ook maar in de geringste mate druk maakt over het hang- en sluitwerk aan welke privéwoning dan ook. Dat heeft de verhuurder mooi verzonnen, petje af. ;-))
Wat mij betreft zou je hoe dan ook samen met jouw andere mede-eigenaar moeten werken aan een goed bijgehouden en bij voorkeur schriftelijk dossier waaruit duidelijk blijkt dat jullie de derde eigenaar regelmatig hebben aangesproken en duidelijk gemaakt dat wat hij doet echt niet kan.
Hoop voor jullie dat het ondanks de voorgeschiedenis in der minne kan worden geregeld en dat de gang naar de rechter niet nodig zal blijken.
Vriendelijke groet, Bob

[dekoning]

Een bestuurder/bestuurders zijn ingeschreven bij de KvK. Een voorzitter van de vergadering niet. Tenzij hij natuurlijk ook bestuurder is. Maar deze dubbelfunctie mag je alléén vervullen bij een meerkoppig bestuur.
Als een enig bestuurder en tevens voorzitter te goeder trouw is zal het geen problemen opleveren. Maar wees gewaarschuwd , bij mijn VvE was er ook één bestuurder die tevens voorzitter was en die heeft er een megapuinhoop van gemaakt inclusief graaien uit de kas.
Ik was de nieuwkomer in de VvE en dacht die anderen zullen het wel weten. Niet dus. 3 slaapkoppen die het allemaal wel goed vonden en mij maar een lastpak vonden omdat ik helderheid eiste.

[Bob]

Wat dekoning zegt over het inschrijven bij de KvK is op zichzelf waar.
Echter is het ingescheven staan bij de KvK op zich geen wettelijke en sluitend bewijs dat je bestuurder bent. Nogmaals, vandaar mijn reserves.
MVG, Bob

[Auteur]

Berichten