[Jacob51]

De kascontrolecommissie heeft onlangs aan de leden van de VVE, ter vergadering bijeen, geadviseerd de begroting van 2021 niet te accepteren. De commissie meent dat het bedrag dat in 2021 in het reservefonds is gestort, veel te laag is. De commissie redeneert dat er in (2020 en) 2021 immers geen MJOP voorhanden was zodat er in 2021, bij wet verplicht, een bedrag ter grootte van 0,5% van de herbouwwaarde in het reservefonds gestort had moeten worden. De externe beheerder/administrateur legt in antwoord daarop aan de VVE leden uit dat hij het dotatie bedrag in 2021 heeft berekend alsof er wél een MJOP bestond in 2020 en 2021. Hij zegt toe dat er tijdens boekjaar 2022 een MJOP -na goedkeuring uiteraard-, geïmplementeerd zal kunnen worden. Dit MJOP zou met terugwerkende kracht ook te gebruiken zijn voor boekjaar 2021. Daarmee is, zo is zijn redenering, een lagere dotatie in het reservefonds in boekjaar 2021 verdedigbaar. De leden stemmen met deze redenering in en leggen het eerdere negatieve advies van de kascommissie naast zich neer.
Vragen:
1.Mag de beheerder de hoogte van dotatie in 2021 berekenen alsof er al wél een MJOP bestond?
2.Is invoering van een MJOP in 2022 met terugwerkende kracht ook nog bruikbaar voor boekjaar 2021?
3.Is het standpunt van de beheerder/kascommissie juridisch te onderbouwen?
3.Wat kunnen de consequenties zijn: is dit bijvoorbeeld strafbaar en kunnen er boetes uitgedeeld worden)?
Gaarne jullie mening!

[monaster]

Vuistregel is een half procent van de herbouwwaarde jaarlijks reserveren voor de onderhoudsreserve. Controle is er niet en boetes worden niet uitgedeeld. Waarschijnlijk verschilt met een MJOP het te reserveren bedrag niet veel. A

[Jacob51]

Regel is bekend. Het bedrag was € 9.500 en moet zijn € 23.000. Behoorlijk verschil, toch?
Ik vraag me af of het juridisch niet aanvechtbaar is?

[RonaldL]

Ik lees op internet:
https://woningadvocaat.nl/veranderingen-vve-wet-verbetering/

Dus:
Of MJOP bedrag
Of 0,5% herbouwwaarde
Of bankgarantie
Of 80% eigenaren kiezen voor niet doneren.
Ingangsdatum (al na een overgangsperiode) 01-01-2021

Afhankelijk van hoe het precies geformuleerd is tijdens de ALV en waar nu eigenlijk voor gestemd is, lijkt het onwettig.
Dan lijkt het een nietig besluit, zie

Nietig of vernietigbaar VvE besluit

[RonaldL]

Aanvulling:
Vragen:
1.Mag de beheerder de hoogte van dotatie in 2021 berekenen alsof er al wél een MJOP bestond?
Nee, natuurlijk niet. Volgens de wet is geen mjop geen mjop. En die moet goedgekeurd zijn door de leden.
Hoogstens kan je misschien goedkeuring jaarrekening 2021 uitstellen tot de juiste dotatie bekend is. Maar dat betekent in 2023 pas goedkeur 2021!
2.Is invoering van een MJOP in 2022 met terugwerkende kracht ook nog bruikbaar voor boekjaar 2021?
Niet als 2021 al vastgesteld is. Het lijkt mij dat het niet de gebruikelijke route is om een goedgekeurde jaarrekening achteraf nog ter wijziging voor te leggen om een al bekend hiaat.
3.Is het standpunt van de beheerder/kascommissie juridisch te onderbouwen?
Lijkt me niet. Hij is zijn hachje aan het redden. Dat mjop had er al moeten liggen!
3.Wat kunnen de consequenties zijn: is dit bijvoorbeeld strafbaar en kunnen er boetes uitgedeeld worden)?
Strafbaar en boetes niet. Wie zou dat moeten doen? Contract opzeggen met beheerder wegens sjoemelen ligt meer in de lijn.

Gaarne jullie mening!
Hierbij….

[monaster]

Ik vraag me overigens af wie wanneer opdracht tot het (laten) opstellen van de MJOP heeft gegeven en waarom dier er niet tijdig(?) was.

[monaster]

Aanvullende vraag: wat was er in de begroting opgenomen?

[Jacob51]

Uiteraard heeft de vve opdracht aan de beheerder de opdracht gegeven om een mjop op te tuigen. Dat was in 2020. Door Corona en personele problemen is volgens de beheerder/ administrateur uitvoering van de mjop helaas vertraagd. Onze beheerder meent nu dat handhaving door de overheid toch niet top is dus we doen maar net of er al een mjop bestaat voor 2020 en 2021.
Vve advocaten bevestigen helaas het standpunt dat er toch niet gehandhaafd wordt. Op grond daarvan heeft de ledenvergadering het advies van de kascommissie om eerst het reservefonds aan te vullen, naast zich neergelegd.

[RonaldL]

O, leuk is dat. We hoeven alleen maar te stoppen voor rood als er een camera staat….

Volgens mij hebben we het hier over zakenrecht, niet over strafrecht.

De overheid heeft hier niks te handhaven. Hier staat eventueel een (nieuwe) eigenaar tegenover de VvE bij de rechter.
Als over drie jaar een nieuwe eigenaar de jaarrekeningen doorspit en uitvindt dat het besluit nietig was, en naar de rechter stapt omdat hij vindt dat het reservefonds onderfinanciert is, dan delft het VvE het onderspit. Dan kunnen de gezamenlijke eigenaren alsnog bijlappen.

Dit is een scenario, of dit reeel is? Ik zou mijn vergadering dit in ieder geval niet aan willen doen.

[Jacob51]

RonaldL: Dit gedrag (het niet volgen van de regels) is inderdaad niet leuk maar wel de realiteit van alle dag zoals dat is te observeren in zo’n beetje alle facetten van onze Nederlandse samenleving. Dat heet verloedering.

Resumerend naar aanleiding van bovenstaande commentaren (met dank daarvoor, het is zeer gewaardeerd!):
Leden van een VVE kunnen de wettelijke vereiste dotatie aan het reservefonds bij ontbreken van een deugdelijk mjop aan hun laars lappen want er bestaan toch geen financiële sancties. Een negatief advies van de kascontrolecommissie daaromtrent kan zonder problemen genegeerd worden.

Oplossing:
Externe professionele controle (door een accountant?) van een VVE-begroting verplichten met de mogelijkheid om illegitiem financieel gedrag te bestraffen?
Gaarne jullie ideeën daarover.

[monaster]

Als er met een MJOP € 9500,- gereserveerd dient te worden, maar door omstandigheden is er nog geen MJOP maar er is toch € 9500,- gereserveerd, wat is dan het probleem? Persé € 23000,- reserveren op basis van 0,5% herbouwwaarde zorgt er voor dat je veel te veel reserveert.

[Jacob51]

Monaster, er is géén mjop aanwezig. Dat komt pas dit jaar. Willens en wetens is er wat betreft 2021 voor gekozen om niet te voldoen aan de wettelijke voorschriften. Het is voor de VVE leden namelijk goedkoper om te doen alsof er toen wel al een mjop bestond want dan is de jaarlijkse dotatie een stuk lager. Mijn punt: deze strikt genomen onwettige handeling van de VVE kan plaatsvinden omdat er toch geen sancties zullen volgen.

[monaster]

Blijft het gegeven dat het gereserveerde bedrag juist is op basis van de nu voorhanden gegevens van de MJOP. Waarom dan meer reserveren als nodig is. Formeel wellicht onjuist maar praktisch toch juist.

[DikOz]

‘de beheerder’, ‘de kascommissie’ etc. Waar staat ‘de vergadering’? Die laatste is verantwoordelijk, dat zijn dus de leden zelf.
De kascommissie adviseert de vergadering, verder niets. De beheerder voert uit wat de vergadering of haar gedelegeerde (het bestuur) opdraagt. De beheerder mag natuurlijk adviseren vanuit haar ervaring en kennis.
Waar is het nu fout gegaan?

Overigens geheel eens met monaster: Als er maar €9500 nodig is, ga je toch geen €23,000 proberen te reserveren?

Daarom gebruiken wij een prognose van de kosten en de uitgaven uit het MJOP om de jaarlijkse benodigde toevoeging aan het reservefonds te berekenen. Ons fonds zelf kent niet zoiets als een redelijke stand. Dat is overigens soms moeilijk te verkopen, ‘men’ wil zekerheid kopen door veel in het fonds te storten.

Ook de wet schrijft niets voor over een redelijke stand. De 0,5% (bij ontbreken van een MJOP) is alleen de jaarlijkse toevoeging. Gemiddeld over vele VVE’s (maar wie heeft daar wat aan) zal die 0,5% wel een redelijke stand opleveren.

Ons reservefonds wordt gestuurd op een stand in een bepaald jaar, die de vergadering voldoende acht voor de geprognotiseerde uitgaven t/m dat jaar, inclusief een kleine reserve voor tegenvallers.

[VvE-stem]

Jacob51 wrote:

De leden stemmen met deze redenering in en leggen het eerdere negatieve advies van de kascommissie naast zich neer.

Daarmee is het einde discussie. Zeker als de ALV meer dan een maand geleden is.

Jacob51 wrote:

Vragen:
1.Mag de beheerder de hoogte van dotatie in 2021 berekenen alsof er al wél een MJOP bestond?
2.Is invoering van een MJOP in 2022 met terugwerkende kracht ook nog bruikbaar voor boekjaar 2021?
3.Is het standpunt van de beheerder/kascommissie juridisch te onderbouwen?
3.Wat kunnen de consequenties zijn: is dit bijvoorbeeld strafbaar en kunnen er boetes uitgedeeld worden)?
Gaarne jullie mening!

1 ja, dat mag
2 nee
3 Standpunt van de beheerder is wel te verdedigen. Vraag moet eigenlijk zijn welke begroting voor het laatst is goedgekeurd. Standpunt van de kc is overigens totaal niet te verdedigen. Maar laten we aannemen dat het wel te verdedigen is, hoe kan de ALV dan van de kc wel een positief advies krijgen?
4 nee niet strafbaar en geen boetes. Oplossing is gewoon alles corrigeren/rechttrekken in 2022 en de daarop volgende jaren.Lijkt alsof de beheerder dat wel begrijpt, maar de kc niet.

[Auteur]

Berichten