[Omnibus]

De vergadering heeft een eigenaar van een appartement op de begane grond toestemming gegeven om op de patio 20m2 glas te mogen zetten.
Achteraf blijkt dat deze patio woonruimte is geworden.Er staat nu 14m glas en kozijnen op deze stenen rand. De vloer is verhoogd tot de hoogte ingang appartementen, afgezien wie het onderhoud gaat betalen en glasverzekering.
Wanneer dit appartement verkocht wordt heeft het een woonoppervlakte van 135m2 in plaats van de vastgelegde 115m2.
Ik vindt dat hier de splitsingsakte aangepast dient te worden en de breukdelen opnieuw berekend dienen te worden

Graag uw reactie.

• Dit onderwerp is gewijzigd 2 maanden, 2 weken geleden door .

[Bob]

Hi Omnibus,
Hier ontbreken nog even teveel gegevens.
Wat bepaalt de akte van splitsing over de patio?
Is die gemeenschappelijk of privé?
Is de patio toegankelijk voor alle eigenaars?
Is er een modelreglement (MR) van kracht, en zo ja, welke?
Uit jouw post maak ik op dat er een glazen “schutting” van 14m1 is geplaatst om een terras van ca. 20m2. Klopt dat?
De patio is binnen de schutting opgehoogd. Hoe is de situatie nu rond en buiten de ommuurde patio (het resterende (?) gemeenschappelijke deel?)?
Je stelt dat de patio woonruimte is geworden. Is de patio overkapt en is daarmee de patio nuttige, verwarmde, wind- en waterdichte woning geworden?
Waar heeft de vergadering toestemming voor gegeven? Hoe luidt het vereiste vergaderbesluit exact?
Zijn er destijds bij het besluiten tot het verlenen van toestemming nog nadere eisen gesteld?
Hoor graag de antwoorden, zodat er iets zinnigs over de situatie kan worden gezegd.
Vriendelijke groet, Bob.

[Omnibus]

Sorry Bob,
Splitsingsakte zegt niets hierover.
Patio (buitenruimte)is prive en hoort bij appartements recht.
Patio hoort bij appartement begane grond en staat als buitenruimte beschreven.
M.R 1992 is van toepassing.
Er is op de muur van 2 m hoog die de buitenruimte(patio)afschermt voor indringers 1 m hoog kozijnen met dubbel glas geplaatst met een totale lengte van 14/15 m.Deze buitenruimte(patio) is 20 m2.En is niet toegangkelijk voor andere bewoners.
Deze ruimte bevindt zich onder een arcade.Binnen de muren van de patio is de vloer 1 m opgehoogd.Er is niets veranderd aan de openbare ruimte.
De patio bevind zich onder de arcade en is nu wind en waterdicht.Er hangen lampen aan het plafond en er staat een grote tafel met stoelen en prullaris voor de ramen.
De vergadering heeft toestemming gegeven op de vraag van de eigenaar of deze glas op de muur mocht zetten,Ja dit is toegestaan.Er is niet over gesproken dat de eigenaar dit als woonruimte ging gebruiken.Er is ook niets vastgelegd wie het onderhoud (verven of vernieuwen)gaat betalen,of als er glasbreuk is of bij brand of deze schades gedekt zijn.Niets.
Er zijn geen eisen gesteld.
Vriendelijke groet,Peter

[Bob]

Hi Peter,
Dank voor de nadere toelichting. De exacte constructie is me nog niet helemaal duidelijk, noch het letterlijke vergaderbesluit betreffende het glas.
Desalniettemin merk ik het volgende op.
De vergadering heeft besloten dat het plaatsen van de wand is toegestaan. Op dit punt neem ik even aan dat het vergaderbesluit volgens de regelen der kunst is genomen (rechtsgeldig is). De toestemming van de vergadering is nodig op grond van de artikelen 13 en 14 van MR1992. Voorts neem ik aan dat het vergaderbesluit niet (op tijd) voor vernietiging is voorgedragen bij de rechter. Zo mijn aannames kloppen staat het besluit als een huis.
Met het toestaan van het aanbrengen van het glas onstaat, nu er geen nadere voorwaarden zijn gesteld, en geen nadere voorschriften en/of afspraken zijn gemaakt, de nieuwe situatie waarbij het aangebrachte glas onder de gemeenschappelijke zaken valt (MR1992 artikel 9). Verzekering en onderhoud zijn daarmee in beginsel voor de VvE (indien niet anders bedongen).
Volgende aanname is dat de breukdelen zijn gebaseerd op het totale oppervlak van de respectieve privé-gedeeltes. De wijziging heeft zich voltrokken binnen de begrenzingen van het privé-gedeelte. Daarmee is er geen sprake van wijziging van de verplichtingen t.o.v. de VvE (geen wijziging van de goederenrechtelijke situatie). Daarmee is een wijziging van de akte van splitsing niet nodig, noch af te dwingen. Vóór en na de wijziging is de bijdrage naar breukdeel van betreffende eigenaar immers nog steeds 135e deel van de totale gemeenschap.
Mogelijk kun je in een komende vergadering nog (achteraf) voorstellen en bewerkstelligen dat betreffende eigenaar op basis van redelijkheid en billijkheid de meerkosten van verzekering en onderhoud (en te zijner tijd vervanging) voor zijn/haar rekening zal nemen.
Hoor wel wanneer je ziet dat mijn aannames niet correct zijn, want dan verandert en het nodige.
Vriendelijke groet, Bob.

[Omnibus]

Hallo Bob,
De constructie beataat uit een muur van 2 m hoog en 10 m lang deze staat als de eigenaar uit zijn deur aan de zijkant van zijn appartement stapt 2 m verwijderd van zijn huiswand.Op de kopse kanten staat dus aan alle beide kanten een muurtje van 2 m breedt en 2 m hoog.Dit is onder een arcade die net zo hoog is als de appartemeneten op de begane grond.Op deze muur is een glaswand inclucief kozijnen gezet van 1 m hoog.Dus het plafond is onderkant arcade.
Het letterlijke vergaderbesluit luidt dat de eigenaar een glaswandje mag zetten met kozijnen.Niets meer.Geen bepalingen of restricties.
Bob je geeftnu aan dat de vergadering omdat ze geen voorwaarden hebben gesteld deze glaswand onder de gemeenschappelijkedelen van het gebouw vallen,dus ook het onderhoud!!
Hier ligt dus het venijn,als de beheerder/bestuurder/voorzitter van de vergadering de leden meegedeeld had dat de eigenaar voornemens was deze ruimte als woonruimte te creeren en het onderhoud voor de VvE zou komen dan weet ik niet of de handjes zomaar de lucht in waren gegaan.
En hoe zit het met artikel 17 lid 4 als de vergadering de volgende keer deze uit wil voeren.
En wat je met de breukdelen aangeeft deel ik niet je mening.De sevice kosten liggen toch heel anders als iemand een buitenruimte van 20 m2 wat niet als woonruimte aangegeven staat bij zijn woning trekt.En ook nog eens 14 m glas plaatst wat onderhoud nodig heeft/glasbreuk,etc.
Uiteraard zal ik de komende vergadering dit voorleggen aan de vergadering.Maar hier blijkt wel weer dat als je een onnozele beheerder heb die ook nog eens enigste bestuurder en voorzitter van de vergadering is de leden niet erop wijst van, luister mensen dit gaat op jullie afkomen als jullie de handjes in de lucht steken.
Vriendelijke groet,Peter

[Bob]

Hi Peter,
Naar aanleiding van jouw reactie nog even het volgende.
Vanzelfsprekend kan ik me jouw gevoelens bij de hele gang van zaken, en het resultaat daarvan, goed voorstellen. Dat verandert echter helaas de feiten niet.
Je hoeft het v.w.b. de breukdelen en de resulterende voorschotbijdragen natuurlijk niet met me eens te zijn. Feit is en blijft dat de grondslag voor de breukdelen (oppervlakte van de in de splitsingstekening omlijnde privé-gedeeltes) niet anders is dan vóór de door de VvE toegestane “verbouwing”. Daarmee houd ik mijn stellingname in mijn eerdere post overeind.
Over de rol van de (professionele?) beheerder zal ik me niet uitlaten, daar ik niet precies weet wat er is gebeurd. Als de vergadering (de leden kennen allen het gebouw en de feitelijke situatie) willens en wetens het plaatsen van een glaswand toestaat, en de verzoeker niets meer of minder doet dan wat de vergadering (impliciet) vergunt, kan de vergadering de verzoeker mijns inziens geen enkel verwijt maken. Iedereen kan, met maar een beetje voorstellingsvermogen, zien wat het eindresultaat van het plaatsen van een glaswand is/zal zijn. Verzoeker zal zich waarschijnlijk op het standpunt stellen dat hij niets meer heeft gedaan dan wat de vergadering hem toestond.
Dat kan (als je de zaak wilt regelen naar jouw ideeën) dus wel eens een lange juridische strijd worden. Ik zou, zoals ik al in mijn eerdere post aangaf, gaan voor een minnelijke regeling van onderhoud en verzekering, en wel op basis van redelijkheid en billijkheid.
Vriendelijke groet, Bob.

[William]

Hoi Peter en Bob,
ik ben het volledig met Bob eens.
Daarnaast vind ik dat hier ten onrechte de beheerder de zwarte piet wordt toegespeeld.
‘Maar hier blijkt wel weer dat als je een onnozele beheerder heb die ook nog eens enigste bestuurder en voorzitter van de vergadering is de leden niet erop wijst van, luister mensen dit gaat op jullie afkomen als jullie de handjes in de lucht steken.’
Je kunt een beheerder de onkunde en ontbrekende kennis van leden/eigenaren niet verwijten. Men (de leden) had zich moeten realiseren dat dergelijke wijzigingen financiële gevolgen voor de VvE kan hebben.
Overigens was het verstandig geweest op voorhand vast te leggen dat eventuele bijkomende (toekomstige) kosten zoals onderhoud, vervanging en verzekering inzake de verbouwde patio, voor rekening komen van de betreffende appartementseigenaar.

[Bob]

Hi Peter,
Nu toch nog maar even een aanvulling op mijn eerdere post.
Voor alle duidelijkheid merk ik nogmaals op dat ik me in dit specifieke geval, vanwege een gebrek aan feitenkennis, niet wens uit te laten over de rol die de beheerder speelt/speelde. Immers, ik weet niet wat betrokken beheerder wel of niet heeft gedaan. In algemene zin plaats ik wel de volgende kanttekening.
Jouw VvE heeft zich voorzien van de diensten van een professionele VvE-beheerder. Deze beheerder laat zich voorstaan op onder andere meer dan 10 jaar professionele ervaring, gepaard aan het hebben van een SKW-certificaat.
Juist nu de VvE heeft gekozen voor een externe en professionele bestuurder/beheerder, waar zonder enige twijfel goed voor wordt betaald, mag men meer verwachten dan verstoppertje spelen achter het gebrek aan kennis en onkunde van de leden. Precies vanwege een gebrek aan kennis en kunde onder de leden kiest men door de bank genomen voor een “professional”.
In algemene zin ben ik van mening dat deze beheerder een voorlichtende functie (plicht) heeft richting de leden van de VvE. Met name de VvE-beheerder behoort te weten wat de (alle) mogelijke consequenties zijn van dit soort besluiten. Of voorlichting is gegeven of niet kan ik in dit specifieke geval niet beoordelen, maar er is wat mij betreft geen enkele twijfel omtrent het feit dat die voorlichting er wel moet zijn. Het kan onder leiding van een zogenaamd professioneel beheerder niet voorkomen dat de leden achteraf worden verrast door de consequenties van het toestemmen in het besluit.
Met vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Een voorbeeldje van de site van deze beheerder ter adstructie:
SKW Kwaliteit, voor minder doen we het niet.
Waarom? Simpelweg omdat wij van mening zijn dat een optimale dienstverlening en deskundigheid om specialisatie en verdieping vragen. Door de SKW audits worden jaarlijks de kwaliteit, structuur, continuïteit en optimalisatie beoordeeld.
Wat bieden wij u? Zekerheid van gekwalificeerde processen, conform de beoordelingsrichtlijnen en binnen de wettelijke kaders.
Onze medewerkers zijn dienstverleners. Zij kunnen u vakbekwaam en deskundig ondersteunen bij allerhande werk en vraagstukken die spelen binnen uw VvE, ervaar onze diensten .

[William]

Hoi Bob,
Ik proef hier het begin van een nieuwe discussie, wellicht moeten we hier een nieuw topic voor openen? 🙂
Aangezien wij beide niet bij de betreffende vergadering geweest zijn, kunnen we inderdaad niet nagaan welke voorlichting er al dan niet is gegeven, noch welke vragen er door de leden inzake de ‘verbouwing’ zijn gesteld.
Desalniettemin vind ik dat een (professionele) beheerder onmogelijk elk lid dusdanig kan voorbereiden/inlichten/opvoeden dat vraagstellingen zoals in dit topic op voorhand kunnen worden voorkomen.
 

[Omnibus]

Halllo Bob,
Bedankt voor je reactie.
Bob)Voor alle duidelijkheid merk ik nogmaals op dat ik me in dit specifieke geval, vanwege een gebrek aan feitenkennis, niet wens uit te laten over de rol die de beheerder speelt/speelde. Immers, ik weet niet wat betrokken beheerder wel of niet heeft gedaan. In algemene zin plaats ik wel de volgende kanttekening.
Peter)Ik heb al meerdere keren duidelijk aangegeven Bob dat [naam vve-beheerder] VvE beheer al verschillende keren verzuimd heeft vooraf de leden (vergadering)duidelijk te informeren over te nemen besluiten,welke naderhand weer rechtgetrokken moeten worden.Ik heb ook meegedeeld dat de beheerder genomen vergaderbesluiten niet uitvoerd.Ik heb ook meegedeeld dat de beheerder niet reageerd op schrijven van de leden die betrekking hebben op de VvE.Wat moet ik nu nog meer aandragen wat er mis ismet deze beheerder.!!
Onze leden zoals beschreven met een respectabele leeftijd van 70/75/80/85 jaar waar je niet van kunt verwachten dat ze de reglementen/splisingsakte/en HHR uitwendig kennen,hebben gekozen voor deze beheerder omdat het oude bestuur ze dit geadviseerd heeft.En zoals Bob beschrijft om deze mensen te ontlasten door de kennis van de beheerder.
En doodleuk schrijft William in een reactie aan BoB:
William)Daarnaast vind ik dat hier ten onrechte de beheerder de zwarte piet wordt toegespeeld.Je kunt een beheerder de onkunde en ontbrekende kennis van leden/eigenaren niet verwijten. Men (de leden) had zich moeten realiseren dat dergelijke wijzigingen financiële gevolgen voor de VvE kan hebben.
Overigens was het verstandig geweest op voorhand vast te leggen dat eventuele bijkomende (toekomstige) kosten zoals onderhoud, vervanging en verzekering inzake de verbouwde patio, voor rekening komen van de betreffende appartementseigenaar.
Bob ik hoop dat de onprofessionaliteit van William(beheerder???)je nu opgevallen is.Het is een belediging om oude mensen te verwijten dat ze onkundig zijn.
William begrijpt nog steeds niet dat een beheeerder een hulpverlenend bedrijf is waar zwaar voor betaald wordt en die juist ontzorgen moet.
Prettige avond
Groet,Peter
’

[Bob]

Hi Peter,
Graag gedaan. Het is me, met wat jij aandraagt, volslagen helder dat het binnen jouw VvE met deze beheerder niet loopt zoals het hoort.
Om de SKW-certificering even in het juiste perspectief te zetten het volgende.
Jouw beheerder heeft een certificaat ingevolge BRL 5016.
De BRL 5016 ziet op de volgende zaken (vet door mij):
“Het te certificeren proces in deze BRL behelst het voldoen aan een aantal algemene en specifieke voorwaarden:
● vereisten aan de bestuurlijke organisatie van de beheerder;
● vereisten te stellen aan de interne bedrijfsvoering van de beheerder;
● vereisten te stellen aan het beheer van Verenigingen van Eigenaars;
● vereisten te stellen aan de gemeenschappelijke (bouw)delen en het onderhoud hiervan van de in beheer zijnde Verenigingen van Eigenaars.”
Wat er exact wordt gecontroleerd (steekproefsgewijs) kun je nalezen in betreffende BRL. Het gaat daarmee om het certificeren van het proces en daarmee om een Procescertificaat.
Dit is géén zogeheten Persoonscertificaat, en dit certificaat zegt dus absoluut niets over de deskundigheid van de individuele beheerders! Ook bij BRL 5016 gecertificeerde beheerders kun je dientengevolge tegen een incompetente beheerder aanlopen. Dat is jou inmiddels duidelijk, en we zien het op dit forum, ondanks eerdergenoemd certificaat, (zeer) regelmatig gebeuren.
Jij ook een prettige avond, Bob.

[Redactie VvE-Forum.nl]

Beste Peter (Omnibus),
Wij verzoeken je vriendelijk de huisregels in acht te nemen en je te onthouden van persoonlijke aantijgingen richting andere reageerders op het forum!
Redactie VvE-forum

[Auteur]

Berichten