[Edwin]

Onze VvE (34 appartementen) gebruikt MR1992 waarbij duidelijk is aangegeven in onze splitsingsakte dat verhuur niet is toegestaan.

Helaas is inmiddels ongeveer een derde van alle appartementen momenteel verhuurd (uiteraard zonder toestemming van de ALV). Wij hebben de eigenaren aangeschreven dat dit in strijd is met de regels en dat wij ons op verdere stappen zullen oriënteren.

De verhuurders zullen natuurlijk niet zomaar stoppen met hun praktijken (verdienen hier een hoop geld aan, gezien de hoge huurprijzen die ze hanteren).

Wij als bestuur willen nu inderdaad stappen nemen en overwegen een informatief gesprek met een advocaat.

Heeft iemand van jullie enig idee wat wij kunnen verwachten en wat wij hier eventueel aan kunnen doen? Genieten de huurders enige vorm van huurbescherming?

Een van de redenen dat we stappen willen nemen is omdat de ALV sinds de laatste tijd minder bezocht wordt en het dus lastiger wordt om bestuursleden te werven en besluiten te nemen.

 

• Dit onderwerp is gewijzigd 2 maanden, 3 weken geleden door .

[William]

Zou je het betreffende artikel uit jullie splitsingsakte kunnen citeren? In het standaard modelreglement is namelijk niet zo’n verbod opgenomen,

[Carla]

Beste Edwin,
Ook bij ons is MR 1992 van kracht. Lees artikel 24 nog maar eens na.
Een algeheel verbod tot verhuur, mocht dat in je Splitsingsakte staan ( wat ik betwijfel ) is niet toegestaan.
Boven hetgeen gesteld in de Modelreglementen en de splitsingsakte staat het Burgelijk Wetboek. In art. 5:120 lid 1 bepaalt dat een appartementseigenaar bevoegd is het gedeelte dat bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, zelf te gebruiken of aan een ander in gebruik te geven.
In art. 24 van het MR staat vervolgens wel dat er een voorwaarde aan verbonden is nl. een getekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het eventueel HHR , zal naleven.
Met vriendelijke groet,
Carla.

[Edwin]

Ik zal na werktijd e.e.a. even bij elkaar zoeken en citeren.
Feit is echter, dat deze verhuurders geen toestemming hebben van de ALV voor verhuur en de huurders ook niet hebben getekend voor het naleven van het HHR.
Wij als VvE hebben onze administratie goed op orde. Zou er toestemming zijn, dan was dat bekend. Let op, het gaat hier niet om verhuur in de leegstandswet (was er 1 en die huurder is inmiddels vertrokken).
 
PS! verbieden mag wel:
https://www.vastgoedjournaal.nl/news/2579/57/Verhuurverbod-appartementsrecht-mag-in-splitsingsakte

[William]

Hoi Edwin,
Ook toestemming van het bestuur en/of vergadering is volgens mij geen vereiste, tenzij Annex 1 van toepassing is, of er speciale ballotageregelingen zijn.
Wel moeten ze zoals jij en Carla zeggen tekenen voor het feit dat men het splitsings- en huishoudelijk reglement in ieder geval ingezien hebben. Wat hier aan tegen te doen is, staat ook in het splitsingsreglement.
Een vergunning op basis van de leegstandswet is trouwens ondergeschikt aan de bepalingen in een splitsingsakte.

[Bob]

Hi Edwin,
Kennelijk staat er een verhuurverbod in de akte van splitsing.
Dat maakt het heel simpel, de ALV kan dan helemaal geen toestemming geven voor verhuur. Een dergelijk besluit is zonder meer in strijd met de splitsingsakte, en daarmee dus nietig. De akte sluit verhuur compleet uit.
Het is zeer wel denkbaar dat de huurders bescherming genieten. Zie ook deze link:
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/inhoud/huurbescherming
Hier kunnen haken en ogen aan zitten. Mogelijk kunnen huurders zich zelfs beroepen op het feit dat zij dwaalden toen ze de huur aangingen. De verhuurders hebben een (behoorlijk ) probleem. Het huurcontract heeft mogelijk ook zijn invloed.
Wel kun je de verhuurders aan het kleed komen, en ook met boetebedragen. Zij wisten immers (of behoorden te weten) dat zij niet mochten verhuren. Nu zij dat wel en doelbewust hebben gedaan (met alle zeer ongewenste gevolgen van dien) zijn zij zeker aan te pakken. Ik zou zeker mijn licht opsteken bij een advocaat. Heeft jouw VvE geen rechtshulpverzekering die iets kan betekenen?!
MVG, Bob.

[Edwin]

Ter volledigheid, citaat uit onze akte:
“Een privé gedeelte mag niet anders worden gebruikt dan door de eigenaar van het desbetreffende appartementsrecht. Het bepaalde in de artikelen 24 tot en met 26 van het modelreglement is derhalve niet van toepassing”
Verder lijkt mij dat de verhuurders dit zouden moeten weten, we bespreken dit vaak tijdens de ALV (waarin zij uiteraard schitteren van afwezigheid). Ze kunnen dit in de notulen nalezen 😉
Wij als bestuur zullen zeker informatie gaan inwinnen bij een advocaat. Ik had echter stille hoop dat iemand hier al eens een vergelijkbare situatie had meegemaakt. Alle advies is welkom.
 

[Carla]

Beste Edwin,
Dank voor je aanvullende informatie.
Ik heb het blad VvE Magazine voor me liggen waarin, toevallig of niet, een artikel staat over verhuur.
Zoals ik je al schreef, het BW gaat vóór alles. Ik ben van mening dat de clausule waar je naar verwijst in de Splitsingsakte een onjuiste toevoeging is. Het wettelijk recht ( BW ) maag nooit doorkruist worden door een bepaling in het splitsingsreglement of huishoudelijk reglement.
Kortom: Verhuur in het geheel verbieden behoort niet tot de mogelijkheden.
Het bestuur dient er wel op toe te zien dat eigenaar voldoet aan de verplichting om een getekende huurdersverklaring af te geven.
Helaas, ik kan het niet mooier voor je( jullie )  maken.
Met vriendelijke groet,
Carla.

[William]

Hoi Edwin,
Dank je wel! Interessant, ik heb deze bepaling nog niet eerder gezien.
In combinatie met de uitspraak die je liet zien, heb je best een sterk punt. De vraag lijkt me wel, is het niet beter om eerst in goed overleg er uit proberen te komen?

[William]

Overigens ben ik het persoonlijk eens met Carla, maar misschien denkt de rechter, net als in Edwins voorbeeld, er anders over.

[Edwin]

Carla,
Als appartementseigenaar, ben je GEEN eigenaar van een zaak. Je hebt appartementsrecht, het recht om gebruik te maken van..
Eigenaar ben je gezamenlijk met de overige leden. Ik weet daarom niet zeker of je genoemde artikel van toepassing is?

[Carla]

Beste Edwin,
Iets zeker weten doe ik in het onderhavige geval ook niet. Ben vooralsnog niet meer dan een welwillende meedenker en reik je wat aan ter overweging. Wellicht helpt het volgende artikel je een stapje verder:
http://www.rijssenbeek.nl/uploads_new/publicaties/Verhuurverbod-mogelijk.pdf
Hieruit blijkt dat een rechter in Groningen het bewuste artikel gegrond verklaart. Wat overigens ook niet de zekerheid geeft dat een andere kantonrechter ook zo kan/zal beslissen. Dat moge duidelijk worden in de nadere toelichting, zoals te lezen valt.
Je kans van slagen bij de rechter zal m.i. mede afhangen van jullie argumenten, naast alleen de geschreven regel.
Wens je in elk geval veel succes.
Met vriendelijke groet,
Carla

[Auteur]

Berichten