Rechtspersoon is VvE-lid, wie mag in de vergadering stemmen?
Als een natuurlijk persoon eigenaar is van een appartement, dan is dat ook degene die stemrecht uitoefent op de vergadering van de Vereniging van Eigenaars (VvE). Deze eigenaar heeft ook het recht om een derde te machtigen om namens hem of haar te stemmen in de vergadering. Als een bedrijf eigenaar is van een appartement, zit het iets ingewikkelder. Nederlandvve.nl legt uit hoe het zit.
Directeur van de rechtspersoon heeft stemrecht in VvE
Als een rechtspersoon eigenaar is van een appartement, dan is het die rechtspersoon die in de vergadering stemrecht heeft. In de wet staat dat het bestuur van die rechtspersoon – ook wel directie genoemd – de rechtspersoon vertegenwoordigt. Dat wil zeggen dat hij of zij degene is die het stemrecht uitbrengt. In geval van twijfel of de bestuurder van de rechtspersoon daartoe bevoegd is, kan het register van de Kamer van Koophandel (KvK) uitsluitsel bieden.
Bestuur van eigenaar mag volmacht geven
De directeur of bestuurder van de rechtspersoon is daarnaast – net als alle andere eigenaren – bevoegd om een derde te machtigen om namens de eigenaar de vergadering bij te wonen. In principe komen alle bevoegdheden die aan een natuurlijk persoon toekomt in de VvE ook aan de bestuurder van de rechtspersoon toe.
Meestal wordt een volmacht aan een werknemer van de rechtspersoon, zoals de woningcorporatie, stilzwijgend verleend. De stem van de stilzwijgend gevolmachtigde kan de rechtspersoon dan toch binden, mits de VvE (het bestuur van de VvE) op goede gronden kon aannemen dat de werknemer daadwerkelijk bevoegd was. Het namens de corporatie verschijnen op de vergadering kan daarvoor onder omstandigheden al voldoende zijn.
Soorten rechtspersonen
Naast de B.V. (Besloten Vennootschap) en N.V. (Naamloze Vennootschap) als eigenaar / VvE-lid, kennen we de vereniging, stichting of coöperatie als eigenaar van appartementen. Daarnaast kunnen ook de zogenaamde publiekrechtelijke rechtspersonen zoals de Staat, provincies en gemeenten eigenaar zijn van appartementen en daardoor VvE-lid zijn. Tenslotte kennen we de VvE zelf als rechtspersoon.
VvE (rechtspersoon) is lid van een andere VvE
Een bijzondere situatie is die waarbij een VvE als rechtspersoon stemrecht uitbrengt in een andere VvE. Dat kan voorkomen indien er sprake is van een ondersplitsing. Ook kan het voorkomen dat een VvE een registergoed, zoals een appartement in een ander complex, in eigendom verkrijgt en als gevolg daarvan lid wordt van die andere VvE. In deze gevallen geldt hetzelfde als hierboven: het bestuur van de VvE is dan bevoegd om stemrecht uit te brengen in de andere VvE. wel is het bestuur daarbij afhankelijk van de instructies van zijn eigen VvE-vergadering.
Hartelijk dank voor uw zeer complete antwoord.
Nog 1 vraag: als de bestuurder aan een werknemer de volmacht heeft verleende, mag die werknemer die volmacht weer aan een ander verlenen?
b.v.d.
Beste Wim,
Dat hangt af van alle omstandigheden van het geval. In artikel 3:64 van ons Burgerlijk Wetboek is bepaald dat dit mag als (onder meer) deze bevoegdheid voortvloeit uit de aard van de te verrichten handelingen (stemrecht uitbrengen) of in overeenstemming is met het gebruik (vb.: zo gaat het gewoonlijk in VvE’s). Het is denkbaar dat het laatste zich zal voordoen in het geval dat bijvoorbeeld een werknemer van een woningcorporatie een derde volmacht verleend om stemrecht uit te brengen. Soms verlenen zij dan volmacht aan de beheerder van de VvE. Dat mag m.i. in beginsel dus. Wel moet dan opgelet worden bij besluiten die genomen worden waarbij belangenverstrengeling optreedt.
Met hartelijke groeten,
Redactie Nederlandvve.nl
Alleen de in het handelsregister ingeschreven bestuurder van een rechtspersoon is bevoegd namens de rechtspersoon te handelen. Dus niet de directeur. Wel kan het voorkomen, dat een directeur als gemachtigde -al dan niet met beperkingen- bij het handelsregister staat ingeschreven. In dat geval handelt de directeur dus als gemachtigde. Een voorzitter kent het juridisch systeem niet. Die term moet dus uit de weg worden gegaan. Een gemachtigde moet altijd schriftelijk zijn gemachtigd. Het is dus niet voldoende, dat de gemachtigde zich alleen maar als zodanig voordoet. Ook is onvoldoende dat de leden van de VvE de gemachtigde als zodanig ” herkennen”.
Voor wat betreft het doorgeven van een volmacht door de gemachtigde aan een derde moet nog worden vermeld, dat zulks alleen kan, indien uit de volmacht die mogelijkheid uitdrukkelijk blijkt en indien in die volmacht ook met zoveel woorden de naam van die derde wordt genoemd. Het is dus niet mogelijk zondermeer een volmacht aan een derde door te geven. Dus ook niet indien een volmacht aan de persoon van de beheerder is gegeven en die beheerder de volmacht aan een van zijn werknemers wil doorgeven. Overigens moet de gemachtigde altijd een met name genoemde persoon zijn. Een volmacht geven aan de “beheerder” of aan de “bestuurder” of aan “Beheer BV” is dus niet mogelijk. Die volmachten zijn zelfs nietig.
Twee vragen:
1. Is een machtiging per email en deze email afgedrukt meenemen ook valide, of moet deze perse als hardcopy getekend worden.
2. Een Eigenaar heeft een gebruiker van het appartement een doorlopende machtiging gegeven om hem te vertegenwoordigen. Is dat valide, kan de vergadering volstaan met deze eenmalige machtiging en deze gewoon in het archief houden, of moet deze machtiging elk jaar opnieuw afgegeven worden.
b.v.d.
Mag een bestuurder van een vve ook gemachtigd zijn in verband met beïnvloeding van stemmen
Als de bestuurder van een rechtspersoon een machtiging geeft aan een derde, mag deze derde zich dan verkiesbaar stellen voor het bestuur van de VVE?
Ik ben alleenstaande man en wil mijn vriendin meenemen naar de jaarvergadering van de VVE.
Het bestuur wil niet dat mijn vriendin aanwezig is op de jaarvergadering. Kan dat?
Als je een vriendin heb dan ben je toch niet alleenstaand?
Wie moet de machtiging geven als de eigenaar een BV zonder personeel is?
Moet een volmacht ter inzage zijn van de overige leden en/of worden toegevoegd aan de agenda of notulen ter inzage. Ik krijg geen inzage in de volmacht waardoor ik niet kan bepalen of deze op de juiste wijze wordt nageleefd.
Goedenavond,
In een appartementengebouw met 6 appartementen heeft 1 eigenaar zijn appartement onderverhuurd aan derden. Nu heeft hij zijn volmacht voorde VVE niet aan de huurders overgedragen, maar aan de vrouw van de VVE voorzitter. Ik zie dit als onbehoorlijk bestuur, omdat dit (bijna automatisch – 2 stemm uit hetzelfde gezin) neerkomt op 1 geloof op 2 kussens!
Hoe zit dit??