Tijdshorizon MJOP
- Dit onderwerp bevat 8 reacties, 8 deelnemers, en is laatst geüpdatet op Geen antwoorden door .
-
Berichten
-
Goede middag,
Ons appartementengebouw, waarin 14 appartementen zijn opgenomen is eind december 2017 opgeleverd; het is dus nog erg nieuw. We worden als eigenaren nu eigenlijk pas voor het eerst geconfronteerd met een MJOP (opgesteld door de beheerder) die we binnenkort moeten bespreken (en vaststellen) in een ledenvergadering. Ik meen dat in de wet (1 januari 2018) een tijdshorizon is voorgeschreven voor een MJOP van tenminste 10 jaar. Het MJOP zelf mag niet ouder zijn dan 5 jaar en moet sowieso na 5 jaar opnieuw worden bekeken en vastgesteld. Het is mij echter volkomen onduidelijk wat een reële tijdshorizon is voor een MJOP van een nieuw appartementengebouw, de in de wet geëiste 10 jaar, of 20 of 30 of nog langer ??
Wie kan mij helpen met deze vraag. Alvast heel erg bedankt. Pierre
Het is maar wat de ALV wil. Over de tijdshorizon van een MJOP bestaan evenveel meningen dan er VvE’s zijn. Zoiets als de 17 miljoen bondscoaches van het Nederlands voetbalelftal.
Ik ben van mening dat een MJOP een tijdshorizon zou moeten hebben van dat bouwdeel met de langste vervangingstijd. Dan betaald iedereen netjes het verbruik van het gebouw ongeacht of je er lang of kort woont, dan wel er komt te wonen ergens halverwege de rit.
Een misschien extreem voorbeeld van wat ik bedoel. Stel, jullie gebouw heeft een dak met pannen. En niet zomaar pannen van 13 in een dozijn, maar hoogwaardige keramische pannen. De gemiddelde, zo je wilt theoretische, levensduur wordt opgegeven met 100 jaar. De kosten om zo’n pannendak nu te vervangen zijn €100.000. Dan is het sommetje (even afgezien van inflatie etc) snel gemaakt. Per jaar moet er €1000 aan de pot worden toegevoegd. Dat is €6 per maand per appartement. Iedereen betaalt dus €6 p/m voor het gebruik/genot van het dak of je er nu 1 maand woont of 50jaar.
Als je een horizon kiest van 10 jaar mag je blij zijn als na 80jaar eens iemand, die dan het MJOP herziet, opmerkt dat over 20jaar het pannendak vervangen moet worden. Dan gaan die bewoners dus de rekening betalen van de afgelopen 80 jaar.
Maar zoals gezegd, evenveel meningen als VvE’s zijn, maar ik vind het hanteren van een 10jaars horizon een beetje kort door de bocht.Bij ons is de eerst 12-14 jaar een 10-jarige periode gekozen. Daarna 15 jaar. Die 15 jaar is voornamelijk gekozen omdat het de variaties in de jaarlijkse toevoeging aan het reservefonds iets lijkt dempen als er in jaar 16 een zeer grote uitgave ‘binnenkomt’. Nu de wet voor een MJOP minimaal een 10-jarige periode voorschrijft, zou ik overwegen terug te gaan naar 10 jaar en een andere oplossing proberen te zoeken voor te grote variaties in de jaarlijkse toevoeging.
Beste lezers
kv 66 slaat de spijker op zijn kop.
Ik ben er voor om een MJOP voor 40 jaar door te rekenen. Dit vanaf dag een van het gebouw. Natuurlijk zijn de prijzen na 40 jaar niet meer representatief maar geven je wel een inkijk van de te verwachtte kosten. En als je om de vijf jaar een review doet zul je merken dat er zaken veranderen duurder en goedkoper. Ook zie je of er na 40 jaar voldoende financiën beschikbaar zijn. Ook dit heeft weer een bepaalde bandbreedte waar binnen dit klopt maar je hebt een doorkijk met cijfers. En is bijsturen mogelijk per 5 jaar.
Wat er gebeurt is dat in begin veel te weinig wordt gereserveerd wat latere bewoners moet ophoesten, fair, neen maar het komt zoals ik begrijp veel voor.
MJOP is een prognose en een flexibel document waar je verstandig mee om dient te gaan want uw kapitaal de VVE is in gedrang.
Wel bieden wij onze leden een 5 jaars deel aan om het voor de leken eenvoudig te houden. Maar voor de doordenkers is het compleet beschikbaar en goedgekeurd door de vergadering. Ben transparant over het plan maar laat niet een ieder het plan aanpassen want dan ben je zo de rode draad kwijt, en de bestuurders kunnen dan weer bij u komen vragen om bij te storten want betalen moet u.Helemaal eens met kv66!!
Uiteraard ga je in de MJOP uit van een inflatiepercentage. In het rekenmodel pas je dat jaarlijks aan.Onze VvE heeft in het MJOP door onzorgvuldig beheer en bestuur jarenlang “vergeten” te reserveren voor isolatieglas. Nu het glas binnen het tijdvenster van 10 jaar vervangen moet worden komt de roep om het glas maar uit de splitsingsakte te laten halen. Steeds weer hetzelfde liedje met een te lage reservering als resultaat dit ondanks de nieuwe wetgeving sinds 2018.
Wie weet hoe dit moet worden aangepaktHoewel geheel eens met Monaster, is het MJOP zoals het vaak gepresenteerd wordt, onbegrijpelijk voor een gemiddeld lid. Ik vind het de taak van het bestuur dit begrijpelijk te maken. En de taak van ieder lid om hierom te vragen. Bij ons wordt dan ook niet het lange MJOP (24 jaar, ca 160 posten, in bouwkundig jargon) besproken maar een korte samenvatting daarvan in begrijpelijke termen.
Ik ken een VVE waar een paar MJOPs op de tafel ligt van de voorzitter, mocht iemand het in willen zien.- Deze reactie is gewijzigd 4 maanden geleden door .
Ingewikkeld c.q. Onbegrijpelijk vond ik wat overdreven. Een MJOP is niks en niks minder een opsomming van posten die op een gegeven ogenblik vervangen moeten worden gezien de verwachte levensduur van het object. Dat moet voor ieder lid begrijpelijk zijn. Anders vragen stellen tijdens de ALV. Dus niet later gaan klagen over onbehoorlijk bestuur.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.