VvE-lening is niet de oplossing

Onlangs publiceerde Platform31 de resultaten van een onderzoek naar leningen voor VvE’s. Vandaag verscheen het gehele  rapport online. Wij zijn van mening dat de oplossing voor het daarin geschetste probleem elders gezocht moet worden. Bovendien zijn wij uitdrukkelijk van oordeel dat individuele eigenaren autonoom moeten kunnen besluiten al dan niet een lening af te sluiten voor onderhoud en dit niet vanuit de VvE opgelegd moeten krijgen.

Problematiek

De aard en strekking van de VvE-reglementen brengen met zich mee dat er voor groot onderhoud gereserveerd moet worden. Een VvE-lening wordt in het rapport aangedragen als oplossing voor het eventuele probleem waarbij individuele eigenaren geen aanvullende (hypothecaire) lening kunnen afsluiten. Vaak is de reden daarvoor gelegen in onvoldoende draagkracht.

De lening die de VvE afsluit is netto vaak vele malen duurder dan de lening die een individuele eigenaar af zou sluiten. Dat komt omdat de rentepercentages in de regel hoger zijn en bovendien is hypotheekrenteaftrek niet mogelijk. Gevolg is dus dat een eigenaar die – op grond van zijn draagkracht – een lening geweigerd krijgt, nóg hogere maandlasten opgelegd krijgt door een meerderheidsbesluit van de VvE.

Ook voor eigenaren die wél in staat zijn zelf een lening af te sluiten of zelfs geen lening af hoeven sluiten, geeft een door een meerderheid van eigenaren opgedrongen lening alleen maar nadelen. De kwestie van de verkoopbaarheid c.q. marktwaarde van appartementen laten we dan nog in het midden.

Hoofdelijke aansprakelijkheid

Daarnaast wordt er ten onrechte van uit gegaan dat een geldlening een ondeelbare schuld is en de individuele VvE-leden dus hoofdelijk aansprakelijk zijn voor het geheel. Conclusie die daaruit getrokken wordt door Platform31 is dat het verstrekken van de lening voor banken weinig risico met zich mee zal brengen. Het uitgangspunt is echter onjuist, zoals onder meer blijkt uit dit arrest van het Gerechtshof Den Haag: VvE-leden zijn (extern) in beginsel slechts hoofdelijk aansprakelijk voor hun aandeel in een schuld van de VvE en een geldschuld is wel degelijk deelbaar. Bovendien zegt aansprakelijkheid niets over de verhaalbaarheid van een schuld en dus niets over het risico verbonden aan een lening.

SVn

Omdat niet duidelijk wordt welke criteria SVn heeft gehanteerd bij het verstrekken van de 191 VvE-leningen, hebben wij niet kunnen nagaan in hoeverre het nakomen van de verplichtingen door de VvE’s bij deze leningen aanleiding is om uit te gaan van juistheid van de conclusie dat VvE-financiers dus weinig risico lopen. In ieder geval kan volgens ons niet de conclusie getrokken worden dat banken minder terughoudend zouden moeten zijn met het verstrekken van leningen aan VvE’s. Er kan volgens ons slechts geconcludeerd worden dat SVn met deze VvE’s weinig risico heeft gelopen, kennelijk door het hanteren van bepaalde – vooralsnog onbekende – voorwaarden.

Nog enkele argumenten

Los van de stellingen / conclusies uit de rapportage hebben wij nog andere argumenten tegen het afsluiten van leningen door VvE’s, waaronder de hierna volgenden:

– Als het gemeengoed zou worden dat VvE’s gaan lenen voor onderhoud, zijn alle positieve ontwikkelingen van de afgelopen jaren voor niets geweest. Er zou weer een reden minder zijn om te reserveren voor groot onderhoud.

– Elke euro die betaald moet worden aan rente of aflossing, kan niet gereserveerd worden. Na afloop van de looptijd van de lening, is er nog steeds onvoldoende gereserveerd voor onderhoud dat op dat moment noodzakelijk is. De VvE zal wederom moeten lenen.

– Uit het feit dat lenen door VvE’s juridisch mogelijk is,  volgt niet dat lenen gewenst is en / of de oplossing voor de hiervoor geschetste problemen is.

Conclusie

Wij zijn ons terdege bewust van het feit dat veel VvE’s te kampen hebben met achterstallig onderhoud en minimale reserves. Het aangaan van een lening door een VvE is echter niet de oplossing. Dit brengt enkel nog meer nadelen met zich mee. Er zal gezocht moeten worden naar oplossingen waarbij individuele eigenaren bijvoorbeeld aanvullende financiering kunnen krijgen van hun bank, gemeentes of ander partijen (zoals SVn) die genoemd worden in het rapport. Bovendien zijn wij van mening dat er een duidelijker onderscheid gemaakt moet worden tussen leningen ten behoeve van noodzakelijk achterstallig onderhoud (m.a.w.: onderhoud dat voorzien had moeten worden), verbeteringen (dubbel glas, zonnepanelen) en onvoorzien of zelfs onvoorzienbaar onderhoud (zoals funderingsherstel).

Tot slot moeten we opmerken ons niet aan de indruk te kunnen onttrekken dat we hier met een conceptversie van het rapport te maken hebben. Zo is het schema op pagina 14 grotendeels niet-ingevuld, staat er een vraagteken op een plek waar kennelijk nog een onderbouwing vereist is (p. 7) en staat er op pagina 24: “(noem bronnen).”

UPDATE: zojuist (10-07-2013, 16:37) begrepen wij van Platform31 dat het inderdaad om een conceptversie gaat welke per abuis is geüpload. Het concept is verwijderd en de juiste versie komt zo spoedig mogelijk online. Deze kunt u dan vinden door onderstaande link te volgen. (RvE)

UPDATE: vandaag (17-07-2013, 12:42) is de juiste versie van het rapport gepubliceerd. De fouten die wij hiervoor na de woorden “Tot slot…” aanstippen zijn uit het rapport gehaald. Ook de stelling dat VvE-leden hoofdelijk aansprakelijk zouden zijn voor de gehele schuld is uit het rapport gehaald. De conclusies en argumenten zijn verder ongewijzigd gebleven. Kortom: feit blijft dat de conclusies niet door de argumenten gedragen worden en dus onjuist zijn.

Dit bericht is geplaatst op  woensdag 10 juli 2013.

Reacties


Discussiëren over dit onderwerp? Ga naar het VvE-Forum op VvE-Forum.nl

Een reactie over “VvE-lening is niet de oplossing

  1. Albert schreef:

    Onze voorzitter wil een stemming houden over het aangaan van een lening van € 230.000,00. De bestuurder is echter tegen het aangaan van een lening. Is de bestuurder gemachtigd om bij een meerderheid van ja-stemmers de lening te blokkeren? Heeft de vervangend-bestuurder de bevoegdheid om de aanvraag van de lening toch door te laten gaan?
    Bij voorbaat dank voor uw reactie.

    (Gegevens verwijderd en bekend bij de redactie)

Reageren op dit artikel kan hieronder.
Wilt u discussiëren of heeft u een vraag? Surf dan naar VvE-Forum.nl

Uw e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Alle velden gemarkeerd met * moeten worden ingevuld.