Gemeenschappelijk of privé: bij twijfel beslist de VvE. Of toch niet?

De splitsingsakte van de vereniging van eigenaren (VvE) bepaalt wat gemeenschappelijk is en wat privé. In de modelreglementen die zijn gebruikt van 1972 tot en met 2017, staat een bepaling over wat er moet gebeuren als daarover twijfel bestaat. Als er twijfel is, beslist de vergadering van de VvE, aldus die modelreglementen. Daarin staat namelijk een bepaling als:

“Indien er twijfel bestaat of een zaak tot de gemeenschappelijke gedeelten of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.”

Die bepaling wordt ook wel aangemerkt als ‘de twijfelbepaling’. In de praktijk blijkt dat regelmatig uitvoering wordt gegeven aan die twijfelbepaling. Dat heeft tot gevolg dat zaken die eigenlijk gemeenschappelijk zijn, door de vergadering worden aangemerkt als privé. Maar kan dat eigenlijk wel? En zo nee: wat betekent dit dan voor de rechtsgeldigheid van de twijfelbepaling? VvE-advocaat Robert van Ewijk legt uit hoe het zit.

Uitleg splitsingsreglement

Sinds medio 2013 is er veel rechtspraak over de manier hoe de akte van splitsing van een VvE moet worden uitgelegd. Veel van die uitspraken gingen over de vraag of het is toegestaan om een appartement bestemd tot woning, op Airbnb te verhuren. Echter is die rechtspraak wel degelijk relevant, omdat daarin een regel is geformuleerd hoe de akte van splitsing en het reglement van de VvE moet worden uitgelegd. Ook de Hoge Raad heeft zich daar sindsdien een paar keer over uitgelaten.

Twijfelbepaling in modelreglement achterhaald door de rechtspraak

De Hoge Raad heeft in zijn arresten uiteengezet hoe het splitsingsreglement moet worden uitgelegd. Namelijk als volgt:

“Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening.
De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.”

Heel kort samengevat (de Hoge Raad voegt er namelijk nog het een ander aan toe): als er twijfel bestaat over de vraag of iets gemeenschappelijk of privé is, dan moet gekeken worden naar de gehele splitsingsakte en de bewoordingen die daarin zijn gebruikt. Op die manier moet bepaald worden of iets gemeenschappelijk is of privé. Dat betekent dus dat het antwoord op de vraag wat gemeenschappelijk of privé is, uit de akte zelf moet blijken. De VvE vergadering gaat daar niet over.

Toepassing twijfelbepaling leidt tot nietig VvE besluit

Als uit die uitleg van het splitsingsreglement volgt dat iets gemeenschappelijk is, dan is dat zo. En andersom, als uit die uitleg volgt dat het niet gemeenschappelijk is, dan is dat ook zo. Het gevolg is dat als het twijfelartikel wordt toegepast (3 MR 1972 en 1973, 10 MR1983 en 1992 of 18 MR2006), dat het besluit geen rechtsgevolg heeft. Immers: het besluit is ofwel in lijn met hetgeen uit de door de Hoge Raad voorgeschreven uitleg volgt (en dan was het al gemeenschappelijk of niet, daar was geen besluit voor nodig), danwel is het besluit daarmee in strijd, en dus in strijd met de splitsingsakte. En een besluit dat in strijd is met de splitsingsakte, levert een nietig VvE-besluit op.

Twijfelbepaling een dode letter en niet teruggekomen in recentste Modelreglement

Daarom is men het er in zowel rechtspraak als literatuur de laatste jaren over eens dat de twijfelartikelen een dode letter vormen. Zie bijvoorbeeld een uitspraak van de rechtbank Overijssel uit 2019. Dat is ook de reden dat het twijfelartikel in MR 2017 niet is teruggekomen. In plaats daarvan is daarin een bepaling is opgenomen waarin is bepaald hoe de akte moet worden uitgelegd in geval van twijfel over de vraag of iets privé of gemeenschappelijk is. Het zal niet verbazen dat die bepaling (zie art. 22 MR 2017) nagenoeg dezelfde bewoordingen bevat als de Hoge Raad uitspraken die dateren van na MR1992 en MR2006.

Twijfel over uitleg VvE reglement?

Anders gezegd: Lexys advocaten en Nederlandvve.nl raden met klem af om de vergadering te laten beslissen of iets gemeenschappelijk of privé is. Je kan beter goed juridisch advies vragen daarover, dan wel de vraag aan de rechter voorleggen. Toepassing van de twijfelbepaling is immers geen oplossing. Wilt u meer weten? Neem dan contact op met de VvE specialist van Lexys Advocaten.