Gemeenschappelijke ruimte VvE door verjaring privé eigendom?

De Rechtbank Den Haag deed onlangs een opvallende uitspraak over verjaring en het eigenmachtig in gebruik nemen van gemeenschappelijke ruimte. Mocht een appartementseigenaar een verloren stukje kruipruimte achter zijn berging in gebruik nemen en kon de Vereniging van Eigenaars (VvE) na zoveel jaar bezit dit stukje nog wel terugvorderen? Advocaat vastgoedrecht Hidde Reitsma, gespecialiseerd in VvE-zaken, licht de kwestie toe.

Door: Hidde Reitsma | AMS Advocaten

Kruipruimte zonder toestemming bij berging getrokken

In deze zaak speelde het volgende. Een appartementseigenaar had vanuit zijn berging een doorgang gemaakt naar een kruipruimte dat zich daarachter bevond. Deze kruipruimte gebruikte hij vervolgens als (aanvullende) opslagruimte. De kruipruimte was formeel gemeenschappelijke ruimte maar de toegang tot deze ruimte bevond zich in een andere kruipruimte en beide ruimtes werden eigenlijk nooit gebruikt.

VvE wordt ingelicht na verkoop appartement

De betreffende appartementseigenaar verkoopt op een gegeven moment zijn appartement en deelt aan de nieuwe eigenaar mee dat de kruipruimte door bevrijdende verjaring nu ook onderdeel is gaan uitmaken van het appartementsrecht. De nieuwe eigenaar wil dit echter netjes regelen en stelt aan de VvE voor om het stukje kruipruimte te kopen voor € 2.000,=.

Sommatie eigenaar herstel in oude toestand

De VvE stemt hier niet mee in en stelt dat de kruipruimte gemeenschappelijke ruimte betreft. Zij verzoekt de nieuwe appartementseigenaar dan ook de kruipruimte te ontruimen en de doorgang vanuit de berging dicht te maken. Aan dit verzoek wordt niet voldaan. De VvE stapt naar de rechter en vordert een verklaring voor recht dat er geen sprake is van verjaring en voorts de eigenaar te bevelen de onrechtmatige situatie ongedaan te maken op straffe van een dwangsom.

Maakt kruipruimte exclusief deel uit van appartementsrecht?

De rechtbank stelt voorop dat de kern van het geschil tussen partijen de vraag betreft of de kruipruimte exclusief tot het appartementsrecht van de (nieuwe) appartementseigenaar is gaan behoren. Op basis van artikel 3:105 Burgerlijk Wetboek verkrijgt de bezitter op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, het goed ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. Met andere woorden, iemand die een goed onrechtmatig in zijn bezit heeft genomen, kan na 20 jaren niet meer – op vordering van de rechtmatige eigenaar – worden veroordeeld dit goed terug te geven. Dan is de rechtsvordering van de rechthebbende verjaard.

Bevrijdende verjaring bezit: openbaar en ondubbelzinnig

Voor deze verjaring is wel vereist dat het bezit openbaar dient te zijn. Het moet kenbaar zijn voor derden dat de niet-rechthebbende het goed in bezit heeft genomen. Logisch, anders kan de werkelijk rechthebbende – in dit geval de VvE – niet tijdig maatregelen nemen. In deze zaak was de ingebruikname van de kruipruimte niet bij de VvE bekend. Uit de feitelijke situatie blijkt ook dat het niet voor de VvE zichtbaar was dat de ruimte bij de berging was betrokken.

Verjaringstermijn niet verstreken

De rechtbank is dan ook van oordeel dat de verjaringstermijn van 20 jaar niet is verstreken. De appartementseigenaar zal de kruipruimte zodanig moeten herstellen zodat het weer gemeenschappelijke ruimte wordt. De VvE wordt in het gelijk gesteld.