Gedagvaard door VvE? Check het mandaat!

Als een Vereniging van Eigenaren (VvE) wil optreden in een procedure (als eisende partij of bij advocaat) dan moeten de leden hiermee instemmen. Blijft zo’n besluit achterwege of voldoet het besluit niet aan de eisen, dan kan dit als gevolg hebben dat de VvE niet-ontvankelijk is. Recentelijk oordeelde de rechtbank over een dergelijke kwestie. Advocaat Vastgoedrecht Thomas van Vugt, gespecialiseerd in VvE-kwesties, licht de uitspraak toe.

Door: Thomas van Vugt | AMS Advocaten

VvE niet op juiste wijze verschenen in procedure

Eiser in deze zaak, een appartementseigenaar, dagvaardt de VvE in verband met een geschil over herstelkosten van gebreken aan de gemeenschappelijke gedeelten. Een advocaat dient namens de VvE een conclusie van antwoord in maar de rechtbank is van mening dat niet is gebleken dat de VvE heeft ingestemd met het voeren van verweer door een advocaat: er ligt geen besluit van de vergadering van eigenaren aan ten grondslag. Eiser is zelf op de hoogte van wat er op de ledenvergaderingen wordt besloten en betwist dat deze instemming is gegeven. De rechtbank stelt haar in de gelegenheid om dit gebrek te herstellen door het verweer (bij besluit) te bekrachtigen.

Besluit tot geven mandaat advocaat rechtsgeldig?

De VvE geeft vervolgens aan dat de vereniging van eigenaars in een op 26 maart 2013 gehouden vergadering mandaat heeft gegeven aan de advocaat om verweer te voeren en op te treden namens de vereniging van eigenaars in deze procedure. Eiser wijst erop dat er formele en materiële gebreken aan dit besluit kleven. Zo was de betreffende vergadering een zogenaamde “tweede vergadering” omdat bij de eerste vergadering het quorum om een rechtsgeldig besluit te nemen, niet was gehaald. Echter, bij deze eerste vergadering stond dit besluitpunt (mandaat advocaat) niet op de agenda. Dan mag dit agendapunt niet zonder quorum op de tweede vergadering worden besloten, aldus eiser.

Vernietigbaar besluit geldig zolang niet vernietigd

De rechtbank overweegt dat eiser terecht stelt dat het besluit tot stand gekomen in strijd met de daaraan in het modelreglement (of splitsingsreglement) gestelde eisen. Dit heeft tot gevolg dat het besluit vernietigbaar is. Maar vernietiging moet dan wel worden verzocht door een belanghebbende bij de kantonrechter. Zolang de kantonrechter een besluit niet heeft vernietigd, is het besluit rechtsgeldig (in tegenstelling tot nietige besluiten). Omdat eiser geen vernietigingsprocedure is gestart en dit ook niet van plan is, gaat de rechtbank uit van het besluit om mandaat te geven aan de advocaat. De VvE is dus nu wel verschenen in de procedure en de procedure kan worden voortgezet.

De formele en materiële eisen voor besluitvorming VvE

In het splitsingsreglement staan de formele en materiële eisen voor het nemen van besluiten. Om een rechtsgeldig besluit te nemen worden alle leden van de VvE (dus alle appartementseigenaren) opgeroepen voor een vergadering. Voor de meeste besluiten is een meerderheid van stemmen nodig, voor bijzondere besluiten soms een kwalitatieve meerderheid (bijvoorbeeld 4/5de van de stemmen) of unanimiteit. Voorts is vereist dat er een vastgesteld quorum wordt behaald.

Quorum: minimaal aantal stemmen dat aanwezig moet zijn

Een quorum is het minimaal aantal stemmen dat aanwezig moet zijn op een vergadering om rechtsgeldige besluiten te kunnen nemen. Is de opkomst te laag, dan zal er een tweede vergadering moeten worden uitgeschreven. Op deze vergadering geldt er geen quorum. Ongeacht de opkomst kunnen er besluiten worden genomen (conform de stemvereisten: meerderheid van stemmen, kwalitatieve meerderheid of unanimiteit). Let wel, op deze tweede vergadering kunnen alleen besluiten worden genomen ten aanzien van punten die geagendeerd stonden voor de eerste vergadering. Voor nieuwe punten geldt wel weer het quorumvereiste.

Over de auteur

Hidde Reitsma en Thomas van Vugt van AMS Advocaten in Amsterdam hebben veel ervaring in het adviseren en procederen over geschillen binnen Verenigingen van Eigenaren (VvE’s). Daarnaast schrijven zij regelmatig interessante artikelen voor Nederlandvve.nl. De vastgoedrecht advocaten van AMS zijn sterk betrokken bij de zaken van hun cliënten, werken met korte lijnen en bieden scherpe tarieven. Klik hier om meer te lezen over de juridische aspecten van VvE’s op de website van AMS Advocaten.

Dit bericht is geplaatst op  maandag 25 november 2013.

Reacties


Discussiëren over dit onderwerp? Ga naar het VvE-Forum op VvE-Forum.nl

Reageren op dit artikel kan hieronder.
Wilt u discussiëren of heeft u een vraag? Surf dan naar VvE-Forum.nl

Uw e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Alle velden gemarkeerd met * moeten worden ingevuld.