[Angelique]

Hallo,
Ik vorm met mijn bovenburen een kleine VvE. Wij bewonen beiden een appartement.  Ik het appartement op de b.g.g. Mijn buurman en echtgenote het appartement op de 1ste verdieping. Mijn bovenburen hebben een dakterras (boven mijn slaapkamers) grenzend aan hun woonkamer, uitsluitend bestemd voor hun gebruik. In de buitenmuur van de woonkamer, grenzend aan het dakterras, bevinden zich ramen en de deur naar het terras. De buurman stelt dat de voegen van de muur aan de buitenzijde vervangen/gerepareerd moeten worden. Behoren de kosten hiervoor tot de VvE of moet dit terras aangemerkt worden als privégedeelte en de buitenmuur dus ook?

[Carla]

Beste Angelique,
De buitenmuren behoren tot de schil van het gebouw en komen onderhoud/reparaties, over het algemeen, ten laste van alle eigenaars. Uitzonderingen daar gelaten. Raadpleeg dus eerst je modelreglement en/of je splitsingsakte. Daarin staat precies vermeld wat gemeenschappelijk is en wat niet.
Met vriendelijke groet,
Carla.

[Angelique]

Beste Carla,
Dankjewel voor je reactie. Dat klopt wat je zegt maar…
Ik heb de akte van splitsing erop nageslagen. Daarin staat vermeld dat het registergoed wordt gesplitst in het appartementsrecht omvattende de bevoegdheid tot uitsluitend gebruik van de woonruimte op de begane grond (dat van mij) en het appartementsrecht omvattende de bevoegdheid tot uitsluitend gebruik van de woonruimte met dakterras op de eerste verdieping (dat van de buren).
De woonruimte met dakterras zijn dus het privé gedeelte van mijn bovenburen.
In het artikel waarin vermeld staat wat tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijk zaken worden gerekend staat:
‘de plafonds en overige afwerklagen en de bekleding van de vloeren en wanden die zich NIET in een privé gedeelte bevinden, alsmede de plafonds en afwerklagen van vloeren van de balkons, ook voor zover aanwezig binnen een privé gedeelte.’
In mijn opinie staat deze muur wel in een privé gedeelte. Alleen de vloer van het terras zou m.i. dus binnen de gemeenschap vallen. Dat vind ik ook logisch, want dat is ook mijn plafond.
Verder wordt er gesproken over wat er tot de gemeenschappelijke gedeelten wordt gerekend:
‘zowel de raamkozijnen met de glazen ramen en de sponningen als de deurkozijnen met de deuren en drempels (waaronder zijn begrepen schuifpuien met schuifdeuren) die zich bevinden in de (al dan niet aan balkons of terrassen grenzende) gevels en/of wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (een) gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en een privé gedeelte, alsmede het bij een en ander behorende (standaard) hang- en sluitwerk’.
Ik lees dit als:
Wanden tussen gemeenschappelijke gedeelten en wanden tussen een gemeenschappelijk gedeelte en een privé gedeelte.
In ons geval betreft het een muur tussen een privé gedeelte (de woonkamer) en een ander privé gedeelte (het terras).
Dit wordt hier niet benoemd dus valt m.i. niet binnen de gemeenschap dus niet t.l.v. de VvE.
Dan staat er ook nog in een artikel betreffende wat niet tot de gemeenschappelijke zaken wordt gerekend:
‘al die zaken die bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van – of uitsluitend dienstbaar zijn aan – een privé gedeelte, voor zover niet anders in het reglement vermeld….’
Ik ben er dus niet van overtuigd dat de kosten van het herstel van de muur t.l.v. de VvE zouden moeten komen. Of lees ik nu alles in mijn eigen voordeel?
Groetjes,
Angelique
 
 

[Carla]

Beste Angelique,
Als ik het goed heb reik je, in je reactie, waarvoor dank, regels aan die staan in het Modelreglement van 2006., m.n.  art.17.
Dit artikel nu begint met: ‘ Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend , voor zover aanwezig: a. de grond, de funderingen, de dragende muren, de kolommen, het geraamte van het gebouw, DE GEVELS enz…..
De buitenmuur van de bovenbuurman, evenals die van jou, behoren dus bij de gevel en , helaas voor jou, kan ik er niets anders van maken dan dat reparaties aan de buitenmuur ten laste van de VvE komen.
Met vriendelijke groet,
Carla.

[Rob]

Hoi Angelique,
Naar mijn mening lees je inderdaad erg in eigen voordeel 😉

“… ‘de plafonds en overige afwerklagen en de bekleding van de vloeren en wanden die zich NIET in een privé gedeelte bevinden, alsmede de plafonds en afwerklagen van vloeren van de balkons, ook voor zover aanwezig binnen een privé gedeelte’.”
Het gaat hierbij om de bekleding van de vloeren en wanden en niet op de wanden op zich.
“…‘zowel de raamkozijnen met de glazen ramen en de sponningen als de deurkozijnen met de deuren en drempels (waaronder zijn begrepen schuifpuien met schuifdeuren) die zich bevinden in de (al dan niet aan balkons of terrassen grenzende) gevels en/of wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (een) gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en een privé gedeelte, alsmede het bij een en ander behorende (standaard) hang- en sluitwerk’.”
Hier gaat het om de raamkozijnen met de glazen ramen en de sponningen en de deurkozijnen met de deuren en drempels (waaronder zijn begrepen schuifpuien met schuifdeuren) DIE ZICH BEVINDEN IN de (al dan niet aan balkons of terrassen grenzende) gevels en/of wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (een) gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en een privé gedeelte en dus ook weer niet op de wanden op zich.
Verder sluit ik me aan bij hetgeen Carla hier ook over geschreven heeft.
Voor de aardigheid zou je ook eens deze uitzending van de rijdende rechter kunnen bekijken !

[Angelique]

Tja, ik ben er ook bang voor…
Blijft natuurlijk wel de vraag of de bovenburen bij aankoop 2 jaar geleden deze zaken niet al hadden moeten signaleren en aankaarten bij de verkoper en dat ik er (ik heb mijn appartement 1 jaar geleden gekocht) nu voor op moet draaien terwijl ik (en mijn aankoopmakelaar ook niet) dit nooit hadden kunnen zien omdat er natuurlijk geen inspectie heeft plaatsgevonden van hun appartement maar alleen van het appartement dat ik wilde kopen en daar is niks mee. Ook niet met voor-, zijkant en dak van het gebouw. De terrasmuur is van de straatzijde niet zichtbaar.
Na de VvE vergadering die ik deze week met bovenbuurman had, bleek overigens wel dat hij zelf denkt dat de voegen vervangen/gerepareerd moeten worden en dat er nog geen enkele deskundige naar gekeken heeft. Ik heb hem voorgesteld een MJOP door een deskundige te laten opstellen maar daar voelt hij niet zoveel voor. Het blijft nu dus eigenlijk allemaal een beetje ‘in de lucht hangen’ zonder dat er een beslissing wordt genomen.
Aangezien we eens startende VvE zijn, zit er ook nog niet heel veel geld in de reserverpot. We hebben nu wel de maandelijkse bijdrage opgehoogd naar de wettelijke richtlijn die 1 januari 2018 van kracht is geworden (een 0,5% van de herbouwwaarde plus nog wat extra voor kosten bankrekening en verzekeringspakket).
Als het dan toch moet dan eerst maar flinke reserves opbouwen en daarna kijken wat er moet gebeuren.

[Angelique]

Overigens concludeer ik uit je je reactie Rob, dat het schilderwerk van de raamkozijnen en deuren in deze muur wel voor rekening komen van de bewoner zelf. Of begrijp ik dat verkeerd?
Vr.gr.
Angelique
 

[Rob]

Angelique wrote:

Overigens concludeer ik uit je je reactie Rob, dat het schilderwerk van de raamkozijnen en deuren in deze muur wel voor rekening komen van de bewoner zelf. Of begrijp ik dat verkeerd? Vr.gr. Angelique

Hoi Angelique,
Dat heb je inderdaad verkeerd begrepen.
In je eerste reactie citeerde je een gedeelte uit de akte waarin te lezen is wat tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijk zaken moet worden gerekend.
“…‘zowel de raamkozijnen met de glazen ramen en de sponningen als de deurkozijnen met de deuren en drempels (waaronder zijn begrepen schuifpuien met schuifdeuren) die zich bevinden in de (al dan niet aan balkons of terrassen grenzende) gevels en/of wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (een) gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en een privé gedeelte, alsmede het bij een en ander behorende (standaard) hang- en sluitwerk’.”
Uit die tekst blijkt dat de raamkozijnen die zich in de gevels bevinden tot de gemeenschappelijke delen behoren.
In het algemeen is de VvE verantwoordelijk voor het onderhoud aan die gemeenschappelijke delen en zou eventueel schilderwerk derhalve dus ook voor rekening van de VvE zijn.
Je schrijft dat er sprake is van een startende VvE.
Is de VvE twee jaar geleden pas opgericht of was er sprake van een (jarenlang) slapende VvE ?
Persoonlijk lijkt het mij wel zinvol om inderdaad een MJOP op te stellen door een deskundige en daar de bijdrage aan het reservefonds op te baseren in plaats van de 0,5% van de herbouwwaarde.
Door een MJOP weet je als eigenaar beter wat je kan verwachten m.b.t. onderhoud aan het complex en weet je tenminste ook waaróm je iedere maand een bijdrage daaraan levert.

[Carla]

Hoi Angelique,
Ik begrijp je teleurstelling. Je voorstel om een MJOP op te gaan stellen vind ik een hele goede. Dan krijgen zowel jij als je bovenbuurman een goed overzicht van hetgeen aan, mogelijke kosten, in het verschiet liggen en worden verrassingen, zoals nu, voorkomen. En weten jullie beiden hoe groot de maandelijkse bijdrage dient te zijn.
Nu je bovenbuurman niet akkoord gaat met het opstellen van een MJOP, lijkt het me in de onderhavige kwestie, zeker aan te bevelen om een deskundige even te laten kijken naar de noodzaak van het herstellen van de voegen. Zodat jullie weten dat uitstel van reparatie verantwoord is.
Het schilderwerk aan de kozijnen en de deuren in de buitengevel komen ook ten laste van jullie beiden.
Succes en met vriendelijke groet,
Carla.

[Carla]

Oeps……vrijwel tegelijk met @ Rob. 😉

[Angelique]

De VvE is inderdaad pas twee jaar geleden opgericht. Het betreft een oud woon-/winkelpand in het historisch centrum van Amersfoort. Dat is rond 2012 opgekocht door een projectontwikkelaar die het geheel gerenoveerd heeft en opgesplitst heeft in 2 appartementen. Hij heeft de appartementen een aantal jaren in de verhuur gehad en daarna zijn ze dus verkocht. Om te beginnen is het appartement op de 1ste verdieping verkocht (begin 2016) en ik heb het appartement op de b.g.g. gekocht (begin 2017).
Bij de verkoop van het appartement op de eerste verdieping is de VvE opericht en ik ben er in 2017 bijgekomen. Alles wat geregeld is, is zo’n beetje ‘natte vingerwerk’. Dit geldt voor het bestaande (voorlopige) onderhoudsplan, maar dit is niet meer dan een klein ‘boodschappenlijstje’ met kostenposten, uitgesmeerd over een aantal jaren en wat hap/snap bedragen zonder enige onderbouwing en ook voor de maandelijkse bijdrage. Die was om te beginnen maar € 45,00 maar hebben we later vastgesteld (gebaseerd op niks) op € 60,00 per appartement. Die gaat nu zo’n beetje me 1/3 omhoog. Gebaseerd op de vermelde herbouwwaarde in de verzekeringspolis moet dat ook, maar ik vind dat eigenlijk vrij fors (mijn inkomen gaat immers ook niet zomaar met 1/3 omhoog), al heb ik dit allemaal wel zelf uitgezocht en voorgesteld.
Mijn buurman  (het betreft een vrij jong stel) zoekt verder niks uit, weet ook van niks en vindt het allemaal wel prima zo. Die verhoogde bijdrage vond ie wel een goed idee. Om dit te onderbouwen op een MJOP dus niet. Dat vind ie dan weer zonde om daar geld aan uit te geven. Een lidmaatschap bij Vereniging Eigen Huis vindt ie ook onzin. Het lijkt mij juist goed om daar je vragen kwijt te kunnen en informatie in te winnen.
Hij redeneert meer van: laten we maar een flinke reserve opbouwen en als er iets moet gebeuren betalen we het daarvan. Wie bepaalt wat/wanneer moet gebeuren blijft dan in het midden, want wij weten  het allebei niet.
Het was dus een erg frustrerende aangelegenheid, die VvE vergadering.
Een onderhoudscontract voor z’n HR ketel vindt ie bijv. ook onzin. ‘Hij doet het toch nog’, zegt hij. Dat contract komt verder gewoon voor ieders eigen rekening maar ik heb wel alles daarover uitgezocht en de informatie met hem gedeeld. Maar ook dat ziet hij verder niet zitten. Hun HR ketel heeft dus al 2 jaar geen onderhoudsbeurt gehad. Sterker nog, om te beginnen wisten ze niet eens dat zo’n ketel onderhoud nodig heeft.
Tja, wie ben ik om daar wat van te zeggen. Ik zal het ermee moeten doen. Wel fijn dat jullie even met mij hebben meedacht.
Groetjes,
Angelique

[Bob]

Hi Angelique,
Als je, zoals je zelf al eerder deed, alle tussenzinnen en extra’s schrapt kun je uit het citaat uit jouw AvS iets anders lezen dan je nu wordt uitgelegd/aangezegd.
“zowel de raamkozijnen met de glazen ramen en de sponningen als de deurkozijnen met de deuren en drempels die zich bevinden in de gevels die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (een) gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en een privé gedeelte, alsmede ……”
Nu bedoelde zaken zich bevinden in de gevel die een scheiding vormt tussen twee aan hetzelfde appartementsrecht toebehorend privé-gedeelten (dus niet tussen 2 gemeenschappelijke gedeelten en/of een privé-en een gemeenschappelijk gedeelte) kun je ook stellen dat die zaken en het onderhoud daarvan ten laste komen van de bovenbuur. Dat zou de letterlijke interpretatie kunnen zijn.
Dit alles onder voorbehoud van mij niet bekende andere artikelen uit de AvS. Dit artikel/deel werd door jou, en uit verband van de AvS, zo gepresenteerd.
Met vriendelijke groet, Bob.

[Rob]

Hoi Bob,
Naar mijn mening, interpretatie 😉 wordt er dan iets essentieels uit de tekst geschrapt, namelijk het stukje ‘en/of wanden‘ !
Eveneens naar mijn mening heeft de tekst ‘die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (een) gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en een privé gedeelte‘ namelijk juist uitsluitend betrekking op die wanden en niet op de gevels.

@Angelique
Jammer dat je buurman het belang van een goede VvE (nog) niet wil inzien.
Ik vind dat je op de goede weg bezig bent door je te gaan verdiepen in VvE aangelegenheden.
En je ziet, er is nog volop discussie mogelijk in de wereld van VvE’s en regelgeving 🙂
Ook al beseft hij het wellicht nog niet, ook je buurman heeft belang bij een goed functionerende VvE.
Op dit forum zijn legio voorbeelden te vinden van eigenaren die de VvE lekker slapend proberen te houden ………. totdat zij hun appartement willen verkopen en er dan pas achter komen wat de nadelen en gevolgen van een slapende VvE kunnen zijn.

[Bob]

Hi Rob,
Oneens.
Angelique geeft aan dat de splitsing 2 jaar oud is. Daarmee is met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid feit dat MR2006 in de AvS van kracht is verklaard, dan wel integraal is overgenomen in de AvS.
Angelique citeert in haar posts letterlijk MR2006 artikel 17 lid 1.d. Daar staat overigens in de gevels en/of in de wanden. Met dat gegeven (en/of) gaat jouw redenatie niet meer op.
Zie verder in dit verband ook het direct daarop volgende artikel 17 lid 2.c. uit MR2006. Hier staat in wat NIET gemeenschappelijk is, als volgt verwoord: “al die zaken die bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van – of uitsluitend dienstbaar zijn aan – één privé gedeelte, voor zover niet anders in het reglement vermeld of met inachtneming van het bepaalde in artikel 18 als zodanig gekwalificeerd.”
Aan dit artikel (lid) voldoen alle genoemde elementen in de gevel tussen eigen binnenruimte en eigen dakterras van de bovenbuur.
Vriendelijke groet, Bob.

[Rob]

Hoi Bob,
Dit gaat weer een discussie worden waarin wij het niet eens gaan worden 😉
Ik zie geen enkele reden waarom mijn redenatie niet op zou gaan door de woordjes en/of.
Die woordjes waren zelfs onderdeel van mijn redenatie.
Ik lees de zin als:
‘de raamkozijnen met de glazen ramen en de sponningen als de deurkozijnen met de deuren en drempels (waaronder zijn begrepen schuifpuien met schuifdeuren) die zich bevinden in de (al dan niet aan balkons of terrassen grenzende) gevels.
en/of
de raamkozijnen met de glazen ramen en de sponningen als de deurkozijnen met de deuren en drempels die zich bevinden in de wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (een) gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en een privé gedeelte, alsmede het bij een en ander behorende (standaard) hang- en sluitwerk’
Het is een vaak voorkomende situatie dat een gevel bijvoorbeeld x- verdiepingen hoog is met op alle verdiepingen identieke kozijnen.
Stel nu dat het appartement op de begane grond een eigen tuin heeft die ook nog grenst aan die gevel.
Welke kozijnen in de gevel zijn dan nog gemeenschappelijk?
Zou het dan niet erg onredelijk zijn als uitsluitend de eigenaren van de begane grond voor de identieke kozijnen in het stukje gevel langs hun tuin zouden moeten zorgdragen?

[Auteur]

Berichten