[GJ]

In de reglementen van mijn VVE staat expliciet dat ”onderverhuur, deelverhuur en splitsing” niet toegestaan is , evenals ”onderverhuur aan studenten”, en dat bij overtreding juridisch opgetreden kan worden. Twee (van de 30) appartementen worden momenteel -openlijk- verhuurd aan 4 studenten (en de appartementen zijn daarvoor aangepast). De VVE wil daar niet tegen optreden , want vindt dat een aangelegenheid van de buren en dat dit ”niet de verantwoordelijkheid is van het administratiekantoor van de VVE”.

Ik heb alle bewijslast , maar de VVE wil geen enkele aktie ondernemen. Wat kan ik nu nog doen ??

[Bob]

Hi GJ,
Eerst wat vragen.
Welk MR in in jullie VvE van kracht?
Puntje op de i: het is inderdaad niet de verantwoordelijkheid van het administratiekantoor, maar die van het bestuur.
Van vrijblijvendheid is zeker geen sprake, het bestuur moet handhaven.
Ik zou vooruitlopend op het vervolg vast zoveel mogelijk gelijkgestemden mobiliseren, ik kan me niet voorstellen dat je de enige bent die hier niet vrolijk van wordt. Het eenvoudigst is om de VvE te dwingen (maar de overtredende buren zijn eventueel ook rechtstreeks aan te spreken).
Vriendelijke groet, Bob

[William]

Ik ben meer benieuwd of de betreffende bepalingen in de splitsingsakte staan of in het huishoudelijk reglement, daar zit nogal wat verschil in bij deze kwestie. Ik geloof niet dat dergelijke bepalingen in de modelreglementen staan opgenomen, alleen Annex 1 legt beperkingen op voor verhuur geloof ik.

[Bob]

Het gaat v.w.b. het MR niet om het wel of niet mogen verhuren, maar om GJ het artikel te kunnen geven waaruit blijkt dat het bestuur moet optreden.
De verboden die GJ noemt horen in de akte van splitsing en nergens anders.
Vriendelijke groet, Bob.

[William]

Daarom vroeg ik het ook :). Ik heb een letterlijk verbod op verhuur aan studenten nog nooit gezien, en kan me niet voorstellen dat dit door een notaris in een splitsingsakte is opgenomen.

[GJ]

heren,
in de splitsingsakte staat dat de appartementen niet gesplitst mogen worden , maar in de ALV is (in 2013 , zo lang speelt het al) besloten en genotuleerd:
”…De vergadering geeft goedkeuring aan het bestuur om juridische stappen te ondernemen, welke kunnen leiden tot het ontzeggen van de toegang tot het complex van onderverhuurders en verdere maatregelen tegen de eigenaren die kamerverhuur hebben opgestart….”
Tevens is in een ALV begin dit jaar opgenomen nog eens benadrukt dat in de Huishoudelijke Reglementen is opgenomen:
“artikel 10: ‘’kamerverhuur, deelverhuur, onderverhuur en woningsplitsing zijn niet toegestaan, onder een boeteclausule van overtreding van 50 € per dag.  ”
Het is momenteel aantoonbaar (advertenties, bewoners zelf) dat er zich studenten hebben gehuisvest. Naast veel overlast , zijn eigenaren ook bang dat dit soort lukratieve (400 euro per kamer) aktiviteiten zich snel zullen uitbreiden in het complex.
De Bestuurder (van VVE) is herhaaldelijk geattendeerd op de huidige situatie, inclusief bewijslast dat er studenten in diverse kamers getrokken zijn en appartementen gesplitst worden , maar antwoordt dat de bewoners zelf met betreffende eigenaars moeten overleggen en dat er bij overlast de politie ingeschakeld kan worden. Verdere akties willen ze niet ondernemen. De Vergadering was indertijd bij de ALV vrijwel unaniem van mening dat onderverhuur en kamerverhuur niet toegestaan was volgens het Huishoudelijk Reglement.
Omdat dit soort onderverhuur en woningsplitsing zich waarschijnlijk snel zal uitbreiden (nogmaals: erg winstgevend voor eigenaars ) , en de VVE/Bestuurder geen aktie wil ondernemen, vraag ik me af welke rechten ik heb als eigenaar en tot wie ik me moet wenden, om de VVE/Bestuurder aan uitvoering van besluiten in het Huishoudelijk Reglement te houden.
 
groet
GJ

[William]

Hoi GJ,
en daar ontstaat volgens mij het probleem. Een dergelijk verhuurverbod in een Huishoudelijk Reglement is nietig, wat betekent dat men mag doen alsof deze regel niet bestaat. Verhuurverboden kunnen dacht ik alleen op een geldige manier in de splitsingsakte worden vastgelegd.
Het feit dat er in de splitsingsakte staat dat appartementen niet gesplitst mogen worden, betekent vermoedelijk dat er niet zonder meer een ondersplitsing plaats mag vinden, dat is iets anders dan kamergewijze verhuur.
Zoals Bob al zei, het bestuur moet handhaven. Echter, aangezien het verhuurverbod (volgens mij) nietig is, valt er niet zo veel te handhaven. Er bestaat wel jurisprudentie over kamergewijze verhuur, hiervoor verwijs is je naar http://www.vverecht.nl.
Om als eigenaar naar de rechter te stappen, geef ik je weinig kans, grote kans dat de zaak niet ontvankelijk wordt verklaard aangezien een dergelijk zaak door de VvE zelf moet worden aangespannen.
Zoals Bob zei, probeer gelijkgestemden te vinden en overleg met elkaar over de te nemen vervolgstappen.

[Carla]

Beste GJ,
Inderdaad, het bestuur zal moeten handhaven. Echter er kan uitsluitend gehandhaafd worden wanneer een dergelijk verhuur ( door de eigenaar ) niet is toegestaan. De VvE kan van alles en nog wat in het huishoudelijk reglement opnemen en ook van alles en nog wat in de notulen hebben staan……dat weegt allemaal niet op ten opzichte van hetgeen in het Modelreglement staat incl. de daarop mogelijke wijzigingen cq. toevoegingen.
Voor zover je informatie tot heden mij duidelijk is, zie ik nog geen verbod op verhuur van een appartement. ( het komt mij voor dat dit een onredelijk verbod zou kunnen zijn, maar dit terzijde.) Er zal sprake zijn in het Modelreglement van bestemming, en deze zal wonen zijn, schat ik zo in. Zolang er aan de bestemming, wonen, wordt voldaan, is er wat mij betreft weinig aan de hand.
Dat het verhuren, in jouw geval aan studenten, niet prettig is voor de overige eigenaars, kan ik me voorstellen. Echter bij overlast van deze studenten, zij moeten overigens voldoen aan hetgeen in de reglementen én het huishoudelijk regelement staat, ( deze dien zij te ondertekenen, dan kan dáár wel tegen opgetreden worden. Daarvoor dient het bestuur de eigenaar voor aansprakelijk te stellen.
William heeft gelijk, verbod op nadere splitsing van een appartement is iets anders dan het opdelen van een appartement waardoor de huurders b.v. ieder een eigen kamer hebben. ( echter ook een dergelijke interne verbouwing is aan regelgeving gebonden )
Mocht je toch kansen willen zien de kwestie in jullie VvE aanhangig te maken lees dan even de volgende link: https://www.amsadvocaten.nl/blog/vastgoedrecht/rechter-vve-kan-kamerverhuur-aan-studenten-verbieden/
Succes en een vriendelijke groet,
Carla.
p.s Het ontzeggen van de toegang ….. daar komt heel wat bij kijken voordat dit besluit, door de rechter genomen zal worden.

[Bob]

Hi GJ,
Ben nog steeds benieuwd naar welk MR van kracht is.
Naar alle waarschijnlijkheid is er in jouw geval sprake van een nietige bepaling in het HHR (zie ook William). Dergelijke beperkingen mogen, zoals ik reeds aangaf, alleen maar in de akte zelf worden opgenomen. Ik zou de akte nog maar eens goed nalezen, maar wanneer er niet meer wordt verboden dan (onder)splitsing dan houdt het daarmee op. Op nietige besluiten en nietige bepalingen valt domweg niet te handhaven. In dat geval moet het bestuur niets (en kan ook niets).
Wanneer de studenten andere bepalingen uit de akte en/of het HHR overtreden kunnen ze daarop door het bestuur worden aangesproken. Ook dan geldt weer (niet vrijblijvend) dat het bestuur moet handhaven.
Vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

En tot slot:
Overlast-veroorzakers (student of niet) kunnen altijd nog op grond van burenrecht worden aangepakt. Zorg echter wel dat je een heel goed (gevuld) en steekhoudend dossier hebt. Je krijgt geen enkele huurder zomaar even zijn of haar woning uit.

[GJ]

dank Bob en William,
het is een studentenstad en er wordt van alles gedaan om aan kamernood flink te verdienen. Kwalijke zaak dat de VVE/Bestuurder het merendeel van de eigenaren al vanaf begin 2014 aan het lijntje houdt met vage beloftes dat er tegen opgetreden wordt als er meer bewijslast is. Naar mijn mening zijn bewoners/eigenaren al voldoende gelijkgestemd en eensgezind in de VVE ; moeten we daarnaast dus nu ook een aparte groep gaan vormen om overtreding van het Huishoudelijk Reglement te gaan aanpakken ? Dacht dat daar de vereniging voor was. Die vertikt het dus om stappen te ondernemen (ook al was het in de vorm van een dwingende brief).
 
en Bob, wat bedoel je met MR ?

[Bob]

Hi GJ,
Excuses, MR staat voor Modelreglement. In veel splitsingen wordt gebruik gemaakt van deze “standaard” splitsingsreglementen. Je vindt een eventueel van kracht verklaard MR in de eigen akte van splitsing. Bijvoorbeeld MR 1992 of 2006.
Helaas kun je zonder dat een beperking in de akte is opgelegd niet zomaar “soorten” mensen weren uit de woningen. Slechts de van kracht zijnde bepalingen omtrent (sociaal) gedrag en geluidsnormen zijn goed te handhaven.
Vriendelijke groet, Bob

[GJ]

dag Bob,
bij mijn weten (en ook niet terug te vinden) is er geen MR opgenomen in de splitsingsakte.
In de notariele splitsingsakte, die onderdeel is van de koopakte van elk pand , is de clausule opgenomen dat een gesplitste onderverhuur niet toegestaan is ( oa de artikelen 6, 20 lid 1-3, 22 en 25a).
In diverse artikelen in de Splitsingsakte wordt aangegeven, in meerdere omschrijvingen , dat onderverhuur van prive-gedeeltes niet toegestaan is (en m.i. is het Reglement van Splitsing van Eigendom onderdeel van het Burgerlijk Wetboek).
Enkele appartementen worden al sinds december 2013 (onder-) verhuurd aan 4 studenten, in wisselende samenstelling, nadat die woningen voor onderverhuur geschikt zijn gemaakt.
Die situaties zijn besproken en genotuleerd in enkele ALV’s , waarna onderkend en besloten is dat dat soort onderverhuur niet toegestaan is , en is er in het Huishoudelijk reglement een extra artikel opgenomen ( “artikel 10: ‘’kamerverhuur, deelverhuur, onderverhuur en woningsplitsing zijn niet toegestaan, onder een boeteclausule van overtreding van 50 € per dag.  ”  ).
Ondanks diverse brief/email wisselingen naar VVE/Bestuurders dat die regel -aantoonbaar,  en steeds meer – overtreden wordt, wil de VVE/Bestuurder geen aktie ondernemen , want houden ze vast :  ”dit moet tussen de buren onderling geregeld worden , en bij voortdurende overlast dient de Politie ingeroepen te worden”.
Ikzelf heb geen zin er een juridische strijd van te maken , hoewel het woongenot (voor velen) substantieel en continue aangetast wordt.
Is er een oplossing of kan ik deze VVE/Bestuurders formeel dwingen hun verantwoordelijk te nemen ?
groet, GJ

[Carla]

Beste GJ,
Weet je zeker dat er sprake is van onderverhuur? Dat is iets anders dan wanneer de eigenaar zijn/haar appartement verhuurt.
Wanneer de eigenaar zijn/haar appartement verhuurt en deze huurder gaat het ‘door verhuren’ aan derden dán is er sprake van onderverhuur.
m.vr. gr.
Carla.

[GJ]

dag Carla,
eigenaren verhuren direct aan studenten , maar enkele studenten verhuren hun kamer weer tijdelijk (via facebook) voor een hogere prijs (dat krijg je met de kamernood).
Is dus een mix van verhuur direct door de eigenaar en soms onderverhuur door huurders , wat allebei niet mag volgens de Reglementen.

[Auteur]

Berichten