Haha..ik heb soortgelijke ervaringen. Ik vroeg er ook over door. Senioren VvE hier. Penningmeester kreeg er stress van en trad af. Voorzitter ging serieus aan de VvE jurist vragen of ik wegens overlast het huis kon worden uitgezet , want bewoners werden er onrustig van. Geen overleg mogelijk. Nu heb ik de begroting 2021 maar naar de rechtbank gestuurd met het verzoek die te vernietigen.
Probleem hier is dat er geen professionals zijn en de opvolgende besturen zijn nieuwe amateurs die echt boos worden als je op het splitsingsreglement wijst of erop wijst dat de ALV (niet het bestuur..!) het huishoudelijk reglement moet vaststellen.
Ik woon hier bijna 4 jaar, maar heb voor 14 jaar anecdotes verzameld..beetje volhouden…
Beste Ronny,
Het dak is gemeenschappelijk bezit, waarschijnlijk, volgens de AvS.
Maar die onzichtbaarheid is een ding. Heb je alleen buren boven en onder je, en kan er niemand op je balkon kijken, dan heb je een zeer gerede kans van slagen. In dat bewuste artikel heeft men het ook over ‘plaatsen indien onzichtbaar’ en op basis daarvan heb ik het gewonnen. Er hoeft niet eens in je balkonvloer geboord te worden want een airco zet men op twee leggers, dus van een aantasting van je balkon is geen sprake. De advocaat van de VvE probeerde nog met “u moet een gat boren in de gemeenschappelijke muur”, maar dat heeft slechts kracht als de draagconstructie van de muur daaronder lijdt. Ik heb daarover diverse uitspraken gevonden waar de rechter een dergelijk argument van tafel veegde.
Een geluidswerende kast is niet eens nodig. Hooguit als je je voorstel doet in de ledenvergadering, en men gat morrelen op basis van geluidsoverlast. Dan kún je zo’n kast voorstellen om die pruttelaars akkoord te laten gaan met je voorstel. Maar als men niet van wijken wil weten, dan moet je binnen weken na afwijzing op de ALV je civiele zaak aanmelden bij de rechtbank, compleet met motivatie en bewijsstukken.
Kortom: las bovenstaande allemaal van toepassing is dan heb je een grote kans.
Een zaaknummer: ja, ik heb dit ook nooit online kunnen vinden. Ik heb even geGoogled op naam, een zaaknummer die ik in een brief terugvond, de naam van onze VvE maar er komt iets uit. Geen idee hoe dat kan.
@Verbazing gefeliciteerd met dit resultaat!
Bij ons werd een verzoek van een buurvrouw om een airco te plaatsen op het dak afgewezen met als reden garantie op de dakbedekking en precedentwerking. Ook werd er door een aantal buren plaatsing op het balkon als onmogelijk geacht met als opmerking geluidsoverlast en je moet dat niet willen. In onze AVS staat exact dezelfde tekst over het zichtbaar plaatsen van zaken op het balkon.
Zelf ben ik ook gaan nadenken over het plaatsen van een airco maar wil dit nu wel goed voorbereiden. In onze situatie is het mogelijk om het niet zichtbaar te plaatsen op het balkon en ons balkon ligt ca. 6 meter van het balkon van de buren. Om geluidsoverlast te voorkomen wil ik ook wel een extra geluidswerende kast om de buitenunit laten plaatsen.
Ik heb gezocht bij de uitspraken op rechtspraak.nl maar kon het niet vinden, zou je het zaaknummer willen delen?
Heb je er ook last van? Zo ja dan kan je,los van de procedurele kant van de aanvraag en de plaatsing, ook een beroep doen op overlast en afstemming daarover. Daar zal iets over in het splitsingsreglement staan.
Hi Pierre,
Toch nog even inhoudelijk over de artikelen.
Het voorstel van de techneut is voor mij logisch tot aan 1.b.
Wat ik echter mis is de isolatiewaarde Ico van de in de bouw aangebrachte zwevende vloer. Is die +15dB, dan zou men zich moeten beperken tot (neerslaan van) die eis, met een harde vloerbedekking gaat die eis niet verbeterd/overtroffen worden.
Merk op dat voorgesteld artikel 26.b. aan hetleggen van harde vloerbedekking uiterst strikte voorwaarden stelt.
Deskundigen en raportages door onafhankelijke derden geven echter absoluut geen garantie op het uitblijven van geluidsoverlast, en zo die zich wel voordoet kom je vanzelf bij 59.7.b. en volgende. Dan helpen rapporten ook niets meer.
Het vigerende artikel 59.7.b en volgende is gelijk aan de suggestie die naar ik vermoed is overgenomen uit het boek van Rijssenbeek over de modelreglementen en wat mij betreft prima. Bij 59.7.a. zijn vraagtekens te stellen. Er is geen echt heldere norm en de tekst laat ruimte voor interpretatie. Het is ook niet handig om gemeenschappelijke ruimten op te nemen in een opsomming/artikel over privé-gedeeltes.
MVG, Bob
In de splitsingsakte van onze VvE staat een artikel (nr 26) dat gaat over de technische voorwaarden waaraan een in een appartement aan te brengen vloerbedekking dient te voldoen. Dit natuurlijk om geluidoverlast voor (onder)buren zoveel mogelijk tegen te gaan. De tekst van dit artikel in “onze” splitsingsakte wijkt aanzienlijk af en is ook veel uitgebreider dan de tekst van het “Modelreglement 2006” op dit punt (overigens : eveneens artikel 26) Het probleem is dat de tekst in “ons” splitsingsreglement volgens de bouwonderneming die het appartementengebouw heeft gerealiseerd NIET juist is. Het gevolg is dat huidige of toekomstige bewoners van een appartement in hun appartement een vloerbedekking kunnen aanbrengen die weliswaar voldoet aan de eisen zoals die zijn verwoord in “onze” splitsingsakte maar die NIET voldoet aan de eisen zoals de bouwonderneming die stelt, met als gevolg dat er mogelijk een soort klankkasteffect op kan treden, waardoor er teveel geluidhinder kan ontstaan.
Er is geprobeerd in overleg met de bouwondernemer en de notaris te komen tot een oplossing van dit probleem. Dat is niet gelukt. Er is onduidelijkheid gebleven over de vraag wie verantwoordelijk is voor deze fout en wie de rekening betaalt voor de oplossing.
In het Modelreglement van januari 2006, – en ook in “onze” splitsingsakte – staat de mogelijkheid genoemd (art 60, lid 2) dat het bestuur de akte kan wijzigen mits daar een gekwalificeerde meerderheid ( 4/5 ) voor is. De ledenvergadering heeft unaniem besloten dat de akte gewijzigd moet worden. De correcte (enigszins aangepaste) tekst van het betreffende artikel (art. 26) in “onze” splitsingsakte is beschikbaar.
Hoe wijzigt het bestuur de tekst van een artikel uit het splitsingsreglement zo eenvoudig mogelijk ?
Moet dat via een notaris ?
Moet dat via de notaris die de akte heeft opgesteld of kan dat ook via een andere notaris ?
Iemand enig idee van de kosten ?
Alvast heel hartelijk bedankt voor uw reactie(s)
-
Dit onderwerp is gewijzigd 2 maanden, 3 weken geleden door .
Zelfs “verantwoordelijk” is wat mij betreft een (te) groot woord.
Overlast is een relatief begrip en een kwestie van perceptie.
Het bestrijden van grasvliegjes is absoluut niet eenvoudig, en het echt effectief bestrijden al helemaal niet (houdt zelfs nog risico’s in die een (slechts vermeend) probleem alleen maar kunnen verergeren). Het “probleem” is overigens (zeer) tijdelijk van aard, en het lost zichzelf zonder meer en ook zeker weer op. Daarnaast is helemaal niet zeker dat het probleem zich een volgend jaar weer zal voordoen. Bestrijding van vliegjes in de spouw zou men misschien nog de VvE kunnen “aanwrijven”, maar dat wordt al een stuk moeilijker als ze “gewoon” tegen de gevel of de ramen zitten. Als de vliegjes in de spouw zitten overwinteren ze en veroorzaken ze geen overlast.
Wanneer grasvliegjes via de ramen/roosters binnenkomen kan de bewoner zelf actie ondernemen. Denk aan horrengaas en dergelijke.
Men zou de VvE en/of het bestuur kunnen verzoeken om actie te nemen, maar op grond van statuten claimen dat het zonder meer en zonder enige twijfel de taak is van de VvE dat er nooit (meer) grasvliegjes neerstrijken is wat te kort door de bocht. 😉
Wie is verantwoordelijk dat grasvliegjes zich nestelen in de buitenmuur en dakrand van een appartement en overlast bezorgen op de ramen en binnenkomen via roosters. Is dat de eigenaar of de VvE.
@ Rufus, vanuit eigen ervaring….een eigenaar c.q. gebruiker dient er zorg voor te dragen dat het hemelwaterafvoer onbelemmerd kan plaats vinden. b.v. roostertjes rond de afvoerpijp ( op het balkon ) vrij te houden van afval. ( blaadjes e.d. ) ontstaat er overlast vanwege het nalaten van deze verplichting ( staat in het huishoudelijk reglement ) dan zijn de kosten voor de veroorzaker. ( dit dient wel aangetoond te worden door b.v. foto’s )
Slecht loodgieterswerk kan je denk ik niet op het bordje leggen van de opstalverzekering. Dan zou je eerder een claim kunnen leggen ( afhankelijk van de gemaakte garantieafspraken ) bij degene die hiervoor verantwoordelijk is.
Een eigenaar c.q. gebruiker is inderdaad verplicht toegang te verlenen voor onderhoud aan de gemeenschappelijke delen. Je zou in jouw geval de bewoner kunnen sommeren deze toegang te verlenen en tevens neer leggen dat de bewoner verantwoordelijk is om het balkon te ontruimen. Vermeld tegelijk dat wanneer hier niet aan wordt voldaan de kosten van de vervolgschade voor rekening komt van de eigenaar. ( brief dus aan de eigenaar én de gebruiker )
Waar je ook aan zou kunnen denken is het vermelden van , mocht een eigenaar/bewoner/gebruiker niet voldoen om het balkon te ontruimen, deze zal worden ontruimd door de hersteller en de tijd, daarvoor nodig, wordt doorberekend aan de weigeraar. Evenals dat degene die spullen opzij moet zetten om de reparatie uit te voeren niet aansprakelijk kan worden gesteld voor eventuele schade aan de persoonlijke spullen.
Leg in elke geval e.e.a. schriftelijk vast.
Met vriendelijke groet, Carla
Dank voor de reacties. Ik ben ook blij dat ik er weg ben. De laatste 2 jaar hadden wij een huurster waar de politie regelmatig letterlijk en figuurlijk een inval deed. Drugs en geluidsoverlast. Maar bestuur doet niks.
Voor mij alleen het financiële stuk. Iets waar de huidige beheerder in 5 jaar tijd een rommel van gemaakt heeft en momenteel geen mogelijkheid heeft om goed terug te kijken. Excuus hiervoor is dat ze gefuseerd zijn en een nieuw systeem hebben. Oude hebben ze nog wel maar men kan moeilijk terug kijken.
Van mijn kant heb ik ze wel laten weten dat als ze me nog rekeningen sturen ik een advocaat inschakel daar ik meerdere keren gevraagd heb hoe en wat precies, per mail bevestigd.
Ook de notaris heeft dit 2 x gedaan. Nu alles verekend is komen ze weer opnieuw met stukken.
Een woning gesplitst naar 2 appartementen met splitsingsreglement 1992 (zonder annexen). Het bovenste appartement is verkocht aan een partij die er 4 studenten in wil plaatsen, iets waar ik allerminst gelukkig mee ben. Dit zou problemen kunnen opleveren in de toekomst (bijvoorbeeld overlast en daardoor onenigheid tussen de eigenaren).
Voor de VVE betekent dit een nieuwe partij, die meteen aanbod het voorzitterschap te vervullen.
Wat zijn de (negatieve) consequenties als ik dit uit handen geef?
En als bonusvraag: De VVE bestond tot nu toe uit 2 personen. De nieuwe eigenaren zijn een echtpaar en willen beiden in de VVE waardoor het volgens mij altijd “2 tegen 1” is.
Klopt dit, en zo ja.. wat hier tegen te doen?
Misschien wat laat maar ik wil hier even op reageren.
Ik heb dit jaar geprocedeerd om een airco te mogen plaatsen, omdat de Splitsingsakte vermeldde dat dit slechts mocht als het niet zichtbaar was. Uiteindelijk heeft de rechter mij daar gelijk in gegeven. Wat in het Huishoudelijk reglement staat, mag niet in conflict zijn met wat de Splitsingsakte hierover zegt. Die gaat dan ook juridisch vóór.
Maar het bezwaar van de vermeende geluidsoverlast is zeer broos, om twee redenen:
1. als men geluidsoverlast aanvoert, zal men een norm moeten gaan hanteren. Er zijn naar mijn weten geen buitenunits die minder geluid dan 30 db produceren dus een dergelijke grens is onzinnig en wordt m.i. niet ergens ondersteund door wetenschappelijk onderzoek (want hoe komt men dan aan die norm?)
2. als een percentage nergens door hen wordt genoemd, is het van belang te weten of jouw gemeente een Geluidsnorm heeft vastgesteld. Als dat zo is, zou daar een geluidswaarde in kunnen staan die verband houdt met een airco-buitenunit. En staat die er niet in (in mijn gemeente heeft men dit niet willen doen omdat daar onvoldoende over bekend zou zijn), dan heb je volgens mij geluk want dan kan niemand zich op enige norm beroepen. Dit is in strijd met de wet Redelijkheid en Billijkheid.
Veel succes!!
Ik verbaas me over het toenemend aantal VVE’s dat een wijziging van de AvS ziet als oplossing voor problemen.
Zeker als er tegenstanders zijn, is het een kostbaar en lang traject, waar de uitkomst onzeker van is. In jou geval heb je m.i. een zeer legitiem bezwaar.
Is dit initiatief ontstaan vanuit de ALV, of is het bestuur op eigen houtje met een kanon op een mug aan het schieten? Ofwel is er een enkel geval van overlast met huurders wat ze denken met een algeheel verbod op te lossen…?
Ik denk dat ik het antwoord al weet….
Het HHR biedt voldoende mogelijkheden om overlast van bewoners aan te pakken. Daar zit geen onderscheid in tussen huurders of eigenaren.
Bedankt! Ik zal laten weten hoe het afloopt.
Dat is een hele goede vraag, ik hoop dat de advocaat adviseert om het bezwaar in te trekken, want wat ik uit de vergadering heb begrepen gaat het om “aangezicht” en “geluidsoverlast”. Gezichtsverlies is volgens mij een heel breed begrip en over geluidsoverlast kunnen ze volgens mij nog niet klagen omdat zoals je al eerder aangaf: De unit er nog niet eens staat.
Ik hoop dat je hier ook niet mee te maken zult krijgen Carla, het geeft een hoop zorgen op niks af.
Met vriendelijke groet, Kalebiljartbal
Het deel van de gesplitste woning waar ik niet in woon is verkocht en gaat worden omgebouwd tot studentenkamers. Los van de overlast die ik verwacht daalt hierdoor ook de waarde van mijn woning aanzienlijk.
Kan ik deze gang van zaken aanvechten en zo ja, hoe kan ik dat het beste doen?