Beste mensen,
De reden dat ik de zaken duidelijk wil hebben (en hier dus goed advies probeer te halen) is dat wij in onze VvE sinds eind vorig jaar een kwestie hebben met zo’n ‘professionele beheerder/bestuurder’, waarvan het zich laat aanzien dat die strijd juridisch zal moeten worden uitgevochten. Een rechtszaak dus. En voordat we daaraan beginnen, wil ik graag de boel goed op orde hebben.
Dit is de casus.
In de jaarvergadering van april 2014 kwam de bouwadviseur die – achter de tafel tegenover de zaal – naast de mevrouw van het beheerkantoor zat, ineens met heel vreemde voorstellen. Zoals het vervangen van alle kozijnen in de voorgevel, ‘voor meer uniformiteit’. Op de vraag wat dit zou kosten kon hij nog geen antwoord geven (4 à 5 ton). Bovendien zijn de meeste kozijnen al vervangen – door de bewoners zelf – door nieuwe kozijnen met dubbelglas en kunststof profielen. Dit idiote voorstel werd dan ook door de vergadering stante pede naar de prullenbak verwezen.
Vervolgens had hij nog een voorstel: het aanpakken van de portiek- en kelderverlichting. We hadden tot nu toe buislampjes (spaarlampen met label B) en die voldeden prima. Maar ja, led-verlichting was toch de toekomst en sommige mensen vergaten het lichtknopje uit te doen als ze uit de gemeenschappelijke kelder kwamen. Energiebesparing dus. De vergadering ging er niet in mee om een voorziening te treffen tot vervanging van alle bestaande lampen, maar gaf wel akkoord om offerte te vragen voor eventuele bewegingssensoren in de kelderruimten.
Tot zover niets aan de hand. Maar een aantal leden (onder wie ik zelf) was hierdoor wel oplettend geworden. En verdomd: begin november 2014 kregen alle leden een ‘Nieuwsbrief’ van de beheerder waarin werd gerefereerd aan het besluit over de bewegingssensoren. Daarin stond ook dat het ‘uit prijstechnische overwegingen’ handiger was om tevens de oude lampen en armaturen te vervangen door led-verlichting.
Enkele buren en ik hebben toen meteen per e-mail het kantoor gewaarschuwd om hier niet aan te beginnen, aangezien zo’n opdracht (het ging om circa € 12.000) volstrekt buiten het besluit van de ALV viel: er was dus geen mandaat voor (zoals ook uit de notulen bleek).
Wat schetst onze verbazing dat op de dag voor oud & nieuw een elektrabedrijfje (naar later bleek buurman en vriendje van de bouwadviseur) in opdracht van het beheerkantoor in de kelders aan de gang was gegaan met het slopen van alle bestaande armaturen en deze te vervangen door led-lampen met ingebouwde sensor (die niet werkte, want verkeerd aangebracht, maar dit is feitelijk bijzaak). Toen wij dit merkten heb ik samen met enkele buren direct schriftelijk geprotesteerd, zonder resultaat. Terwijl wij de druk opvoerden (formele ingebrekestelling, aankondiging van een schadeclaim) ging men gewoon door. Inmiddels waren alle kelderarmaturen weggebroken en vervangen en ook in de helft van de trappenhuizen waren de armaturen al verwijderd en vervangen door led-lampen, voordat het werk eindelijk werd stilgelegd.
Dit wordt een veel te lang verhaal, zie ik al, dus ik zal het kort maken.
De volgende jaarvergadering (april 2015) werd door het beheerkantoor ingezet (vol zelfvertrouwen) om alsnog toestemming van de vergadering te verkrijgen, via een stemming over het besluit om ‘de nieuwe verlichting gewoon af te maken’. Volgens de dame van het beheerkantoor (die zowel de voorzittersrol deed als de notulen verzorgde) was de uitslag 19 stemmen voor en 17 tegen. Ze had echter gezien dat ik mee zat te turven en vroeg: wat had jij? Ik had 18 voor en 19 tegen.
Teleurgesteld fietsten we naar huis. Maar de volgende dag kwamen we met een viertal leden bij elkaar om e.e.a. nog eens na te bespreken. Hoe had dit nou fout kunnen gaan?
We gingen eens tellen en kwamen tot de conclusie dat alleen al ons blokje van drie portieken inclusief de volmachten al tien tegenstemmen opleverden. Toen hebben we op een A-viertje een plattegrond gemaakt van de tafeltjes in de vergaderzaal (die stonden bij die vergadering in een kring) met de namen van de leden voor zover wij die kenden. En we noteerden wie voor of tegen hadden gestemd. Hier kwam trouwens verrassend het fenomeen ‘wisdom of the crowd’ naar voren. Want wat geen van ons zelfstandig kon achterhalen, bleek met de gezamenlijke herinnering wél in kaart te brengen (ook door in twijfelgevallen leden op te sporen en hen te vragen wat zij hadden gestemd).
Ik heb vervolgens een tabel gemaakt waarin ik alle mogelijke stemuitkomsten op een rij had gezet. Daaruit bleek onomstotelijk dat wij de stemming niet hadden verloren, maar juist gewonnen. Daar kwam nog iets bij. Niet alleen was er geen mandaat van de ALV voor dit ‘verlichtingsproject’, ook was de uitgave van dien aard, dat daarover alleen met een gekwalificeerde meerderheid (2/3) mocht worden beslist.
Het beheerkantoor bleef de boot afhouden en suggereerde om dan maar een extra vergadering te houden om de stemming over te doen. Hier hebben wij – en petit comité – een drastisch besluit genomen: dit wachten wij niet af!
We hebben zelf een bijzondere ledenvergadering uitgeroepen op basis van art. 34.3, waarvoor 14 ledenverzoeken benodigd waren. Met mijn buurman ben ik de leden langs gegaan en we verzamelden geen 14 handtekeningen maar 26.
Begin juli 2015 was de extra ledenvergadering, waarvoor we uiteraard de directrice van het beheerkantoor had uitgenodigd (als gast, en om indien gewenst weerwoord te kunnen leveren; daarvan heeft ze geen gebruik gemaakt, Wel had ze een stuk of zeven volmachten weten te scoren).
Om emotionele taferelen zoals op de jaarvergadering te voorkomen, had ik gezorgd voor een professionele (objectieve) externe voorzitter en een professionele notuliste, op eigen risico, want ik moest nog maar zien of de vergadering dit zou accepteren.
Ik had beiden – voorzitter én notuliste – alvast achter de tafel laten plaatsnemen (verrassingseffect!) maar moest dus wel bij het begin van de vergadering nog even een praatje houden om te ‘verkopen’ dat dit nodig was. Vanuit de zaal werden naar verwachting de volgende vragen geroepen: “Wie zijn dat dan wel?” en “Wat mag dat dan wel kosten?” Gelukkig werd dit – met wat speelse humor – vlot door de vergadering geaccepteerd. Men leek ook wel nieuwsgierig naar wat deze onverwachte ‘move’ teweeg zou brengen.
We brachten een aantal brieven in, afkomstig van leden (met uiteraard forse kritiek op zowel de beheerder als de bouwadviseur). Uitmondend in een zestal moties.
Motie 1: Ontslag van de beheerder resp. opzegging van het contract.
Aangenomen met 3 stemmen verschil (dus toch nog kantje-boord).
Motie 2: Beëindiging van alle opdrachten aan de bouwadviseur (met overweldigende meerderheid aanvaard).
Alle overige besluiten – zoals het aanstellen van een nieuw interimbestuur tot aan de volgende jaarvergadering en het terugdraaien van alle ‘verlichtingswerkzaamheden’ werden met algemene stemmen goedgekeurd.
Wat had nou de doorslag gegeven?
Dat bleek een ‘brainwave’ die ik had (of misschien was het gewoon toeval?) twee dagen voor deze vergadering. Ik was op Google aan het speuren naar het precieze onderscheid tussen ‘nietige’ en ‘vernietigbare’ besluiten. Toen vond ik een rechterlijke uitspraak uit Amsterdam van 2012. Die heb ik ingebracht in de vergadering.
Het was mij namelijk opgevallen – en dit hinderde mij behoorlijk – dat in de jaarvergadering van april de voorzitster (assistente van de eigenaar-directrice) de stemming over de verlichting wél reglementair had verricht (d.w.z. per lid gevraagd om voor of tegen, met inachtneming van de meegebrachte volmachten), maar vervolgens alle overige besluiten liet nemen ‘met handopsteken’, waarbij de ingebrachte volmachten volstrekt werden genegeerd.
Dit levert dus, volgens de jurisprudentie uit 2012, een feilen op dat zich op de juridische catwalk presenteert als: ‘een fundamenteel tekortkomingsgebrek’.
Ik had de voorzitter dit op een papiertje voorgelegd en nadat hij dit had genoemd, kon ik aan de vergadering uitleggen wat dit inhield: dat alle overige besluiten van de jaarvergadering dus nietig waren. En dus besloot onze juli-vergadering dat ook de bestuursbenoeming én de reservering voor de bouwadviseur én de decharge nietige besluiten waren.
Daarna hebben we – als nieuw bestuur (of commissarissen ; -) – heel zorgvuldig en precies een berekening gemaakt van alle kosten die het gevolg zijn geweest van de onrechtmatige daad van het administratiekantoor/de bestuurder. Het gaat om ruim 15.000 euro.
Mevrouw de beheerder heeft haar aansprakelijkheidsverzekeraar ingeschakeld. Waarna wij een (extern) expertisebureau op bezoek kregen. We hebben alle gevraagde informatie verstrekt, en na zo’n drie maanden kwam dan het antwoord van de verzekeraar, met als aanhangsel het rapport van de expert. De claim wordt afgewezen.
Snap ik wel. Zou ik ook doen, als ik verzekeraar was.
Want hier was – op z’n minst – sprake van voorwaardelijke opzet. Zo niet grove opzet.
Maar nee, het expertiserapport lijkt welhaast geschreven te zijn door het beheerkantoor zelf. Zo wordt de schuld vooral gelegd bij de voormalige (onmachtige) bestuursleden ofwel commissarissen. Terwijl de hoofdzaak wordt weggemoffeld: dat het administratiekantoor opdrachten heeft verstrekt dan wel toegelaten buiten mandaat van de ledenvergadering.
Oftewel uit het rijtje van ‘niet nagekomen taken door de beheerder’ genoemd door mr. De Laat:
h) door namens de VvE verplichtingen jegens derden aan te gaan zonder voorafgaande goedkeuring van de ALV terwijl het daarmee gemoeide bedrag de statutaire drempelwaarde overschrijdt.
De vraag is nu wat wij hier mee aan moeten.
Reageren op die brief van de verzekeraar? In discussie gaan? Ik wil dat wel doen, maar verwacht hier weinig van. Immers, onze claim ziet op de ontslagen beheerder. Diens verzekeraar is voor ons toch geen partij? Evenmin als de falende bouwadviseur.
Ik denk dus dat ik de ledenvergadering om toestemming zal moeten vragen een gerechtelijke procedure in gang te zetten om onze claim te effectueren.
Het zou daarbij wel goed zijn als we in de dagvaarding en de daarop volgende conclusies een redelijk consistente weergave zouden kunnen presenteren van de organieke structuur van onze VvE. Dus zonder ons ter zitting belachelijk te maken met misvattingen of begripsverwarringen over interpretaties van (model)reglementen.
Kortom: voordat ik die juridische wedstrijd aanga, wil ik wel een beetje weten of we dat gaan doen op droog zand of op drijfzand.
-
Dit onderwerp is gewijzigd 2 maanden, 2 weken geleden door .
