Carla
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
En deze vast ook wel.
http://www.amsadvocaten.nl/blog/vastgoedrecht/incasso-van-vve-bijdrage-zo-gaat-het/
Succes.Beste ottovr,
Wellicht heb je hier iets aan:
Met vriendelijke groet,
CarlaMocht de advocaat van NederlandVvE wel meelezen hier…..dan denkt hij vast:
Stoeien jullie maar lekker met z’n drietjes. 😉Hoi Rob en Bob,
Jullie blijven er zin in hebben hè! Ik ook. 😉
Doe nog even mee.
Rob bedankt voor de link. Ik kende hem al, toch goed om het weer even in herinnering terug te roepen.
Resumé:
* Hier begint het in principe allemaal mee:
– Onderhoud vs. andere maatregelen…..en onder het gewone onderhoud vallen alle werkzaamheden die vereist zijn voor het in goede staat houden van de gemeenschappelijke bouwdelen van het pand.
* Vervolgens kunnen we vaststellen dat elektrische deurdrangers, ‘n vast hek door draaibaar hek vervangen, en het plaatsen van camera’s net zoals de energie besparende maatregelen, geen van allen onder het kopje onderhoud vallen. Er gelden dan de beschreven voorwaarden om te komen tot….!
En dan, wellicht het speerpunt:
* De eigenaar die van zodanige maatregel geen voordeel trekt is niet verplicht in de kosten hiervan bij te dragen. ( M.R. 1992 )
Het geen voordeel trekken van ….. betekent in concreto, feitelijk profijt hebben van….( in mijn beleving, een objectief )
In het geval van de deurdrangers, helder te onderbouwen.
In het geval van het hek is, de situatie in aanmerking genomen, het ook helder.
In het geval van de camera’s is het discutabel. Geheel afhangende van de plaatselijke situatie én de onderbouwing van degene die meent er geen profijt van te trekken.
In het geval van energiebepalende maatregelen zal het doorgaans net zo lastig worden om aan te tonen dat je er geen voordeel aan hebt.
Dat de schrijver de volgende zin opneemt in zijn betoog:
” Dat komt omdat het bijna altijd om niet-noodzakelijke vervanging gaat”…..met de nadruk op ‘bijna altijd ‘, interpreteer ik als volgt:
Stel dat er b.v. een voorstel komt om in plaats van lamp a, die al jaren wordt gebruikt, nu lamp b te gaan gebruiken, ( de aanschaf van b is meer dan van a ) dit hele circus niet van stal hoeft te worden gehaald. 😉
Ook nog een puntje van aandacht:
Wanneer de zaken van m.n. de deurdrangers en de camera’s wel doorgaat….niet vergeten de kosten voor onderhoud én vervanging mee te plannen in het MJOP. En daar betalen we dan weer wel allemaal aan mee, neem ik aan. 😉
Succes Bob, met jouw casus.
Vriendelijke groet,
Carla.Beste Bob en Rob,
Dank voor jullie respectvolle ( nadere) uitwisseling.
Ook dank voor de link Rob, interessant. ( voor het geval zich dat ook hier, ter plaatse, voor gaat doen. )
Tot een latere ontmoeting.
Voor mij zijn ze vruchtbaar.
Met vriendelijke groet,
Carla.Beste Ed,
Voor zover het in mijn vermogen ligt, probeer ik even in jouw schoenen te gaan staan en mij zelf af te vragen : ” Wat zou ik doen?”
Je schrijft dat de onderlinge sfeer prima is.
Ik zou in gesprek gaan met de drie leden van de VvE die niet aanwezig waren.
De zaak in alle openheid bespreken.
Mogelijk leeft er helemaal geen behoefte om naar de rechter te gaan.
Kun je dit goed bespreken dan is er over 4 weken niets meer aan de hand en kan het
besluit worden uitgevoerd.
Krijg je de indruk dat de niet aanwezigen leden blijk geven van dat zij het niet eens zijn met het besluit en/of aantoonbare schade lijden door het genomen vernietigbare besluit…..dan zou ik een extra vergadering uitschrijven.
Het koppeltje is klein, kan wellicht in een huiskamer en bevat maar één punt.
Het onderhavige.
Doe er een goed omschreven toelichting bij, daarmee creëer je begrip.
Verder vermoed ik dat overschrijding van een aan lever termijn alléén, niet voldoende grond is voor het vernietigbaar laten verklaren van het besluit.
Degene die het verzoek indient, zal toch ook met een goede onderbouwing moeten komen.
Succes.
Met vriendelijke groet,
Carla.Hoi Bob,
Je zegt : “Misschien een caveat emptor plaatsen op de site…”, mee eens. Goede zaak.
Je zegt nog veel meer ;-), ik beaam je filosofie.
Met vriendelijke groet,
Carla.“…Je was jezelf vergeten in het rijtje op te noemen …” Oeps, hier maak je me verlegen mee Rob.
Ik zal trachten bij te dragen naar vermogen, eer en geweten.
En blijf zeker ontvankelijk voor correctie’s en/of ziens wijzes van anderen.
Het alles wat een VvE aan gaat boeit me zeer.
En naast de regelgeving zeker ook de inter actie tussen mensen.
Met vriendelijke groet,
CarlaThanks Rob voor het rechtzetten. Schuif ik zomaar een site in je maag! 😉 Ondanks dat ik een Robert, een Rob en een Bob, haha, je zou er van in de war raken 😉 veel deskundigheid toe ken, toch een vraagje in deze. Op deze site VvE Wiki staat dat mensen hun vragen kunnen stellen en die beantwoord kunnen worden door andere forum leden en/óf deskundigen.
Hoe kan een vragensteller nu zien/weten dat de eventuele vraag deskundig wordt beantwoord?
@ Bob, bedankt voor het verwijzen. Goede site. Krijg al een poosje de nieuwsbrief. Zeker de moeite waard.
Met vriendelijke groet,
Carla.Hoi Rob,
Helemaal eens met wat je wenst.
Heb jij enig idee wat de reden kan zijn dit niet te doen,
of zoals nu, te hooi en te gras?
Toestemming partijen, misschien?
Zou een waardevolle informatie rubriek kunnen zijn op ( je ) prachtig vernieuwde site
nederlandvve.nlHoi Rob,
Blij met je reactie. Kreeg bijna het gevoel dat we elkaar niet konden bereiken, terwijl het appartementsrecht toch veel meer jouw domein is dan van mij. 😉
( ging zelfs aan mijzelf twijfelen ) 😉
Ik vind het ook geen probleem wanneer er tegengas gegeven wordt. Daar leer ik alleen maar van. Het scherpt mijn denken. En wie weet van mede lezers ook.
Toch ook blijkt soms een geschreven woord niet altijd over te komen zoals je op voorhand wenst.
Goed is het dan om door te vragen.
Dat gebeurde hier ook. Fijn.
Zal ik je wat verklappen…..ik heb wel momenten gehad dat ik bijna hoopte dat de verzoeker het voor de kantonrechter zou brengen. 😉
( kan trouwens nog, gezien de termijn )
Maar goed, het ziet er naar uit dat er gecapituleerd wordt. 😉
Het is jammer dat ik je geen tekening kan tonen van de plaatselijke situatie.
Kon dat wel dan zou je kunnen waarnemen dat toch echt alleen de twee verzoekers belang hebben bij het gevraagde.
Wat simpel uitgelegd:
Het gaat om 7 begane grond appartementen.( 4 aan de ene zijde en drie aan de andere zijde van het gebouw )
Drie daarvan loopt via de achtertuin direct naar de parkeerplaatsen.
Twee anderen lopen om de zijvleugel heen en zijn ter plaatse.
En de verzoekers moeten een klein stukje verder om lopen.
Neem daarbij dat beide verzoekers ook een parkeerplaats onder het gebouw hebben en dus van daar uit direct hun woning kunnen bereiken. ( lopen ze nog droog ook, als het regent. 😉 ( sorry, niet relevant! )
Je snapt dat het belang van hen die via de eigen tuin kunnen gaan, dit blijven doen. En dat de twee die nu langs een van de vleugels moeten lopen, eveneens.
Blijft over het belang c.q. ‘voordeel trekken’ staan voor de twee verzoekers.
Ben het roerend met je eens dat het aantonen van wel/geen belang c.q. voordeel trekken, bij het onderwerp camera’s aanmerkelijk moeilijker zal zijn.
Verhaal over de lift, ken ik. Hebben wij ook mee te maken. Maar behalve af en toe een kleine oprisping, levert het geen probleem op. Misschien in de toekomst als ze vervangen moeten worden. ( We hebben een goed MJOP )
Veel dank aan Bob en jou Rob, heel fijne gesprekspartners. Hadden we met elkaar toch zomaar een mini zitting. ( zonder rechter ). Maar je snapt dat ik wel alles uit de kast heb gehaald om te ( willen ) winnen. 😉
‘t Is dat mijn grijze massa al aan het verschrompelen is, anders zou ik alsnog aan een studie Recht gaan beginnen. 😉
Met vriendelijke groet,
Carla.Dag Bob en Rob,
In antwoord op de vragen van @ Bob:
* Ja, de bovengrondse parkeerplaats is een appartementsrecht. Eigendom van verzoeker.
* Is verkregen in 2009
* Het hek is geplaatst in 2006 omdat er veel hinder werd ondervonden door jongeren die ( zonder hek ) heel makkelijk het gebouw konden betreden. Wat ook regelmatig gebeurde. Gaf een sterk gevoel van onveiligheid.
* Er was geen enkel bezwaar. Vanzelfsprekend gezien het voorgaande.
Tja….dat kantonrechters tot verschillende uitspraken komen ( Nieuwjaarsreceptie ) kan, zo blijkt, omdat kantonrechters enige interpretatievrijheid hebben. ( meen ik wel eens gelezen te hebben )
Reactie op @ Rob:
Dank voor je reactie Rob.
Stel je voor dat er een slot in komt met alleen voor de twee betrokkenen een sleutel. Dan komt je in de ‘rubriek alleenrecht’. Het verlenen van het gebruik van een gemeenschappelijke zaak aan uitsluitend twee eigenaars. Dat kan, maar dan komen er weer andere ‘haken en ogen’aan te pas. ( tijdelijkheid of niet, overgang rechten naar nieuwe eigenaars bij verkoop of niet, wie is waarvoor verantwoordelijk, onderhoud, enz ) Het gehele hek, incl. de deur blijft nu eigendom van de VvE, dus ook het onderhoud en eventuele vervanging in de toekomst.
Er zijn meerdere parkeerplaatsen aldaar. Allen als appartementsrecht bij de begane grondwoningen. De parkeerplaatsen zijn allen normaal te bereiken. ( via de openbare weg ) Enkele eigenaars kunnen de parkeerplaatsen bereiken via hun eigen tuin. Anderen moeten even omlopen. Voor de twee verzoekers is dat een klein stukje verder om lopen.
Je zegt:
” Als ik het goed begrijp komt het er bijna op neer dat de ALV alle verzoeken van eigenaren bijna maar moet inwilligen om niet verzeild te raken in juridische procedures uit angst omdat men via de rechter een vervangende machtiging kan vragen.”
Dat vind ik een ongefundeerde angst. Nergens voor nodig wanneer er goed gewikt en gewogen ( redelijkheid en billijkheid ) voordat er besloten wordt door de VvE.
Het is niet ondenkbaar, wat je zegt:
“Het is omgekeerd natuurlijk ook altijd mogelijk dat een eigenaar, die bijvoorbeeld door het nieuwe hek extra geluidsoverlast of andere hinder zou ondervinden naar de rechter stapt omdat hij het weer niet eens zou zijn met het besluit om toestemming te verlenen.”.
Want het nu nog onbegaanbare pad, loopt langs de gevel van een ander appartement van ons complex.
De betreffende eigenaar heeft laten weten geen bezwaar te hebben tegen een afsluitbare deur. ( wel tegen betaling uit de algemene middelen )
Vooralsnog zie ik hier ook geen problemen ontstaan. Mede omdat er de praktijk zal uitwijzen dat geen andere eigenaars er gebruik van zullen gaan maken.
Hopelijk wat meer inzicht nu in de casus.
Met vriendelijke groet,
Carla.Bedankt Bob, voor je uitgebreide reactie.
Ik was er zelf al drie keer aan begonnen vandaag, maar er frummelde zich steeds andere ‘prio’s’ tussen. 😉
Wat artikel 9, lid 2 betreft, daar ligt eigenlijk het begin van hetgeen is uitgerold.
N.l. de toestemming van de VvE vergadering.
En om die te weigeren zal je goede grond moeten hebben.
Zou de VvE toch weigeren en de belanghebbende gaat naar de kantonrechter voor een vervangende machtiging, dan krijgt hij deze, zeker wanneer er geen sprake is van goede grond betreffende de weigering.
Maar dan komt de vraag, wie gaat dat betalen?
Daar lag dan ook de crux.
En vanzelfsprekend houdt het geven van toestemming niet ook betaling in.
De twee belanghebbenden zullen de kosten zelf moeten dragen.
Aanvankelijk wilden ze dan ook alleen beiden een sleutel van het afsluitbare hek.
Dit echter leverde het bezwaar op dat je aan twee eigenaars een ‘alleenrecht’ van een deel van een gemeenschappelijke zaak gaat geven. Waarbij dan weer ingewikkelde constructies nodig zijn b.v. het vastleggen van goede afspraken in een ‘gebruikersovereenkomst’.
Er moet dus een cilinder in de deur, gelijk aan die van de voordeur van het gebouw. Waaruit blijkt dat het alles, na wijziging gemeenschappelijk is en blijft en dus ook alle eigenaars gebruik kunnen gaan maken van deze afsluitbare deur. ( al zal dat in de praktijk niet gebeuren. )
Tja, hoe een ogenschijnlijk eenvoudige kwestie toch minder eenvoudig blijkt.
Saillant detail:* gebouw is opgeleverd in 2005
* hek is geplaatst in 2006
* belanghebbende heeft appartementsrecht verkregen in 2009
* maakt sinds januari 2013 bezwaar. ( kende dus de situatie )
* het gaat om het makkelijker bereiken van een bovengrondse
parkeerplaats. ( eigendom verlangende partij)
* belanghebbende heeft ook nog een parkeerplaats in de onder-
grondse parkeerkelder.
* belanghebbende heeft geen auto.
De laatste twee details zijn natuurlijk juridisch niet van waarde in deze, maar als je het toch over argumenten hebt.;-) Zoals in veel ‘conflicten’gaat het vaak om iets anders. Maar wat is vooralsnog een raadsel.
@ Rob, wanneer je van menig bent dat wanneer het hek van de gemeenschap blijft de VvE ook zou moeten betalen……bedenk je dan eens een volgende ( mogelijke )
situatie.
* De Vve gaat akkoord én onttrekt de kosten aan de algemene middelen.
* Eigenaar verhuist en de nieuwe eigenaar verzoekt ( om haar/hem moverende redenen ) het hek weer te gaan voorzien van een deur zonder slot.
Help! 😉
Nog even….Bob en Rob heb werkelijk genoten van het ‘spelen met woorden’.
Ik houd daar van. ( dwarsliggers !);-)
Een vriendelijke groet,
CarlaDag Bob,
Tja, het e.e.a heeft een lange loop gehad.
Zonder daarover in specifieke details te treden ( misschien niet echt interessant voor de ( be)zoekende lezers hier ) kan ik wel zeggen dat het alles te maken heeft met het ontbreken van enige kennis betreffende de regelgeving.En met het aandragen van argumenten waarvoor, uiteraard begrip, maar niet steekhoudend om deze een gewenste plaats te geven in de procedure c.q.gesprekken ( ook persoonlijk )
De procedure heeft haar rechtmatige loop gehad, geheel volgens de regelgeving m.n. art.38 lid 5,7 en 8.
Vervolgens heeft de éérste aanvrager er ook enige tijd tussen laten zitten ( een half jaar ) voordat zij de rechtsbijstand in de arm heeft genomen. ( te laat om de beslissing, genomen in de VvE vergadering aan te kunnen vechten )
Voor alle duidelijkheid, daar waar de aanvrager argumenten noemde, ( soms met bijval uit de overige leden ) die de strekking hadden van:
* dit moet toch kunnen…
* er is geld genoeg…
* waar is de gun factor…
* snappen jullie het nou niet… enz.
Het ging dus voornamelijk over: ‘Wie gaat dit betalen.’
Na alle commotie is het op de jongste VvE vergadering wederom op de agenda geplaatst. Met wederom het zelfde resultaat.
A…de vergadering gaat akkoord met de wijziging van het hek.
B…de kosten worden niet gedekt uit de algemene middelen, maar dient door ( inmiddels 2 ) aanvrager(s) te worden betaald.
Ik heb inmiddels de indruk dat e.e.a. toch begint te landen want er zijn offertes aangevraagd door belanghebbenden.
Deze zullen door het bestuur en de technisch beheerder worden beoordeeld op de gewenste uitvoering. Bij goedkeuring door laatst genoemden, kan het eindelijk worden afgesloten.
* het is ook best wel lastig om te snappen dat de regelgeving niet aan ‘jouw’kant staat.;-) Helemaal wanneer er ook nog aan toegevoegd moet worden dat het hek vervolgens weer onderdeel gaat ( blijft ) uit maken van het gemeenschappelijk gedeelte. ( ‘ ik heb dat hek betaald, dus is het van mij! );-)Beste Bob,
Even iets recht zetten…..met mijn opmerking over, uit een zekere 😉 modus stappen, wilde ik zeker niet zeggen dat er sprake zou kunnen zijn van ‘onwil’.
Wanneer ik een bijdrage geleverd heb die deze indruk zou wekken, dan graag mijn excuus hiervoor.
Het zal inderdaad neerkomen op argumenten. Die weeg je nu eenmaal objectiever, wanneer het ‘eigen willen’even geparkeerd kan worden.
In mijn eerder genoemde voorbeelden zijn ook heel wat argumenten de revue gepasseerd.
( de situatie rond het hek b.v. loopt al zo’n kleine 2 jaar, incl.de bemoeienis van een rechtsbijstandsverzekering, die overigens blijk gaf weinig tot geen kennis te hebben van het appartementsrecht )
Naar aanleiding van je vraag of je überhaubt camera’s mag ophangen:
https://cbpweb.nl/nl/onderwerpen/cameratoezicht/cameratoezicht-en-rond-woningen.
Mogelijk vind je hier voldoende informatie.
Met vriendelijke groet,
Carla
