[VvE-consulent]

Hoi,

Valt een dakkapel, dat er al zat op het moment dat het pand gesplitst werd, onder het gemeenschappelijk deel?

Ik ging er blind vanuit dat dit zo is. In het Modelreglement 2006 wordt dit ook duidelijk vermeld in artikel 17. Echter, op de VvE in casu is het Modelreglement 1973 van toepassing en hier wordt dit niet uitdrukkelijk vermeld. Ik wil het onderhoud van dit dakkapel (schilderwerk) verhalen op de VvE-pot, maar de andere eigenaar (het is een beneden-bovenwoning) is van mening dat dit onder het privégedeelte valt. Ik ben dus op zoek naar een onderbouwd antwoord waaruit blijkt dat het dakkapel wel degelijk onder de gemeenschap valt.

Wie kan mij helpen?

Alvast bedankt!

[William]

Hoi,
Je zult even in de splitsingsakte moeten kijken hoe het daar beschreven staat, wellicht staat er aanvulling betreft de dakkapel in het reglement. Een splitsingsakte kan afwijkingen bevatten ten opzichte van de modelreglementen.
 

[VvE-consulent]

Dank voor je reactie!
In de splitsingsakte staat hierover verder niets vermeld. Er wordt alleen vermeld dat het Modelreglement 1973 van toepassing is en vervolgens wat algemene dingen. Verder geen uitzonderingen of toevoegingen in de akte.

[William]

Hoi,
MR 73 geeft het volgende hierover aan:
Artikel 2
Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden ondermeer gerekend:
a. funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren, de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen, deuren, balkonconstructies, borstweringen, galerijen, terrassen en gangen, de daken, schoorstenen en ventilatiekanalen, de traphuizen en hellingbanen, alsmede het hek- en traliewerk;
b. technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor centrale verwarming (met uitzondering van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten), voor luchtbehandeling, vuilafvoer, afvoer
van hemelwater met de riolering, gas, water en verder de hydrofoor, de electriciteits- en telefoonleidingen, de gemeenschappelijke antenne, de bliksembeveiliging, de liften, de alarminstallatie en de systemen voor oproep en deuropeners.
Artikel 3
Indien er twijfel bestaat of een zaak tot de gemeenschappelijke gedeelten of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.
Mijns inziens is de dakkapel dan gemeenschappelijk. Dit betekent echter ook dat jullie samen zullen moeten beslissen over dit schilderwerk, dit is niet alleen jouw keuze.
 

[Bob]

Hi VvE-consulent,
Allereerst even een vraag. Ik zie dat je de kosten van het schilderwerk op de VvE wenst te verhalen. Betekent dit dat het schilderwerk reeds heeft plaatsgevonden?
Vriendelijke groet, Bob.

[VvE-consulent]

Hoi Bob,
Nee, nog niet. Ik wil eerst weten voor wiens rekening dit komt. Lijkt me ook wel zo verstandig natuurlijk :).
Ik ga er, net als William, ook vanuit dat het gemeenschappelijk is, maar mijn buurman geeft (vanuit zijn positie ook wel terecht moet ik zeggen) aan dat uit art. 2 van het MR 1973 niet uitdrukkelijk blijkt dat een dakkapel onder de gemeenschap valt. Ik had gehoopt dat het ergens anders wel uitdrukkelijk vermeld zou staan.

[Carla]

Beste VvE-consulent,
Je geeft aan dat de dakkapel er al was toen de splitsing plaats vond.
Art. 2 van het MR 1973 geeft aan dat de buitengevels tot het gemeenschappelijk deel wordt gerekend.
Wanneer de dakkapel bij de bouw is gerealiseerd, dan behoort deze, m.i. bij het begrip buitengevel. ( men spreekt ook wel over de schil van het gebouw )
Je zou ook nog op zoek kunnen gaan naar de splitsingstekening. Ook daarop moet zichtbaar zijn wat bij het privé gedeelte hoort en wat niet.
Mocht de KvK in het bezit zijn van de tekening, dan is die aldaar opvraagbaar.
Succes.
Met vriendelijke groet,
Carla.

[William]

Hoi Carla,
Ik denk dat je het Kadaster bedoelt :).

[Carla]

Oeps…..je hebt gelijk William. Dank voor de correctie. ( duimpje omhoog ) 😉
Met vriendelijke groet,
Carla

[Bob]

Hi VvE-consulent,
Begrepen, heel verstandig om dit uit te zoeken vóórdat je het werk op eigen gezag en buiten de vergadering om zou laten uitvoeren. 😉
Voorts kan ik je mededelen dat een later MR geen automatische en analoge toepassing vindt in jouw VvE. Je kunt alleen maar afgaan op hetgeen het vigerende MR stelt.
Nu de dakkapellen niet expliciet worden genoemd zal je slechts definitief uitsluitsel kunnen krijgen bij de rechter die daarover een uitspraak kan doen. Van iedereen op dit forum kun je niets anders krijgen dan meningen en overtuigingen (ik zal je dus mijn mening besparen), maar je zult zeker geen definitief uitsluitsel (zekerheid) krijgen.
Nu er onduidelijkheid is over het al dan niet gemeenschappelijk zijn van de dakkapellen zou je de vergadering daarover kunnen laten beslissen (conform MR), maar dat zal je, gegeven de situatie en stemverhouding, mijns inziens niets brengen. De buurman is immers tegen en jij bent voor. Kan ook hooguit tot een gang naar de rechter leiden.
Tot slot heb je wat mij betreft niets aan de splitsingstekening. Die dient immers alleen maar om de begrenzing van de privé-gedeelten aan te geven, en zeker niet om te bepalen welke onderdelen al dan niet gemeenschappelijk zouden zijn.
Vriendelijke groet, Bob.

[VvE-consulent]

Hoi Bob,
Dank voor je heldere uitleg! De stap naar de rechter neem ik maar niet, teveel gedoe en liever een goede buur dan verre vriend natuurlijk 😉
Groet!

[Bob]

Hi VvE-consulent,
Graag gedaan, en naar mijn idee een zeer verstandige keuze!
Zelf heb ik ook liever iets minder geld, maar wel een goede relatie met mijn naaste buur, zeker in VvE-verband!
Vriendelijke groet, Bob.

[Rob]

Het is uiteraard zeer begrijpelijk dat niemand zit te wachten op een rechtszaak en inderdaad, het komt de onderlinge verhoudingen in het algemeen ook niet ten goede.
Maar hoever gaan we voordat we wél bereid zijn zulke stappen te nemen?
Nu gaat het “alleen nog” om schilderwerk.
Maar…. stel het kozijn moet vervagen worden óf er is ernstige lekkageschade door het dak van de dakkapel?
Blijven we ook dan de goede vrede bewaren ten koste van onszelf?
Persoonlijk zie ik ook een dakkapel niet anders als een stukje buitengevel, een stukje dak en een kozijn en vind dus ook dat die dakkapel behoort bij de gemeenschappelijke gedeelte gedeelten van het complex.
Maar inderdaad…….. ook in ben geen rechter 😉
 
 

[Joost H.]

Sorry, maar niet zo moeilijk toch, dunkt me?
Een dakkapel bestaat uit…:

• een dakje (zie MR73, art. 2: “de daken”)
• geveltjes aan weerszijden (zie MR73, art. 2: “de buitengevels…”)
• een voorgeveltje en/of kozijnen (zie MR73, art. 2: “de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen” )

Dus: dakkapel is gemeenschappelijk ja.
 

[VvE-consulent]

Hoi Joost,
Daar zit zeker wat in! Blijf het alleen raar vinden dat in MR73 niet uitdrukkelijk iets over een dakkapel staat vermeld en in MR06 wel.

[Auteur]

Berichten