[Manuel]

Beste lezers,

Ons bestuur heeft de afgelopen paar weken diverse dingen gedaan die in strijd zijn met de splitsingsakte. Dit wordt onderschreven door een geraadpleegde advocaat. Bewoners die zich kritisch uitlaten over het handelen van het bestuur middels berichten op onze interne VVE-site worden gecensureerd (berichten worden verwijderd). Een bewoonstser is zelfs geblokkeerd en door het bestuur op de site beschuldigd van smaad en laster, terwijl ze hier dus niet meer op kan reageren. Volgens de advocaat is totaal geen sprake van smaad en laster.

De bewoonster heeft het bestuur een brief gestuurd dat ze de splitsingsakte overtreden en dat de beschuldigingen onterecht zijn, met juridische onderbouwing erbij, en het bestuur verzocht hun acties ongedaan te maken. Het bestuur reageert hier niet op. Ze blijven volharden in het uitnodigen van de bewoonster voor een gesprek ‘om de standpunten mondeling toe te lichten’. De bewoonster voelt daar niets voor: de setting is niet gelijkwaardig (6 tegen 1 en het bestuur stelt zich übermachtig op), de bewoonster heeft haar standpunt al schriftelijk toegelicht, en er valt weinig toe te lichten aan het overschrijden van de splitsingsakte door het bestuur. Bovendien wil het bestuur er niet aan dat de oplossing van het probleem bij hun ligt, nl. dat ze zich aan de splitsingsakte moeten houden. Volgens het bestuur is de bewoonster de boosdoener. De advocaat geeft echter aan dat de bewoonster volledig in haar recht staat.

Tot zover de introductie. Waar het nu om gaat, is dat het bestuur een bericht op de site heeft geplaatst dat de bewoonster geen gehoor geeft aan hun uitnodiging en de zaak momenteel onder behandeling is bij derden. De bewoonster heeft het bestuur per mail gevraagd wat ze daarmee precies bedoelen, maar het bestuur zegt daar vooralsnog geen antwoord op te willen geven. Ze lijken te zinspelen op een advocaat, maar het kan ook de beheerder zijn.

Inmiddels hebben diverse bewoners hun verontwaardiging uitgesproken over het handelen van het bestuur.

MIJN VRAAG: Mag het bestuur in deze situatie zonder instemming van de ALV een advocaat inschakelen op kosten van de VvE? MR 1992 is van toepassing. (Mogelijk) relevante artikelen:

C. SCHULDEN EN KOSTEN VOOR REKENING VAN DE GEZAMENLIJKE EIGENAARS
Artikel 3 – Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid onder a vh BW worden gerekend:
e) de gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten verbonden aan het optreden als eiser of als verweerder door of namens de gezamenlijke eigenaars, onverminderd het bepaalde in artikel 6.3 [inhoud van 6.3 is verder niet relevant]

Artikel 41
4) Het bestuur behoeft de machtiging van de vergadering voor het instellen van en berusten in rechtsvorderingen en het aangaan van dadingen, alsmede voor het verrichten van rechtshandelingen en het geven van kwijtingen een belang van een nader door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaande. Het bestuur behoeft geen machtiging om in een geding verweer te voeren [= rechtszaak?] en voor het nemen van conservatoire maatregelen.

[Bula]

Discussie stoppen, eisen dat er een buitengewone ALV komt en op die vergadering bestuur naar huis sturen.

[Manuel]

Dankjewel, Bula. Dat gaan we ook doen. Voordat het zover is, willen we voorkomen dat de betreffende bewoonster een advocaat op haar dak krijgt met alle stress en kosten vandien.

[Rob]

Manuel wrote:

….
MIJN VRAAG: Mag het bestuur in deze situatie zonder instemming van de ALV een advocaat inschakelen op kosten van de VvE? MR 1992 is van toepassing.

NEE, zie (het ook door jouwzelf al gevonden artikel 41)

“…Artikel 41
4) Het bestuur behoeft de machtiging van de vergadering voor het instellen van en berusten in rechtsvorderingen en het aangaan van dadingen, alsmede voor het verrichten van rechtshandelingen en het geven van kwijtingen een belang van een nader door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaande. Het bestuur behoeft geen machtiging om in een geding verweer te voeren [= rechtszaak?] en voor het nemen van conservatoire maatregelen.”

[Manuel]

Bedankt voor je reactie, Rob. Onder welk stukje van het aangehaalde artikel zou het precies vallen?

Het inschakelen van een advocaat heeft niks te maken met een rechtsvordering, een dading, een rechtshandeling of een kwijting, dus de eerste zin is niet van toepassing. En’verweer voeren in een geding'(tweede zin) volgens mij ook niet, want daar wordt toch een rechtszaak mee bedoeld? Of kan ‘geding’ ook betrekking hebben op een conflict binnen de VvE waar geen rechtbank aan te pas komt? Dan zou het bestuur geen machtiging nodig hebben. Maar dat lijkt me een vreemde uitleg van het betreffende stukje tekst.

Als geen van beide zinnnen van toepassing zijn, hoe zit het dan?

[Rob]

De strekking van dat artikel is ervoor te zorgen dat belangrijke juridische stappen die de VvE neemt, worden goedgekeurd door de leden tijdens de Algemene Ledenvergadering.
Wanneer een VvE een advocaat raadpleegt, zoekt men doorgaans juridisch advies over specifieke kwesties of bereidt men zich voor op mogelijke juridische stappen.
Als het reglement machtiging van de vergadering vereist voor bepaalde juridische stappen, zou het inschakelen van een advocaat voor het overleggen over mogelijke stappen m.i. ook onderworpen zijn aan die machtigingsvereisten.

[Rob]

Manuel wrote:

Dankjewel, Bula. Dat gaan we ook doen. Voordat het zover is, willen we voorkomen dat de betreffende bewoonster een advocaat op haar dak krijgt met alle stress en kosten vandien.

Als er al kosten van die advocaat zouden komen, zouden die ook nog eens voor rekening zijn van de gezamenlijke eigenaars, en niet voor die individuele bewoonster.
Zie hiervoor artikel 3.
Als die kosten werkelijk gemaakt zouden zijn zonder toestemming van de ALV zou ik in jullie geval straks tegen de goedkeuring van de jaarrekening stemmen 😉

[monaster]

Een vve-website of VvE-whatsapp moet n.m.m. nooit gebruikt gaan worden voor het leveren van kritiek maar voor informatie die belangrijk is. Is men het niet eens met het bestuur, dan is de ALV het moment om daar het bestuur aan de tand te voelen. Is de tijd tot de ev ALV te lang, roep dan met de daarvoor benodigde leden een ALV bij elkaar (zie de akte). Nogmaals, nooit een discussie starten via de site of whatsapp e.d.

[Manuel]

Zoals ik al schreef in een eerdere reactie gaan we oproepen tot een buitengewone ALV.

Het gebruik van de VvE-site is niet het onderwerp van mijn vraag, maar toch even een korte reactie:
De geblokkeerde bewoonster heeft de site-kwestie voorgelegd aan een advocaat. Deze gaf aan dat het haar vrij staat om haar mening te geven op de site, tenzij er binnen de VvE regels zijn vastgelegd dat dit niet mag, wat niet het geval is. Verder mag het bestuur geen berichten verwijderen en bewoners blokkeren, omdat ze hier reglementair niet toe gerechtigd zijn. De site behoort tot de gemeenschappelijke zaken, dus iedereen mag er gebruik van maken. Als we vinden dat er regels en sancties vastgelegd moeten worden, moet dit middels een stemming in de ALV.

[Manuel]

Rob wrote:

De strekking van dat artikel is ervoor te zorgen dat belangrijke juridische stappen die de VvE neemt, worden goedgekeurd door de leden tijdens de Algemene Ledenvergadering.
Wanneer een VvE een advocaat raadpleegt, zoekt men doorgaans juridisch advies over specifieke kwesties of bereidt men zich voor op mogelijke juridische stappen.
Als het reglement machtiging van de vergadering vereist voor bepaalde juridische stappen, zou het inschakelen van een advocaat voor het overleggen over mogelijke stappen m.i. ook onderworpen zijn aan die machtigingsvereisten.

Ik snap wat je bedoelt, maar het lastige is dat het inschakelen van een advocaat niet concreet wordt genoemd in het rijtje en dat je dus eigenlijk aan het interpreteren bent.

Misschien dat artikel 3 toch een duidelijker aanknopingspunt biedt. Daar gaat het over “gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten verbonden aan het optreden als eiser of als verweerder door of namens de gezamenlijke eigenaars”. Inmiddels hebben meerdere bewoners zich dmv berichten op de site achter de geblokkeerde bewoonster geschaard en zich uitgesproken tegen het handelen van het bestuur. Dan kan het bestuur er niet mee aankomen dat ze “namens de gezamenlijke eigenaars” optreden. Het inschakelen van een advocaat zou een poging zijn hun eigen straatje schoon te vegen en heeft niks meer te maken het VvE-belang.

En dan is er nog artikel 38.1: De vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten, voor zover de beslissing hierover niet aan het bestuur toekomt.” Aangezien er nergens concreet staat dat het bestuur gemachtigd is een advocaat in te schakelen op kosten van de VvE, ligt de beslissing bij de ALV.

[monaster]

Misschien de Rechtsbijstandverzekering van de VvE inschakelen, doet het bestuur wellicht ook (zonder kosten).

[Rob]

In artikel 3 is alleen bepaald welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaren komen en gaat niet over bevoegdheden.
Om namens de VvE te mogen/kunnen procederen heeft het bestuur op grond van artikel 41 een machtiging van de vergadering nodig. (zie ook dit artikel van Flink Advocaten)

Los van dat alles begrijp ik uit jouw eerste post dat het gebruik van een advocaat alleen nog maar een ‘gedachte’ is, en kan het ook nog de beheerder zijn die bedoeld wordt als ‘derde’.
Waarom niet gewoon ‘afwachten’ tot er meer duidelijkheid is?

Manuel wrote:

Inmiddels hebben meerdere bewoners zich dmv berichten op de site achter de geblokkeerde bewoonster geschaard en zich uitgesproken tegen het handelen van het bestuur.

Kan allemaal zo zijn, maar dat heeft m.i , net als bepaalde uitspraken e.d. op die site, geen enkele waarde binnen de VvE.
Alleen wat er in een ledenvergadering wordt gezegd en besloten, is feitelijk van belang.
Wat dat betreft deel ik dan ook wel de eerdere reactie van @Monaster daaromtrent.

[Manuel]

monaster wrote:

Misschien de Rechtsbijstandverzekering van de VvE inschakelen, doet het bestuur wellicht ook (zonder kosten).

Volgens mij heeft de VvE geen rechtsbijstand. Bij een soortgelijke kwestie van een paar jaar geleden (bestuur vond dat bewoner zich niet aan de regels hield, terwijl bewoner volledig in zijn recht stond en gesteund werd door medebewoners) heeft bestuur een advocaat ingeschakeld op kosten van de VvE. We willen voorkomen dat dit opnieuw gebeurd.

[Manuel]

Rob wrote:

In artikel 3 is alleen bepaald welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaren komen en gaat niet over bevoegdheden.
Om namens de VvE te mogen/kunnen procederen heeft het bestuur op grond van artikel 41 een machtiging van de vergadering nodig. (zie ook dit artikel van Flink Advocaten)
Los van dat alles begrijp ik uit jouw eerste post dat het gebruik van een advocaat alleen nog maar een ‘gedachte’ is, en kan het ook nog de beheerder zijn die bedoeld wordt als ‘derde’.
Waarom niet gewoon ‘afwachten’ tot er meer duidelijkheid is?

Mee eens dat artikel 3 alleen over schulden en kosten gaat en niet over bevoegdheden. Mijn redenering ging puur over kosten: stel dat het bestuur een advocaat inschakelt (ongeacht of ze daartoe bevoegd zijn), dan kunnen ze niet zeggen dat dit doen “namens de gezamenlijke eigenaars” (want ze hebben kennis genomen van protesten van leden), dus kunnen de kosten niet voor rekening van de VvE komen.

Zoals gezegd gaan we oproepen tot een buitengewone ALV. In de tussentijd willen we liever niet afwachten, omdat een andere bewoner bij een eerdere kwestie een advocaat op zijn dak heeft gekregen van het bestuur, op kosten van de VvE. Zoiets wil je voorkomen.

[Rob]

Manuel wrote:

Mijn redenering ging puur over kosten: stel dat het bestuur een advocaat inschakelt (ongeacht of ze daartoe bevoegd zijn), dan kunnen ze niet zeggen dat dit doen “namens de gezamenlijke eigenaars” (want ze hebben kennis genomen van protesten van leden), dus kunnen de kosten niet voor rekening van de VvE komen.

Alles draait om hetgeen er in een ledenvergadering is, of wordt, besloten.
Als men in een vergadering toch besluit het bestuur een volmacht te geven een gerechtelijke procedure te starten, dan zou het bestuur dat mogen doen, hoeveel protest er ook buiten de vergadering zou zijn.

Manuel wrote:

Zoals gezegd gaan we oproepen tot een buitengewone ALV. In de tussentijd willen we liever niet afwachten, omdat een andere bewoner bij een eerdere kwestie een advocaat op zijn dak heeft gekregen van het bestuur, op kosten van de VvE. Zoiets wil je voorkomen.

Is het in die kwestie daadwerkelijk tot een rechtszaak gekomen?
Zo ja, had het bestuur in die kwestie een machtiging van de vergadering om die procedure te beginnen?
Zo nee, waarom heeft men het ontbreken van die machtiging niet naar voren gebracht?

Is er geen rechtszaak geweest, dan had men in de vergadering, waarin de jaarrekening met daarop de betreffende kosten van de advocaat ter sprake kwam, kunnen besluiten geen goedkeuring te geven aan de vaststelling van die jaarrekening.
En ja, indien er tóch goedkeuring gegeven wordt aan het vaststellen van de jaarrekening zit er helaas weinig anders op dan een stap naar de kantonrechter met het verzoek het besluit tot goedkeuring te laten vernietigen.

Hierbij ook nog een ander leuk en/of interessant artikel over advocaatkosten op kosten van de VvE in een andere kwestie.

[Auteur]

Berichten