In maart 2018 hebben mijn ouders een appartement gekocht. In de akte van levering staat dat verkoper garandeert dat: aan hem per dat tijdstip van overheidswege of door nutsbedrijven geen veranderingen betreffende het verkochte waren voorgeschreven of aangekondigd, welke toen nog niet waren uitgevoerd. In de NVM-vragenlist voor de verkoop van een woning is bij die desbetreffende vraag door de verkoper “nee” ingevuld en in de VvE Checklist is bij de vraag “zijn er aanschrijvingen van overheidswege tot verbetering aangekondigd of opgelegd?” ook “nee” ingevuld. Ook de taxateur heeft bij de optie “Aanvullende toelichting op de onderhouds- en bouwkundige staat van het object” nee ingevuld. Bij de stukken heeft de verkopende partij wel de notulen van de laatste vergaderingen meegestuurd, maar nagelaten om ergens in de stukken daarnaar te verwijzen.
Echter, in de notulen van de ALV van de VvE van 20-06-2017 is al melding gemaakt van correspondentie van de gemeente omtrent de nieuwe regelgeving op het gebied van de brandveiligheid, waardoor het gebouw niet aan de eisen voldoet van het bouwbesluit 2016 en de enorm hoge kosten die daarmee zijn gemoeid. In de notulen van 14 december 2017 is vermeld dat de VvE hier geen geld voor beschikbaar heeft. In de vergadering van 21 juni 2018 (een jaar na de aanschrijving) is besloten dat de kosten zullen worden doorberekend aan de eigenaren. Voor mijn ouders betekent dat een extra bijdrage van Euro 3.862,54, omdat zij, toen dat besluit werd genomen, al eigenaar waren.
De vraag is nu wie er opdraait voor die kosten, immers:
– De verkopers en de verkoopmakelaar hebben meldingsplicht, wat prevaleert boven onderzoeksplicht. Het pak papier dat mijn ouders ontvingen was zo enorm, dat het voor een normale burger vrijwel onmogelijk was om alles te lezen, temeer omdat de ingevulde vragenlijsten daar geen aanleiding toe gaven. Een Rechtsagent heeft de verkoper hierover benaderd, maar die heeft min of meer aangegeven het aan te willen laten komen op een rechtszaak. Gezien de leeftijd van mijn ouders (85 en 84) is dat geen optie, dat kunnen ze absoluut niet aan. Wellicht kan de VvE een rol spelen in deze kwestie, door de kosten aan de verkoper door te berekenen en het bedrag aan mijn ouders te crediteren. Ik weet niet of ik een dergelijk verzoek mag doen.
– De VvE heeft verzuimd om expliciet melding te doen van de te verwachte kosten en tevens verzuimd om al in 2017 een “potje” voor deze kosten te reserveren. Bovendien ben ik van mening dat de schadepost is ontstaan door een schrijven van de gemeentein 2017 en dat de daarbij behorende kosten dus in 2017 zouden moeten vallen en verhaald dienen te worden op de toenmalige eigenaars. Dat er pas in 2018 onderzoek is gedaan naar wat de werkelijke verplichting was, is bekeken wat de kosten waren en is besloten voor wiens rekening de kosten moesten komen, verandert daar niets aan. In dat licht is het niet meer van belang welke gegevens er bekend waren, omdat mijn ouders ervan uit hadden kunnen gaan, dat deze schade niet meer op hen verhaald had kunnen worden. De VvE stelt echter dat mijn ouders tijdens de vergadering van juni 2018, dus toen zij al eigenaar waren, geen bezwaar hebben gemaakt en dus gewoon moeten betalen. Bovendien noemden ook zij de onderzoeksplicht van een koper, wat in mijn ogen neerkomt op: “eigen schuld, had je maar op moeten letten”.
Daarnaast lijkt het mij zo dat een behartiger van de belangen van bewoners van een appartementencomplex prioriteit geeft aan een onderwerp als brandveiligheid en geacht wordt op de hoogte te zijn van de laatste veiligheidseisen van de overheid. In dit geval is de VvE in mijn ogen lange tijd daarin nalatig geweest, waardoor de extra kosten onverwacht kwamen.
– De taxateur had ook onderzoek moeten doen naar de regelgeving van de overheid en had moeten weten dat een gebouw uit 1996 mogelijk niet meer aan de huidige normen zou kunnen voldoen.
– Tot slot rust er op de notaris de plicht om op te geven of er bedragen zijn waarvoor de koper aansprakelijk is. De notaris is jegens de VvE aansprakelijk als hij dat niet, of niet goed doet (las ik ergens op dit forum).
Wanneer mijn ouders toentertijd op de hoogte zouden zijn geweest dat het gebouw niet aan de brandveiligheidseisen voldeed en dat er ruim 3800 euro kosten bij zou komen, zouden ze een lager bod op het appartement hebben gedaan, of zelfs helemaal geen bod.
Wie wil er met me meedenken over deze kwestie?
