[Bob]

https://maxius.nl/burgerlijk-wetboek-boek-7/artikel220
Nog meer gebrek aan (parate) kennis.
De 70% uit lid 3 geldt volgens de jurisprudentie ook voor lid 2 indien de woningverbetering/renovatie alleen complexgewijs kan worden uitgevoerd.

[Bob]

Briljant. 😉
Kort samengevat was de vraag (?) / opmerking (?) van Raar al afgedaan met het 1e antwoord.
Met een niet ter zake doende zuiver hypothetische discussie (om gebrek aan kennis/begrip te verhullen?) zijn we in deze thread komende van een volledig correct werkende, en getuige de advertentie goedbedoelende en uitstekende, (groot-?)eigenaar met begrip en kennis van zaken aangeland bij een machtmisbruikende grooteigenaar die zich (zuiver gebaseerd op aannames) kennelijk niets gelegen laat liggen aan de wet- en regelgeving.
Wat wilde Raar nu eigenlijk weten/vragen?

[Bob]

Elders in deze advertentie op Funda staan overigens WEL heel erg vreemde zaken.
Kijk maar eens goed naar de rest van de omschrijving.
Wat een “koopje”!
😉

[William]

Doel je op de checklist VVE onderaan de advertentie? Waar bijvoorbeeld de inschrijving KvK op ‘Nee’ staat etc.?
Stom genoeg verprutsen ze dat 9 van de 10 keer goed in te vullen. Kennelijk is die checklist nog een ondergeschoven kindje bij makelaars…

[Bob]

William wrote:

Doel je op de checklist VVE onderaan de advertentie? Waar bijvoorbeeld de inschrijving KvK op ‘Nee’ staat etc.?

Neen, daar ben ik inmiddels wel aan gewend. 😉
Bijvoorbeeld :
Alleen in de parterre woningen is harde vloerbedekking toegestaan. Op de overige verdiepingen wordt alleen zachte vloerbedekking toegestaan om geluidsoverlast te voorkomen.
Kennelijk kan in deze VvE via de begane grond geen overlast door contactgeluid ontstaan. Ongekend goede vooroorlogse constructie! 😉
Tot ziens William.

[Anoniem]

Iemand schreef
“Kort samengevat was de vraag (?) / opmerking (?) van Raar al afgedaan met het 1e antwoord.”
Nee hoor, ik vind het nog steeds raar 😉
Omdat een forumlid mijn  -hypothetische- voorbeeld niet blijkt te bevallen, volgt hier een meer algemene formulering:
Als een (groot-)eigenaar, zoals een corporatie, 10 of meer woningen in een complex bezit en het totale aantal aan die appartementsrechten toebehorende stemrechten de helft of meer van alle stemrechten in de VvE bedraagt, dan zal als minder dan 70% van de huurders niet met de voorgestelde kozijnvervanging + de gekoppelde huurverhoging instemt geen kozijnvervanging in het complex zonder gerechtelijke tussenkomst  kunnen plaatsvinden.
Voor het gemak toch nog een voorbeeld: Als er 60 woningen in een complex zijn en 31 daarvan zijn corporatie/huurwoningen die in totaal (net even) meer dan de helft van het aantal stemrechten in een VvE toekomt, dan zal bij de NIET-instemming van 10 of meer huurders met de kozijnvervanging + gekoppelde huurverhoging zonder gerechtelijke tussenkomst GEEN kozijnvervanging volgens de Funda-info plaatsvinden. (bij NIET-instemming van 10 of meer huurders -van de 31- heeft immers MINDER dan 70% van de huurders met het plan van de corporatie voor kozijnvervanging + gekoppelde huurverhoging ingestemd.)
Als appartementseigenaar/bewoner kun je dan met z’n alle 29-en voor kozijnvervanging + extra bijdrage zijn, maar als 10 of meer van de 31 huurders de kozijnvervanging + zelfs maar heel bescheiden huurhoging niet ziet zitten, dan kun je de kozijnvervanging zonder gerechtelijke tussenkomst op je buik schrijven.
Om als koper van het nu nog te koop staande appartement eventueel gebruik te kunnen maken van het geschatte financiële voordeel i.v.m. kozijnvervanging van € 8.000,- tot € 10.000,- zal IN MIJN VOORBEELD bij bijv. 10 NIET-instemmende huurders (in een gebouw met 60 woningen) in ieder geval naar de rechter moeten worden gegaan.
Laat niemand nu schrijven dat dit nu eenmaal zo is omdat die een paar regeltjes kent. Dit is een discussieforum. Iedereen heeft volgens mij het recht om iets raar te vinden.

[Bob]

Als een (groot-)eigenaar, zoals een corporatie, 10 of meer woningen in een complex bezit

Zelfverzonnen grens. Probeer nu eens 7:220 lid 3 goed te lezen. Jouw voorbeeld gaat compleet mank.
Je mag van mij raar vinden wat je wilt, maar dat jij iets raar vindt zal de (juridische) werkelijkheid nooit veranderen. Veel plezier gewenst met het raar-vinden! 😉

[Anoniem]

In de Funda-advertentie staat een appartement te koop. Als eigenaar van een appartementsrecht koper heb je het recht om de rechter te verzoeken een VvE-besluit te vernietigen. Dat staat in artikel 5:130 BW.
Het door Bob aangehaalde artikel staat NIET in de appartementswetgeving.
Omdat het te koop staande appartement onderdeel van een  ‘gemengd complex’ is (met kennelijk 10 of meer huurders waarvan een corporatie KENNELIJK minstens de helft van het totaal aantal stemrechten in de VvE bezit), staat daar netjes bij dat minimaal 70% toestemming van de huurders + gekoppelde huurverhoging benodigd is.
Ik lees het begrip ‘machtmisbruikende grooteigenaar’ bij niemand anders dan bij Bob. Die eigenaar zal volgens mij echter niets anders doen dan de huurwetgeving hem voorschrijft!
Bob schreef:
“zuiver gebaseerd op aannames”
Nee hoor, dat is een logische gevolgtrekking: ALS de corporatie namelijk MINDER dan de helft van het totaal aantal stemrechten in de VvE bezit en de gezamenlijke eigenaar/bewoners bij elkaar MEER dan de helft van het totaal aantal stemrechten bezitten, dan zou de info uit de Funda-advertentie -“Het besluit wordt niet genomen indien niet de vereiste toestemming van 70% van de huidige huurders is ontvangen (i.v.m. daaraan gekoppelde huur verhoging)”- ONJUIST zijn.
In een VvE-vergadering wordt namelijk op basis van meerderheid van stemmen besloten.  Dat is appartementswetgeving. Het door Rob aangehaalde artikel heeft slechts betrekking op huurders in een complex en behoort tot huurwetgeving. In gemengde complexen kunnen appartementsrecht en huurrecht met elkaar strijden.
Op VvE-forum.nl denk ik te mogen opmerken dat ik de advertentie op Funda.nl raar (=opmerkelijk) vind. De op Funda.nl toegezegde € 8.000,- tot € 10.000,- (geschat) t.b.v. kozijnvervanging zal namelijk zonder gerechtelijke tussenkomst zeker niet plaatsvinden als slechts iets meer dan 30% van de corporatiehuurders NIET instemt met kozijnvervanging en de daaraan ‘gekoppelde huurverhoging’.
[IN MIJN VOORBEELD betreft het een complex met in totaal 60 eigenaar/bewoners + huurders. IN MIJN VOORBEELD is er zonder gerechtelijke tussenkomst geen tegemoetkoming van € 8.000,- tot € 10.000,- als door slechts 10 van de 31 huurders niet wordt ingestemd met huurhoging]
Bob had misschien liever geen enkel voorbeeld van mij gezien. Maar ook zonder voorbeeld mijnerzijds betreft het een daadwerkelijke Funda-advertentie waar volgens mij best van gedachten over kan en mag worden gewisseld. Misschien weet hij inmiddels meer over het te koop staande appartement dan wat ik al op Funda.nl las. Mocht Bob artikel 7:220 lid 3 binnen de appartementswetgeving grotere waarde toekennen dan het recht van een appartementseigenaar op artikel 5:130 BW dan hoor ik dat natuurlijk graag!

[Bob]

Anoniem wrote:

Ik lees het begrip ‘machtmisbruikende grooteigenaar’ bij niemand anders dan bij Bob.

Beter lezen wat anderen schrijven. 😉

[Bob]

Rob wrote:

Overigens zou je in de VvE ook te maken kunnen hebben met een groot-eigenaar die geheel zijn eigen keuze maakt.
Dan zou er zich zomaar een situatie voor kunnen doen waarin 15 bewoners voor het plan zijn, maar de groot-eigenaar tegen, en het plan dus ook niet doorgaat 😉

Wat noemen we dit?

[Bob]

Veel plezier verder met de discussie en het raar-vinden. 😉

[Anoniem]

Rob schreef:
“Overigens zou je in de VvE ook te maken kunnen hebben met een groot-eigenaar die geheel zijn eigen keuze maakt.
Dan zou er zich zomaar een situatie voor kunnen doen waarin 15 bewoners voor het plan zijn, maar de groot-eigenaar tegen, en het plan dus ook niet doorgaat ”
Ik ben het met Rob eens. Rob reageerde op MIJN VOORBEELD. Dat voorbeeld betrof: “Stel dat het complex 10 huurwoningen en 5 woningen van eigenaar/bewoners omvat en er per woning/appartement 1 stemrecht is (dus 15 in totaal)”.
De 10 huurders HUREN een woning. Het zou leuk zijn als alle huurders zondermeer nieuwe kozijnen of voordeuren enzo zouden kunnen krijgen als ze die wens uitspreken.
[In het daadwerkelijke complex zal de corporatie of (groot-)eigenaar voorstander van kozijnvervanging zijn aangezien in de Funda-advertentie sprake blijkt van een ‘daaraan gekoppelde huurverhoging’.]
Maar stel dat de corporatie of (groot-)eigenaar oprecht -nog- geen noodzaak of voordeel ziet om de kozijnen te VERVANGEN of dit bijv. liever doet als onderdeel van een grote renovatie die in bijv. 2022 gepland staat; kunnen we dan spreken van een ‘machtmisbruikende grooteigenaar’ zoals Bob doet? Dat lijkt me niet.
Dus ja, het lijkt me mogelijk dat een corporatie of (groot-)eigenaar z’n eigen afweging maakt en in de VvE-vergadering (waar het natuurlijk niet over huurverhoging gaat) tegen het voorstel zal gaan stemmen om de kozijnen te vervangen met de daarbij behorende ‘verplichte eenmalige eigen bijdragen’ (die volgens de Funda-advertentie lijkt geschat op € 18.000,- tot € 20.000,- per woning/appartement).

[Rob]

Zelf dacht ik ook al, hoezo zijn we in deze discussie aangeland bij een machtmisbruikende grooteigenaar die zich (zuiver gebaseerd op aannames) kennelijk niets gelegen laat liggen aan de wet- en regelgeving? …. en hoezo zou ik dat dan geschreven hebben?
Als ik specifiek naar de groot-eigenaar uit het Funda artikel had willen verwijzen had ik wel geschreven “Overigens zou je hier in de VvE ….” of  “Overigens zou je in deze VvE ….”.
Maar nee, ik gebruikte de opening “Overigens zou je in de VvE ….”
Volgens mij een doodnormale zin als je doelt op de VvE in algemene zin.
Maar gelukkig….. , er zijn ook lezers die mijn berichten wél lezen zoals ik ze bedoel !
Verder ben ik het ook geheel eens met ‘Raar’ dat je op een forum altijd zaken ter discussie mag brengen, zelfs wanneer één en ander al geheel zou vastliggen in wet- en regelgeving.
En ja, ik vind óók dat er rare aspecten zitten in besluitvorming waarbij huurders ook een rol kunnen spelen.
Als in het VOORBEELD van ‘Raar’ er geen sprake zou zijn van een corporatie, maar van 10 onafhankelijke eigenaren die hun appartement verhuren, zou bij dezelfde aantallen voor- en tegenstanders het plan wél weer doorgaan.
Als in het VOORBEELD van ‘Raar’ de corporatie nog maar 4 van de 15 appartementen in bezit heeft en al deze 4 huurders (dus 0%) tegen het voorstel van de verhuurder zijn en de andere eigenaren stemmen vóór het plan, heeft de groot-eigenaar toch een probleem lijkt mij.
 
 

[Bob]

Rob wrote:

Maar gelukkig….. , er zijn ook lezers die mijn berichten wél lezen zoals ik ze bedoel !

Daar mag je inderdaad van geluk spreken (dat dat soort (m.i. slechtere) lezers ook bestaat)! 😉
Was me al eerder opgevallen dat het bij jou vaker voorkomt dat er iets anders staat dan wat je werkelijk zou bedoelen. Begrijp je blijdschap met Raar dan ook volkomen. 😉

[nico]

sorry Bob, maar vind je reacties (ook in o.a. deze thread) vaak erg negatief t.o.v. de forum deelnemers. Met name tegen Rob ga je m.i. nogal erg ver met je mening. Ook Rob bedoelt het in dit forum goed voor de deelnemers en heb al een aantal malen gelezen in jouw posts dat je tracht Rob af te branden en dit vind ik persoonlijk niet netjes. Je hebt tenslotte ook mijzelf op dit forum ook al eens behoorlijk negatief aangevallen, maar dat terzijde.

[Auteur]

Berichten