Van wie is de serre? En wie geeft toestemming voor herstelwerkzaamheden

  • Dit onderwerp bevat 5 reacties, 2 deelnemers, en is laatst geüpdatet op Geen antwoorden door .
6 berichten aan het bekijken - 1 tot 6 (van in totaal 6)
  • Auteur
    Berichten
  • #37792
    muis007
    Deelnemer

    Onze VvE bestaat uit een stuk of 50 leden. In de buitenring staan bungalows op eigen grond, hun garages bevinden zich in/onder de binnenring. In de binnenring zijn 40 garages waarboven 14 bungalows (de appartementen dus) gebouwd zijn.
    Dze appartement-bungalows hebben een riant priveterras.
    Nu heeft 1 buurman, zonder overleg met ons, zonder toestemming van de VvE en zonder omgevingsvergunning,tijdens ons verblijf in het buitenland een serre gebouwd op zijn privé terras. Deze heeft hij aan 1 kant verankerd in onze muur. Deze serre paste qua hoogte niet en dus heeft buurman maar een stuk uit ons dak en dakgoot gezaagd.
    De daken van deze 14 appartement-bungalows vallen NIET onder de gezamenlijke gedeelten. De muren wel.

    Wij hebben tegen buurman gezegd dit niet te accepteren, maar buurman wil zijn serre niet verlagen zodat het serredak onder onze dakgoot uit zal komen. Het VvE bestuur hebben wij ook op de hoogte gebracht, maar zij lijken zich alleen zorgen te maken over de dakbelasting en lekkages. Zo mag buurman op eigen kosten zelf een bouwkundige laten beoordelen of de serre niet tot lekkages in de onderliggende garages zal leiden.

    Wij willen ons dak laten herstellen, maar dat kan niet, omdat de serre in de weg zit.

    – van wie is de serre?
    volgens ons is de serre , nu hij er staat, gemeenschappelijk geworden. Moeten wij dan toestemming aan de VvE vragen om in het serredak te gaan zagen, zodat wij ons dak kunnen herstellen?
    Of kunnen wij gewoon de dakdekker opdracht geven om het herstel uit te voeren , maar wat zijn de consequenties dan?
    Wij willen voor de herfst ons dak weer waterdicht hebben, ter voorkoming van lekkage en of vochtdoorslag aan de muur.

    #37811
    DikOz
    Deelnemer

    Gezien de speciale opzet (bugalows, ringen, eigen grond), is dit wel een VVE volgens een van de modelreglementen (welk jaar) met een splitsingsakte?

    Dan ‘De daken van deze 14 appartement-bungalows vallen NIET onder de gezamenlijke gedeelten. De muren wel.’ Gemeenschappelijk gaat over gebruik en onderhoud, niet over eigendom. Als dit een VVE betreft gebaseerd op bijvoorbeeld modelreglement 1992, dan is het dak wel degelijk gezamenlijk eigendom van de gezamenlijke eigenaars. Wijziging van de daken vraagt dan toestemming van de eigenaars ofwel de ALV, niet van het bestuur. In de splitsingsakte zou kunnen staan dat het onderhoud voor rekening van de eigenaar is.

    Wat betreft de vraag ‘van wie is de serre?’ en het antwoord ‘gemeenschappelijk geworden’ neem ik aan dat dit op natrekking is gebaseerd.
    Ik heb pas een gerechtelijke uitspraak gezien waarin de rechter redeneerde: kan de betreffende zaak weer verwijderd worden zonder dat de oorspronkelijke functie wordt aangetast, eventueel met overblijven van wat resterende gaten? Zo ja, dan is natrekking niet van toepassing. De zaak is dan niet ‘nagelvast’, dus is het privé eigendom.

    Los van de vraag ‘wat voor VVE is dit? en welk reglement geldt?’, een stuk van dak weghalen zonder toestemming van de eigenaar kan natuurlijk niet.

    #37813
    muis007
    Deelnemer

    Ik heb de splitsingsakte maar geen idee welk model. Het complex is in 1979 gebouwd.

    Het dak (i.c. de 14 individuele appartementsdaken) valt niet onder de bouwdelen die gemeenschappelijk eigendom zijn.

    Ik ging er van uit dat de serre inmiddels ook gemeenschappelijk eigendom geworden is, omdat ik op deze site een artikel las: “wie wordt eigenaar van uitbouw in privé tuin bij VvE”, waarin staat dat de bouwdelen van een uitbouw ook gemeenschappelijk worden.

    Het VvE bestuur zegt dat de serre pas gemeenschappelijk is als de toestemming (ledenvergadering) verleend is. Die vergadering is jaarlijks in maart. Ik wil echter deze maand mijn dak laten herstellen, zodat het voor de herfst/winter weer in orde is.

    Daarom wil ik weten wie NU (dus voordat dat er een ledenvergadering hierover is geweest) de juridische eigenaar van de serre is.
    – is dat de VvE, dan moeten zij mij dus toestemming geven om in de serre te zagen (de houten staander die buurman verankerd heeft in mijn muur moet 20cm lager), zodat ik mijn dak en dakgoot kan laten herstellen.
    – is het de buurman, dan kan ik dus gewoon gaan zagen, want buurman wil 0 meewerken.

    #37816
    DikOz
    Deelnemer

    Helaas heb ik geen kennis over of ervaring met akten van voor 1992. Misschien helpt het volgende, maar gebaseerd op zaken die 1992 of latere akten gebruiken.
    Als je nu uitsluitsel wilt hebben ga dan naar een advocaat die specialiseert in VVE zaken. Mogelijk kan je beschadiging van het dak bij de opstal verzekering (die hebben jullie ook gemeenschappelijk?) claimen.

    Wat je in eigendom hebt, staat in het bewijs van eigendom. Jouw eigendom staat niet in de splitsingsakte. Ik vind dat ‘eigendom’ erg onzorgvuldig is opgeschreven in het artikel waarnaar jij verwijst.
    Ja de schrijvers verwijzen naar 2 uitspraken in hun stellingname dat een uitbouw gezamenlijk eigendom wordt. Ik heb 1 uitspraak waarin voor een veel kleinere zaak het tegengestelde is vastgesteld, maar wel op een hele andere basis (natrekking). Veel kans dat de serre gezamenlijk eigendom is (geworden). De uitspraken bevestigen dat onderhouds e vervangingskosten nu voor de gezamenlijke eigenaars zijn. (ieder voor hun breukdeel). Misschien wordt het bestuur dan wakker.

    • Deze reactie is gewijzigd 3 weken, 2 dagen geleden door .
    • Deze reactie is gewijzigd 3 weken, 2 dagen geleden door .
    #37824
    DikOz
    Deelnemer

    Er is net een Rijssenbeek nieuwsbrief verschenen, “De op-, aan-, onder- of bijbouw binnen een VvE”. Deze geeft aan wanneer sprake is van zo’n ‘bouw’. Het eigendom wordt niet besproken. Modelreglement 2017 geeft wel duidelijkheid en een bruikbaar handvat voor eerdere reglementen:
    MR 2017 art 24.
    24.1 Ook indien daarvoor geen wijziging van de Akte is vereist, is iedere op-, aan-, onder- of bijbouw door een Eigenaar zonder voorafgaande toestemming van de Vergadering verboden.
    24.2 De kosten van aanleg, onderhoud, herstel en vernieuwing van een op-, aan-, onder- of bijbouw, ook indien deze door natrekking bestanddeel wordt van het Gebouw, komen ten laste van de Eigenaar van het Appartementsrecht ten behoeve waarvan de op-, aan-, onder- of bijbouw strekt.
    Schade als gevolg van de op-, aan-, onder- of bijbouw alsmede de extra premies die ter zake van de eventuele verzekering van de op-, aan-, onder- of bijbouw verschuldigd zijn, komen voor rekening en risico en derhalve ten laste van de in de vorige zin bedoelde Eigenaar respectievelijk diens rechtsopvolgers

    #37826
    muis007
    Deelnemer

    Dankjewel voor de update! Het verbod voor aan-, op-, en uitbouw staat ook in mijn splitsingsakte.
    Het is en blijft knap ingewikkeld, vooral omdat rechters het ook niet altijd met elkaar eens zijn 🙁

    Uit punt 24.2 begrijp ik dat mijn schade (die veroorzaakt is door buurman), ten laste komt van buurman, ook al is de serre door natrekking onderdeel geworden van het Gebouw.
    Maar wie moet nou toestemming geven om de staander circa 20cm te verlagen + een strookje van het polycarbonaat serredak af te zagen, zodat ik dak en goot kan laten herstellen?

    Eigenlijk is dit best wel bizar. Iemand bouwt onrechtmatig een serre en veroorzaakt daar schade mee en ik heb toestemming nodig om die schade te herstellen…

6 berichten aan het bekijken - 1 tot 6 (van in totaal 6)
  • Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.